隨著低線城市樓市增速大幅放緩，曾經踩準市場節奏的碧桂園，能繼續保持穩健的發展勢頭嗎？
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行業波動之下，錨定“行穩致遠”的碧桂園仍從容“帶節奏”。
3月27日，碧桂園控股有限公司（02007.HK，以下簡稱“碧桂園”）交出2019年“成績單”,多項核心盈利指標表現優異：全年實現營收4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤1266.4億元,同比增長23.6%；淨利潤約為612億元，同比增長26.1%。受此影響，當日公司股價上漲3.30%，盤中股價創下近8個交易日新高。
與此同時，2019年，碧桂園權益數據行業領先，財報顯示，2019年碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5522億元，在2018年5018.8億元的基礎上再創新高，同比增幅達10.0%。
房地產下行週期中，突如其來的疫情“黑天鵝”帶來更多的行業波動和不確定性。3月的房企財報季，自萬科再強調“活下去”開始，一股凝重的氣氛逐漸瀰漫：2020年，房企難以再追求速度，“活下去”似乎不再是居安思危的策略，而成為生死存亡的心聲。
欲戴皇冠，必承其重。作為行業觀察天花板的一個方向標，特別是在行業面臨新挑戰的情況下，連年登頂C位的碧桂園成為外界深度解剖的焦點。
面對審視，碧桂園卻也不慌不亂。“得益於公司一至六線的全面均衡佈局，雖然這次疫情帶來一定影響，我們還是有相對大的空間可以進行調整。”在3月27日的線上發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，對於未來地產的走勢，碧桂園保持謹慎樂觀的態度。
這家數次踩準節奏的龍頭房企，將如何應對今年的形勢？當聚焦主業、力保現金流成為行業共識時，積極擁抱高科技的碧桂園，又將如何定義其多元化戰略？
龍頭底色
在政策收緊、市場趨冷的2019年，房企的銷售端、融資端不斷承壓。2020年開年的疫情衝擊下，階段性停工、停售，更是一度讓市場陷入冰點。於諸多房企而言，資金壓力是不可避免的難題，不少房企選擇“以價換量”，以快速回籠資金。
“公司目前沒有全國性的打折促銷計劃。”被問及接下來是否有打折優惠安排時，碧桂園常務副總裁程光煜如是表示，2月銷售大跌主要是因為售樓處關閉及供貨減少，但碧桂園已積極開展線上銷售，3月以來日均銷售額逾6億元。
對於疫情對銷售的影響，碧桂園集團總裁莫斌亦坦言，此次疫情對碧桂園2月的銷售有直接影響，但3月份銷售已經基本步入正常，相信通過未來三個季度的努力能實現全年目標。
碧桂園董事會主席楊國曾多次表示，市場好的時候，一切都風調雨順，市場出現調整的時候，方顯競爭力本色。當下，出色的現金流管控能力，成為碧桂園自信的來源、競爭的底氣。
2019年，碧桂園一如既往地保持銷售去化優勢，積極回籠資金。財報顯示，2019年全年，碧桂園權益合同銷售額同比增長10.0%，超出2019年TOP100房企6.5%的權益銷售金額增速；權益銷售現金回籠約人民幣5301億元，權益銷售回款率高達96%，連續4年維持90%以上的銷售回款率。
▲碧桂園業績規模持續領先，圖片來自克而瑞。
對此，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君表示，今年仍將維持與去年差不多的回款水平，於此同時，“碧桂園仍會將銷售回款和現金回款作為公司今年的重要考核指標”。
得益於較高的銷售回款率，碧桂園已連續四年實現淨經營性現金流為正，在行業整體資金趨緊的背景下呈現極佳的財務彈性。
數據顯示，截至2019年12月31日，公司賬面擁有現金餘額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，現金餘額佔總資產比例高達14.1%；另有3167.9億元的銀行授信額度未使用，現金流十分充裕。
高比例的回款率和穩健的現金流，讓碧桂園對疫情後的房地產投資保持樂觀態度。“2020年，碧桂園拿地預算在1600億元左右，除了熱點城市競爭激烈，非熱點城市溢價有所減弱，全國銷售除湖北外都處在迅速恢復的過程。”碧桂園常務副總裁程光煜表示，公司對市場前景謹慎樂觀。
不僅如此，在去年房企融資環境趨緊、融資成本明顯上升的情況下，碧桂園在保持規模增長的同時，仍能保持較低的財務槓桿，實現對經營和財務風險的管控。
報告期內，碧桂園的淨借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點；截至2019年末，公司有息負債總額3696億，其中需於一年以內償還的短期有息債務約為1163億，佔總有息負債之31%，公司現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到2.3倍。
值得一提的是，這已是其連續多年保持淨借貸比率低於70%，在國內房企一線軍團中極為罕見。
▲碧桂園持續保持較低淨負債率。
鑑於碧桂園的良好經營及財務表現，2019年以來，碧桂園的機構評級連續上調，穆迪第三季度將對碧桂園的展望由“穩定”調升至“正面”，摩根大通、高盛也分別給予碧桂園“增持”、“買入”評級。
對於2020年的銷售目標，碧桂園仍選擇不對外公佈。“我們內部有銷售目標，會有拆解的任務，中國城鎮化的發展空間還是很大，但是疫情也給市場帶來不確定性，公司會視情況對全年目標進行調整”，碧桂園總裁莫斌強調，2020年碧桂園依然會錨定行穩致遠的戰略目標。
此外，報告期內，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為2512個，進駐內地所有省份，權益可售資源合計24181億元。“可維持公司未來4年的銷售。”
節奏大師
在2019年業績會上，碧桂園再提“城鎮化”。“中國‘房住不炒’的主基調沒改變，但城鎮化勢不可擋。”憑藉公司在全國廣泛而均衡的佈局，以及精準科學的投資策略，可以實現全週期綜合競爭力的提升，做強做優。
財報顯示，截至2019年底，碧桂園的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元。這其中，73%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。
權益貨值比例高達73%的這五大城市群，具備國家宏觀戰略政策支撐，且經濟發展水平較高，需求旺盛，被認為是中國房地產市場最具發展潛力的區域：高達53.4%的GDP佔比，40.6%的常住人口，開發投資額及銷售額佔比分別為55.8%、57.2%。
克而瑞分析指出，在均衡佈局策略下，碧桂園項目覆蓋五大城市群及其他區域一到五線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區、京津冀等五大城市群人流密集，深受政策利好，房地產市場發展空間巨大，將為業績的可持續增長提供良好保障。
另有調查數據顯示，疫情過後，50.9%的購房者更傾向於在資源集中的城市置業。可以預見的是，這些高能級城市的房地產市場也將在疫情後率先復甦。憑藉在這些城市的重組資源儲備，碧桂園亦有望獲得較好的業績支撐。
一直以來，基於對中國城鎮化進程長線看好的戰略判斷，碧桂園圍繞城鎮化進行開發佈局。根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，碧桂園判斷，落戶政策將使城區人口在100萬-500萬區間的大城市成為主要受益地區。
目前，碧桂園有97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，很好地契合了未來的人口流動趨勢。
一個固有印象是，業內普遍認為，碧桂園的成功源於“踩準了三四線城市棚改的發展時機”。但隨著棚改福利的消失以及三四五線城市的樓市放緩，市場對其在對應城市的佈局有所顧慮。
然而，外界的質疑並未動搖這家市值超過1900億港元房企的步調。基於城鎮化戰略，碧桂園的佈局城市深入到三四五線。上述24181億的權益可售資源中，一二線城市與三四線的權益可售貨值佔比分別53.14%和46.86%。
▲碧桂園2019年銷售分佈情況。
一組新數據的披露，足以讓這些城市的價值被重新認識。截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較同行的一二線城市項目，該公司三四線項目優勢明顯。此外，在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
“如今城鎮化還在進行中，憑藉在全國廣泛而均衡的土地佈局，碧桂園已經證明了堅持城鎮化路線所帶來的競爭力，走出了屬於自己的路。”莫斌表示。
國際三大評級機構之一穆迪認為，鑑於碧桂園非常充裕的土地儲備、較為明確的推盤計劃，以及強勁的銷售執行力，預計碧桂園將持續做中國城鎮化的身體力行者，這將支撐碧桂園低線城市產品在未來一兩年中的需求。海通證券也指出，三四線城市體量足夠大且有韌性，碧桂園深耕多年，擁有品牌優勢，市場佔有還有進一步提升空間。
與此同時，碧桂園亦在審時度勢，積極進行佈局調整。碧桂園方面表示，根據市場變化，從2019年開始，公司的土地項目投資已有了更明確的目標和策略。
具體而言，投資額度上，2020年將實行全面預算管理，購地支出根據公司標準進行動態調整，也會根據全國貨量佈局與全國市場分佈的情況適當調節貨量的佈局；投資方向上，碧桂園堅定看好新型城鎮化前景，堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。
如虎添翼
房地產下半場，行業規模見頂，地產主業外尋求第二價值曲線幾乎是大多數房企近年來探索的命題。碧桂園給出的答案，是現代農業和機器人。
“科技的進步不可想象，只有緊跟時代浪潮的企業，才可以始終佇立於時代之潮頭。”這是楊國強對於人類社會發展遠景的整體判斷。
2019年初，楊國強提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的全新定位，碧桂園要打造圍繞地產主業的高科技產業版圖，包括博智林機器人、現代農業、碧優選以及機器人餐廳。
然而，在過去的2019年，內外部環境變化之下，不少嘗試多元化轉型的房企都在修枝剪葉，連萬科都已決定“收斂聚焦”，碧桂園的多元化投資再次成為焦點。
在業績會上，碧桂園總裁莫斌強調，碧桂園的新業務是圍繞主業進行的，根據實際情況盡心投資，並非盲目投資。他打了個形象的比喻，“主營業務是老虎，新業務是翅膀”，兩者的關係是如虎添翼。
碧桂園亦披露了其科技領域的進展。自2018年7月啟動建設以來，碧桂園博智林機器人項目重點聚焦建築機器人研發、製造與應用，已招募了3000多名國內外優秀研發人才，集中開展重點產品研發、關鍵技術突破。
截至2019年底，博智林已遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。
“堅信公司在機器人領域的佈局一定會成功。”碧桂園總裁莫斌表示，以建築機器人為主，跟傳統工藝相結合，會保證安全質量。“希望建築機器人能夠在明年這個時候進入部分的量產，快速實現產業化，為主營業務創造價值。”
目前，碧桂園在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試，其安全性和工作效率相比人工作業大大提升。此外，醫療機器人在研產品5項，啟動註冊申報1項、進入臨床試驗階段1項；
這其中，一部分建築機器人已經進入施工實地測試階段，餐飲機器人已有多種類型投入商業化使用，比如在疫情期間免費捐贈到武漢的煲仔飯機器人以及在廣州開業的機器人中餐廳等。
▲碧桂園研發的餐飲機器人。
經濟學者宋清輝認為，地產行業在砌磚、外觀質量檢查、家庭清潔等方面，對機器人的潛在需求巨大。楊國強亦對機器人產業寄予厚望：“我們希望能將機器人應用與先進建造技術相結合，並最終形成全球領先的智慧建造能力。”
在碧桂園的計劃中，未來機器人還將承接房屋建造中的更多任務，並被應用到物業管理、餐飲、醫療、農業等多個領域，成為公司未來發展的強大助推力。
機器人之外，碧桂園的現代農業也取得相應進展。目前，碧桂園農業已投資運營湖北“中國種穀”、海南潤達、廣東貢柑產業園、河北張北 華大農業康養基地等多個項目，並和華大基因、中國科學院、廣東省農科院等多家科研機構和企業達成合作。
“基於龐大社會資源以及社區產業鏈價值，碧桂園發展的現代農業是結合社區零售的，希望減少農產品的流通環節，為碧桂園的社區以及全社會的每一個家庭生產和提供安全好吃、實惠、豐富的農產品。”業績會上，碧桂園總裁莫斌如此闡述碧桂園進軍農業的邏輯。
億翰智庫認為，碧桂園的發展遠景已然有了更為清晰的規劃，以地產、農業、機器人為基本業態的“三駕馬車”業務架構，獨立又互為支撐，形成了高技術裝備、產業技術升級、日用品產銷、科技新城的完整產業鏈，從而實現與傳統地產領域的有機融合和相互推動。
碧桂園在年報中表示，針對人工智能產業革新、建築行業人員老齡化，消費者對食品安全等社會新態勢，公司制定相應的投資組合，捕捉各類市場需求，開拓智能製造與機器人事業，發展現代農業與社區零售。展望未來，公司將繼續挖掘房地產價值鏈內業務及資產投資，繼續聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命週期的資產整合平臺。
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