2018年下半年剛開始，房地產市場就開啟了全面嚴打模式。就拿廣州來說，還沒來得及感受6月份網籤重返萬套的喜悅，7月份就迎來成交量環比大減42%，這種大反轉對於下半年會有什麼影響？7月以來，全國已經有20多個城發佈了樓市政策或執法結果，包括執行嚴格的限價令等等，這種“一刀切”的做法是否適合於現在的市場環境呢？
一起來聽聽專家怎麼說：
廣州樓市完成調控第一階段觸底
下半年市場走勢不利
7月份，全市一手住宅成交6282套，環比減少42%，屬於調控以來的中低位水平。不過從同比來看，去年7月廣州一手住宅網籤只有4447套，處於歷年7月的一個低位，所以今年其實同比是增加的，這也反映了當前廣州樓市的真實情況，那就是已經完成了調控第一階段的觸底，並且成交量已經有所回升。
“但是接下來的形勢怎麼走，是往上走，還是有二次探底的可能，現在也是處於一個比較關鍵的節點，這也是跟樓市的大環境相關的，不確定性比較多。”肖文曉表示。
“廣州最近在70大中城市的統計裡面房價又出現了環比上漲的情況，這個會不會給調控帶來壓力，有壓力意味著不鬆綁，這種高壓態勢對於下半年市場的走勢肯定是不利的。”
多城發佈樓市政策
“一刀切”的做法是否符合市場環境？
7月以來，全國已經有20多個城發佈了樓市政策或執法結果，有一些城市還設置了房價“漲停板”，直接給出了漲幅比例上限。這種“一刀切”的做法是否適合於現在的市場環境呢？
“用行政手段做價格干預是最直接的，但是也是代價最大的。今年以來全國各地有很多城市都出現了排隊搶房的情況，包括上海、深圳的高端住宅，因為限價的關係，一二手房價格倒掛，導致很多人通過假離婚、假結婚、註冊公司等多種方式來搶房，本質上就是行政干預的結果。”
肖文曉認為，“政府你非要限價也可以，但是必須要事先說明，你不能賣地的時候按照市場價，賣房的時候不給我按市場價來賣。商品房和限價房，我們做管理的時候不要混淆在一起，一刀切這是不對的。”
土地市場冷了？廣州五地攬金64億
最高溢價率僅11.23%
8月13日，廣州花都、增城共5宗宅地順利出讓，一宗位於花都區，四宗位於增城區。其中，花都地塊以底價成交，增城兩宗地塊溢價均未超過百分之一，與底價擦邊，剩餘兩宗地塊的溢價也在百分之十的邊緣徘徊。
對此結果，肖文曉稱：“意料之中，同等地塊，新一輪起拍樓面價看齊上輪成交樓面價，已經成為廣州土拍市場的常態。而從去年調控以來，廣州土拍市場溢價率整體呈現下行的趨勢，無論是參與競拍的企業數量，亦或是最終成交的價格和條件，總體都是趨於理性的，所以這次也不例外。”
但他同時認為，雖然溢價率低，但並不代表市場冷清。本次土拍雖並未達到最高限制地價，但是從成交的樓面價來看，無論是花都地塊還是增城地塊，都是開發商基於目前區域樓價水平的最高承載能力來拿的。
“如果市場冷清，這些地應該是低於市場價成交才對。現在還能以市場支撐的最高價成交，反映開發企業對於廣州現有房價的支撐力信心依然很足，調控並沒有讓有實力的房企望而卻步，反而給了一些房企佈局廣州的機會。”肖文曉解釋到。
7月份21盤有推新動作
熱點在最東邊的增城和最南邊的南沙
7月份一共有21個樓盤有開盤/加推動作，分佈在全市8個區域，其中增城有9個樓盤加推，是全市開盤最多的區域，其次是南沙區，有4個樓盤加推，而越秀、海珠、從化是0開盤的，其它區域都只有1、2個樓盤加推。由此可見，目前廣州樓市的熱點還是在廣州的最東邊的增城和最南邊的南沙。
對於熱門區域的推薦，肖文曉表示，“增城是本地人不限購、外地人可以隨便買一套的區域，因為價格便宜，現在跟市中心的交通接駁也比較方便，是很多外地人在廣州投 資買房的首選，所以一直以來市場都很火熱。所以在廣州買房，我認為不管是剛需，還是投 資，增城的樓盤都可以去看一下。
“至於南沙，它有自貿區的利好，投 資客的佔比會多一些，但是因為有跟中心城區一樣限購的掣肘，所以熱度始終及不上增城。”
郊區大盤表現強勢
但市場整體平淡 有盤去化率不到10%
7月份開盤的21個樓盤之中，亮點不算太多。有14個樓盤的去化率是低於60%的，甚至有兩個樓盤的去化率不到10%，整個市場表現十分平淡。
在此之中，表現較好的樓盤有番禺的亞運城天峰，這個樓盤在7月份有一次加推，708套新貨，一推出來去化率近9成，這麼大的貨量，還有這麼高的去化率，其實是很難得的。另外一個樓盤就是南沙的陽光城麗景灣，7月份推了160套新貨，開盤去化率也有76%，表現也是不錯的，保持了一直以來持續熱銷的表現。
總結起來，這兩個樓盤的共同特徵就是都是郊區大盤，外部配套也許不怎麼樣，但是因為社區足夠大，內部配套足夠多，所以外部配套不足的問題可以通過內部配套解決。
“這也是我們在郊區買房自住的訣竅，因為郊區買房最大的短板是配套，所以我們可以選郊區裡面最中心最成熟的地段，或者是選自帶配套的大型樓盤，這樣郊區的短板就被我們弱化了。”
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