撰文=徐三刀
2015年是西安房地產逐漸抬頭的一年，
2016年是西安房地產土地廝殺的一年，
2017年是西安房地產蓬勃發展的一年，
2018年是西安房地產調控收緊的一年，
2019年是西安房地產走向理性的一年！
今天的房企想要謀求發展，核心還是投資驅動，再好的產品，沒有土地，難有用武之地，也是枉然，因此，拿對地、多拿地、會拿地，是一個房企崛起的關鍵因素。
2018年高層授意，統一口徑“去槓桿”，融資收縮，房企無法再“拆舊還新”，銀行、信託、私募、資管等融資渠道逐漸關門，融資門檻越來越高，不少中小房企融資都在20%的利息，可依舊還是融不到錢。
更令房企心急火燎的是“
限購、限價、限籤”，導致房企開盤變慢，成交變長，回款更少。到了2018年下半年房企將逐步走向“多頭債、急缺錢、匯款少”的囧境，換而言之，入不敷出，一定瞄準現金流。土地市場是房地產的“晴雨表”，儘管全國一線核心城市涼風嗖嗖，但西安卻一反常態，東西南北四面吹大風，一城一貌的樓市差異化，在西安表現的極為清晰。可能全國的輪替效應已經啟動，但西安樓市還沒有到渾身發冷的地步。
東風破（曲江&臨潼）
2018年8月14日，西安榮廣盛業房地產開發有限公司以共計11.641億元摘得曲江臨潼新區3宗共計305畝土地。其中之一，起始價：20700萬元，成交價：35700萬元。最高溢價率72%，成交單價581萬/畝（容積率0.8-1.5），成交樓面地價：5810元/平米。
西風烈（咸陽市）
2018年8月6日，咸陽碧浩房地產開發有限公司199259萬元摘得咸陽七廠十字東北角290.75畝住宅用地。其中之一，起始價：81475萬元，成交價：81475萬元，底價摘地，成交地價686萬元/畝（容積率3.5），成交樓面地價：2858元/㎡
南風殘（鄠邑區）
2018年6月26日，西安新時代匯融開發建設有限公司23520萬元拍得鄠邑區36.665畝住宅用地。起始價：3920萬元，成交價：23520萬元。最高溢價率：500%，成交單價：641萬元/畝（容積率1.2-3.2），成交樓面地價：3007元/平米。
北風亂（高陵區）
2018年7月3日，陝西嘉園置業競得高陵新區四宗住宅用地，成交面積共計 118.3畝地，成交總金額61987萬元。其中之一，起始價4786萬元，競得價27786萬元，
最高溢價率480%，成交地價598（容積率1.0-2.8），成交樓面地價：3204元/㎡從2015年下半年開始，西安樓市各區域之間的不平衡發展已經十分明顯，中心板塊、熱點板塊、新興板塊、郊區板塊、冷門板塊之間不同的週期和行情時間差，都被價格體現出來。
熱點板塊有多熱？灃東絲路金融中心，從現房4250元/㎡漲到期房12500元/㎡,漲幅達到194%；冷門板塊有多冷？未央湖北部板塊，從期房5500元/㎡漲到期房8500元/㎡，漲幅僅有55%，低於西安平均漲幅！
不是所有的板塊都是核心，也是不是所有的區域一定都漲。我們清晰的看到各個板塊價格漲跌幅度都有梯度差異，如果調控如高層所料，進行“長效機制”，在經濟還是L型探底，物價膨脹已經逐步浮出水面，而租金收益遠水不解近渴，核心板塊自然還能頂住，新興板塊、非中心、遠郊板塊能否頂住？
2017年以來，大中小微房企紛紛拿地，所表現出的激情令人擔憂。原本名不見經傳的房企，竟然敢於高價搶單，令人百思不得其解。
現在很多房企拿地，賬都算不過來，風險更難預料，未來究竟能否如願以償，投融沒有把握。雖然是新興板塊，各類房企拿地，瞅著政策變動，但仍然心頭髮冷。當面對一群買家，很難專注於土地價值底座，只能搶單，於是，我們看到了東西南北吹大風，有點烈火燎原。
2018年拿地（買房）在城市區位選在上一定要高標準：一則是跟著城市發展方向，跟著城市規劃走；二則是看區位發展的成熟度，跟著商業氛圍走；三則是看成是軌道規劃，跟著地鐵建設走。
除此之外，慎之又慎，最好放棄，資金壓力劇增，極有可能壓倒一家企業（家庭）。
這是一個最壞的年代，也是一個最好的年代，這是一個機會的年代，也是一個危機的年代，任何房企（包括個人），想要通過房地產放大財富，都要“看得準，扛得住”！
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