溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，續期費用高達當前房價的三分之一到一半。消息一出，引起全國輿論廣泛關注。
土地使用權到期後，如何續期？續期是否要交費？交多少合適？4月20日上午，中國人民大學民商事法律科學研究中心、北京市消費者權益保護法學會聯合舉辦“住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題研討會”，來自北京大學、清華大學、中國政法大學等高校和律所的20餘名民法、行政法、憲法等領域的專家，就上述問題展開討論。
溫州的做法合法嗎？
與會專家普遍認為，溫州市政府的做法，是不合理也不合法。
我國對土地使用權期限屆滿問題作出規定的法律法規有四部：1990年施行的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、1999年施行的土地管理法、1995年施行並於2007年8月30日修改的城市房地產管理法，及2007年10月1日施行的物權法。
前三部內容相近，都規定土地使用年限屆滿，使用者應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。甚至規定，收回土地的，地上物也免費收回。
而物權法第149條則規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”
“城市房地產管理法的規定實際上是違反物權法第149條規定的。”中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新認為，“兩法相沖突時，需分析法律效力層級。按照新法優於舊法的適用原則，應適用物權法。而且，城市房地產管理法是由全國人大常委會通過的一般法律，物權法則是全國人民代表大會通過的基本法律，物權法效力要優先於城市房地產管理法。”
北京航空航天大學法學院教授劉保玉也認為，根據立法法規定，沒有法律、地方性法規、國務院的決定和命令等依據，部門規章、地方政府規章不能設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規範。溫州市要求補交出讓金的規定，顯然是減損了公民的權利，增加了自然人的義務。
中國人民大學法學院教授張新寶則認為，出讓金問題是一個地方事權和財權事項。各地經濟發展狀況不同，情況千差萬別，即使一個城市不同區位的地價也差別很大。因此，收與不收以及是否補交或補交多少，應該由地方（如省級）政府決定，而不能由中央決定，更不是一件需要全國人大立法決定的事項。
物權法自動續期如何理解？
物權法的效力高於其他法規及條例，這是大家的共識，但就其規定的“自動續期”的理解則眾說紛紜。
“從物權法第149條的條文設置上，可以看出，是免費續費。該條對住宅和非住宅予以區別，第二款針對非住宅的續期和續費問題，和住宅用地形成了鮮明對照。”北京市盛廷律師事務所主任畢文強分析道。
清華大學法學院教授崔建遠和北京大學法學院教授劉凱湘均認為，若不交出讓金，民眾可能“佔了便宜”，但政府不應跟民眾較勁，應讓利於民，給民眾更多實惠。
“所謂‘自動’就是沒有任何條件和行為，也沒有區分多少年。”曾參與物權法立法的全國人大法工委民法室巡視員扈紀華說。
談及當年物權法立法的目的，扈紀華表示，物權法的一個很重要的立法指導思想，就是使老百姓能夠安居樂業。“說得最多的一句話就是，有恆產者有恆心。”
楊立新也認為，最早的物權法草案規定，建設用地使用權期滿後，使用者應當支付土地使用費，結果公佈後輿論譁然。立法機關認識到這個問題的嚴重性，改為“自動續期”。這樣的規定，給老百姓吃了一顆定心丸。
但也有觀點認為，自動續期雖然不需申請，卻應有償。
“如果是自動且免費續期的話，那就是永久的使用權，和所有權沒有區別，實際上就是私人所有，這與憲法第10條規定城市的土地屬於國家所有發生衝突。”中國人民大學教授張翔說。
中國政法大學終身教授江平認為，“自動續期”包含三方面的理解：第一，期滿後不能夠收回，也不能重新簽訂一個土地出讓合同，把原有的延續下來。第二，業主不需要自己來申請，沒有交費他仍然有權居住，但是轉讓時受到限制，因為他的土地使用權過期了。第三，有償無償沒有明確。
全國人大法工委民法室原主任姚紅介紹說，續期要不要收費的問題，物權法立法時就是個爭論特激烈的問題。當時認為，因問題複雜，關係到人民群眾切身利益，大部分房屋都沒到期，等到期以後再說，所以就把這問題留下了。
沒想到，這個遺留問題，被提前引爆了。
不同期限是否補差價？
由於改革初期的不規範做法，各地存在15年、20年、30年等期限不同的住宅建設用地使用權期限。它們如何自動續期？需要補差價嗎？補多少？專家們也有不同看法。
多數專家指出，自動免費續期了，大家便宜都佔了，就不要斤斤計較誰佔多佔少了。
扈紀華說：“如果區分20年和70年的使用年限，補齊兩者建設用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續期又加了條件。”
張新寶則認為，20年、30年土地使用權的出讓金與70年的出讓金顯然是不同的，而且有重大差別，如果不加區分一概自動且無條件續期，表面上保護了一部分人的利益，實際上造成嚴重不公平，也不利於城市的發展和建設。
劉保玉也認為，如果不加區分，這對於70年期限的購買者不公平，還可能造成這樣一種後果：以後所有的開發商取得土地使用權都買最短期限的。
楊立新認為，業主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。對於出讓金差價的計算，楊立新建議，按照出讓土地使用權當時的出讓金價格加上相應年限的銀行貸款利息的標準計算。
怎麼辦？釋法迫在眉睫！
正是由於物權法對如何續期、是否需要繳納土地出讓金及繳納標準等問題，未給出詳細規定，才引發了溫州土地使用權續期的爭議。
“這件事情涉及億萬群眾的利益，要推進這麼一個重大的問題，按照立法法的規定，必須是法律規定。”中國政法大學法學教授應松年說，“形成法律必須經過重大決策程序，公眾參與，專家認證，風險評估，實際調研，還有合法性審查、集體討論。”
“這就提出一個問題，我們的法律適用和解釋，能不能由一個地方自己來做規定？”江平認為，這一條款寫在物權法上，對其解釋的資格當然屬於全國人大法工委，而不是政府或部門，更不能由下面各級政府來做解釋，否則，法律就亂了。這個問題已迫在眉睫，所以統一做出法律解釋是非常必要的。
專家們認為，一些地方政府在住宅用地使用權期滿後與民爭利的做法，使得所有產權人都如坐針氈，人心惶惶，這不利於住房市場的穩定健康發展。因此，儘早給出系統的、具體明確的解決方案，消除盤桓在公眾頭上的達摩克利斯之劍，是當務之急。
楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由業主向國家繳納稅金。
中國政法大學教授劉莘也建議，在使用權到期後讓使用人繼續使用，每年可收取少量的稅收。這不僅讓國家的財政收入如涓涓溪水長流不斷，也能讓老百姓承受得起。
4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳已組成聯合調研組，赴溫州調研。
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