温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，续期费用高达当前房价的三分之一到一半。消息一出，引起全国舆论广泛关注。
土地使用权到期后，如何续期？续期是否要交费？交多少合适？4月20日上午，中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合举办“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”，来自北京大学、清华大学、中国政法大学等高校和律所的20余名民法、行政法、宪法等领域的专家，就上述问题展开讨论。
温州的做法合法吗？
与会专家普遍认为，温州市政府的做法，是不合理也不合法。
我国对土地使用权期限届满问题作出规定的法律法规有四部：1990年施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、1999年施行的土地管理法、1995年施行并于2007年8月30日修改的城市房地产管理法，及2007年10月1日施行的物权法。
前三部内容相近，都规定土地使用年限届满，使用者应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。甚至规定，收回土地的，地上物也免费收回。
而物权法第149条则规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
“城市房地产管理法的规定实际上是违反物权法第149条规定的。”中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，“两法相冲突时，需分析法律效力层级。按照新法优于旧法的适用原则，应适用物权法。而且，城市房地产管理法是由全国人大常委会通过的一般法律，物权法则是全国人民代表大会通过的基本法律，物权法效力要优先于城市房地产管理法。”
北京航空航天大学法学院教授刘保玉也认为，根据立法法规定，没有法律、地方性法规、国务院的决定和命令等依据，部门规章、地方政府规章不能设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。温州市要求补交出让金的规定，显然是减损了公民的权利，增加了自然人的义务。
中国人民大学法学院教授张新宝则认为，出让金问题是一个地方事权和财权事项。各地经济发展状况不同，情况千差万别，即使一个城市不同区位的地价也差别很大。因此，收与不收以及是否补交或补交多少，应该由地方（如省级）政府决定，而不能由中央决定，更不是一件需要全国人大立法决定的事项。
物权法自动续期如何理解？
物权法的效力高于其他法规及条例，这是大家的共识，但就其规定的“自动续期”的理解则众说纷纭。
“从物权法第149条的条文设置上，可以看出，是免费续费。该条对住宅和非住宅予以区别，第二款针对非住宅的续期和续费问题，和住宅用地形成了鲜明对照。”北京市盛廷律师事务所主任毕文强分析道。
清华大学法学院教授崔建远和北京大学法学院教授刘凯湘均认为，若不交出让金，民众可能“占了便宜”，但政府不应跟民众较劲，应让利于民，给民众更多实惠。
“所谓‘自动’就是没有任何条件和行为，也没有区分多少年。”曾参与物权法立法的全国人大法工委民法室巡视员扈纪华说。
谈及当年物权法立法的目的，扈纪华表示，物权法的一个很重要的立法指导思想，就是使老百姓能够安居乐业。“说得最多的一句话就是，有恒产者有恒心。”
杨立新也认为，最早的物权法草案规定，建设用地使用权期满后，使用者应当支付土地使用费，结果公布后舆论哗然。立法机关认识到这个问题的严重性，改为“自动续期”。这样的规定，给老百姓吃了一颗定心丸。
但也有观点认为，自动续期虽然不需申请，却应有偿。
“如果是自动且免费续期的话，那就是永久的使用权，和所有权没有区别，实际上就是私人所有，这与宪法第10条规定城市的土地属于国家所有发生冲突。”中国人民大学教授张翔说。
中国政法大学终身教授江平认为，“自动续期”包含三方面的理解：第一，期满后不能够收回，也不能重新签订一个土地出让合同，把原有的延续下来。第二，业主不需要自己来申请，没有交费他仍然有权居住，但是转让时受到限制，因为他的土地使用权过期了。第三，有偿无偿没有明确。
全国人大法工委民法室原主任姚红介绍说，续期要不要收费的问题，物权法立法时就是个争论特激烈的问题。当时认为，因问题复杂，关系到人民群众切身利益，大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了。
没想到，这个遗留问题，被提前引爆了。
不同期限是否补差价？
由于改革初期的不规范做法，各地存在15年、20年、30年等期限不同的住宅建设用地使用权期限。它们如何自动续期？需要补差价吗？补多少？专家们也有不同看法。
多数专家指出，自动免费续期了，大家便宜都占了，就不要斤斤计较谁占多占少了。
扈纪华说：“如果区分20年和70年的使用年限，补齐两者建设用地费用，就是在法律之外又画蛇添足了，是替自动续期又加了条件。”
张新宝则认为，20年、30年土地使用权的出让金与70年的出让金显然是不同的，而且有重大差别，如果不加区分一概自动且无条件续期，表面上保护了一部分人的利益，实际上造成严重不公平，也不利于城市的发展和建设。
刘保玉也认为，如果不加区分，这对于70年期限的购买者不公平，还可能造成这样一种后果：以后所有的开发商取得土地使用权都买最短期限的。
杨立新认为，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。对于出让金差价的计算，杨立新建议，按照出让土地使用权当时的出让金价格加上相应年限的银行贷款利息的标准计算。
怎么办？释法迫在眉睫！
正是由于物权法对如何续期、是否需要缴纳土地出让金及缴纳标准等问题，未给出详细规定，才引发了温州土地使用权续期的争议。
“这件事情涉及亿万群众的利益，要推进这么一个重大的问题，按照立法法的规定，必须是法律规定。”中国政法大学法学教授应松年说，“形成法律必须经过重大决策程序，公众参与，专家认证，风险评估，实际调研，还有合法性审查、集体讨论。”
“这就提出一个问题，我们的法律适用和解释，能不能由一个地方自己来做规定？”江平认为，这一条款写在物权法上，对其解释的资格当然属于全国人大法工委，而不是政府或部门，更不能由下面各级政府来做解释，否则，法律就乱了。这个问题已迫在眉睫，所以统一做出法律解释是非常必要的。
专家们认为，一些地方政府在住宅用地使用权期满后与民争利的做法，使得所有产权人都如坐针毡，人心惶惶，这不利于住房市场的稳定健康发展。因此，尽早给出系统的、具体明确的解决方案，消除盘桓在公众头上的达摩克利斯之剑，是当务之急。
杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由业主向国家缴纳税金。
中国政法大学教授刘莘也建议，在使用权到期后让使用人继续使用，每年可收取少量的税收。这不仅让国家的财政收入如涓涓溪水长流不断，也能让老百姓承受得起。
4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅已组成联合调研组，赴温州调研。
閱讀更多 家有律師 的文章
