大湾区供求
政策调控高压下，佛山供地居粤港澳湾区城市之首
受房企布局粤港澳湾区需求、广州市场外溢等因素影响，佛山成为众多房企重点关注区域，带动土地市场热度居高不下，为抑制土地市场狂热的发展态势，政府招拍挂通过“限价、竞自持、竞配建、竞返租”等一系列政策展开对土地市场的调控。在不断趋严的政策高压与持续高涨的市场需求碰撞下，佛山宅地市场表现依旧亮眼，但相比2017年有所降温。
据中指院数据监测，2018年上半年佛山市宅地成交面积高达730.33万㎡，远高于粤港澳湾区其余8市，土地出让金收入高达555.47亿元，同样位居粤港澳城市之首，较高的成交溢价也凸显了佛山土地市场持续居高的热度。粤港澳大湾区规划下，佛山楼市潜力迎来大爆发，也呈现出了新发展阶段下的新特征。
特征一
政策调控下土地竞拍方式不断趋严，调控手段多元化
为抑制土地市场居高不下的热度，相关部门针对土地招拍挂市场实施了一系列限制性措施。2016年11月，佛山首宗“限地价+竞配建”地块成交，表明佛山土地市场调控开始趋严。基于“限地价+竞配建”竞拍方式，佛山土拍市场继续强化调控，陆续推出“熔断机制”、“限地价+留物业+双竞”、“限地价+竞配建+竞自持”、“限地价+竞配建+竞自持+摇号”和“限地价+竞自持租赁+摇号”等多种形式，调控手段逐渐多元化。
- 2016年11月，五矿地产以“14.89亿元+55200平方米人才住房配建”拿下首宗“限地价+竞配建”地块——绿景东路南侧、规划十二路西侧地块。
- 2017年3月，经历17分钟的激烈抢夺，佛山首宗触发“熔断机制”的地块——三山新城林荫大道以南、黄猄涌以北、港口路以西、泰山路以东地段地块诞生。
- 2017年4月，佛山首宗竞返租地块——顺德北滘镇荷岳路以南、僚龙路东侧地块被金辉地产以“12亿+500元/㎡月返租”成功拿下。
- 2017年5月，华发以“最高限价13.45万元+最高配建21750平方米+16750平方米自持”拿下佛山大道东侧、亲仁路北侧，佛山正式开启竞自持时代。
- 2018年3月，卓越以“最高限价20.39亿元+5%自持租赁开启竞自持租赁时代，多种条件产生的额外成本仍将成为房企在取地判断中重点思考因素之一。
特征二
土地供应加大，市场热度降温
佛山市政府响应中央政策号召，积极加大推地，供应住宅用地730.33万㎡，已超过2017年佛山市全年住宅用地供应量六成。住宅用地楼面价格也继续攀升，但涨幅减缓，平均楼面价接近8000元/㎡。考虑到受土地供应加大、土地政策限制因素增加等影响，成交溢价率则由2017年的69.37%下滑至38.43%，虽然为粤港澳大湾区城市中最高水平，但热度下降较为明显。
特征三
中心区域为供地主力，限购区域热度仍超非限购区域
2018年上半年，中心区域成为佛山市供地主力。顺德区和南海区土地供求领先其余区域，分别成交222.84万㎡和151万㎡，其中顺德区半年供求已超2017年全年六成，禅城区则受“强中心”战略等利好规划，在有限的土地资源下继续发力，半年供应甚至超过2017年全年水平，而作为非中心区域的三水区和高明区土地市场则出现放缓。成交均价层面，南海区住宅平均楼面价接近万元，顺德、禅城则居其后，但从成交溢价来看，顺德区土地市场竞争最为激烈，溢价率相对较高。
以限购区域与非限购区域划分,限购区域住宅用地成交楼面价始终远高于非限购区域，且2018年上半年差距逐渐拉大。非限购区17年溢价率增幅显著，但未来颓势渐显，限购区溢价率在限购后被非限购区域短暂超越，但目前再次超越非限购区，且差距呈现拉大的趋势。从2018年上半年政府供地情况分析，与2017年不同，总体上限购区的供地占比高于非限购区，佛山市政府正加大限购区域供地节奏。
特征四
房企加速抢驻布局，市场竞争持续上涨
考虑到房企布局粤港澳湾区需求、广州市场外溢等因素影响，佛山成为众多房企重点关注区域。2018年上半年，佛山新增入驻品牌房企3家，分别为华远集团、中梁地产和卓越集团，因此已有至少48个品牌房企进驻佛山，彰显了佛山楼市长期潜力。据中指院数据监测，2010年至2018年上半年，保利地产成为佛山地区累计土地储备最多的品牌房企，规划建筑面积高达846万㎡，其次则为龙光、碧桂园、万科和美的。碧桂园和美的作为佛山本土房企，长期战略深耕，龙光地产则主要集中在近期发力，继2017年拿地6宗后，2018年上半年再夺6宗地，激进的拿地策略使得龙光地产在短期内迅速成为佛山楼市的有力竞争者。
注：以上数据均来源于招拍挂市场，不包含收并购等其余拿地方式
现阶段佛山地区品牌房企竞争比较激烈，拿地成本大幅攀升且分化，直接推高佛山土地市场热度。观察品牌房企拿地楼面价与溢价率动态走势，2010-2015年期间，主要品牌房企在佛山拿地成本相对较平稳且差异较小，但2016年至今佛山楼面价、溢价率增幅均显著，主要品牌房企拿地成本大幅攀升且差异扩大，侧面反映该阶段土地市场竞争程度比较激烈，推高佛山土地市场景气度较高。
总结
不断趋严的政策加码推高了佛山市场的拿地门槛，也增加了房企拿地难度。考虑到土地作为一种不可再生资源，热点城市的土地则更是稀缺性优质资源，新旧品牌房企正通过抢夺土地资源以增加佛山楼市影响力，土地市场竞争加剧，行业集中度也正不断提升。随着粤港澳大湾区规划即将面世，城市内在价值叠加核心城市外溢需求下的佛山土地市场热度依旧，相信佛山楼市长期潜在价值将不断彰显。
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