大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。
最近朋友圈里掀起了“2017年和2019年的对比梗”，不少人纷纷晒出2017年和2019年的两张对比照片，从而延伸出更多版本。
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当然，作为一个地产人，房一奇看到更多的是这种版本：
不少项目从原本的规划变成拔地而起的住房，变化显而易见。
那么问题来了，2年的时间，可能乌鲁木齐的房价发展没有别的一些二线城市那样全款变首付，但乌鲁木齐的房价又有多大的变化呢？
回顾这两年，我发现一些乌鲁木齐楼市中很明显的一些现象，文章开始前我们先做一个小调查：
一、2017→2019，乌鲁木齐的房价上涨了多少？
通过安居客上的新房数据，在2017年时乌鲁木齐的新房均价大概在7221.3元/㎡，在2019年时，乌鲁木齐的新房均价在9381元/㎡。
这意味着，同样是一百万，在2017年能在乌鲁木齐买一个约130㎡的四室，在2019年缩水为了100㎡的小三室，相当于两个次卧的面积。
如果说两年前，80万可以在靠近市中心的位置买一个小三室，那么在2019年，这个小三室的位置可能只能挪到靠近西山片区或者泛会展片区了。
毕竟目前在乌鲁木齐的主城区内，着实很难找到7000元/㎡的新房了。
二、各个区域的房价变化有多少？
在前几天，我们公布了乌鲁木齐六区一县二手房的均价。
今天我们重点来看一下乌鲁木齐几个较受关注区域的新房均价。
天山区
2017年新房均价：8079元/㎡
2019年新房均价：10591元/㎡
天山区的医疗、交通、教育资源自然不必多说。无论是2017年还是2019年，其房价也一直领跑乌鲁木齐。
不过在2017年时，天山区就由于地块趋于饱和，新房也一直比较少，所以均价参考的体量也较少。在2019年，天山区的新房依然物以稀为贵，均价也是在万元以上，位列乌鲁木齐新房均价首位。
新市区
2017年新房均价：7526元/㎡
2019年新房均价：10000.92元/㎡
新市区近两年发展速度可谓是非常迅猛。在前一阵 还入选了全国综合实力百强区榜单，位列第34位。 再伴随着城北临空经济区的落地，丝路中心等地标性建筑的落地，新市区未来的发展也是值得看好的。不过目前新市区也存在刚需新盘较少的尴尬，房一奇也会继续持续关注。
水磨沟区
2017年新房均价：8995元/㎡
2019年新房均价：10167元/㎡
水磨沟区作为乌鲁木齐的政务中心，房价在两年前就处于高位。说到水区的房产，那必定就离不开会展片区。
2017年开始，碧桂园、富力、恒大、中海、领地等一众品牌房企入驻会展片区，使会展片区一众成为乌鲁木齐房地产发展的标杆地。质量的提升以及品牌物业服务等等，再加上会展片区自身的发展潜力，这一区域的房价也随之攀升，仅次于天山区和经开区。
沙依巴克区
2017年新房均价：6831元/㎡
2019年新房均价：8699.55元/㎡
沙依巴克区也是乌鲁木齐的老城区了，其交通和商业的发展都是比较成熟的。
不过这两年同样面临了繁华地段地块饱和，优质新盘较少的尴尬。好在自2017年开始沙依巴克区就率先开始了老城区改造，现在已经初见风采。
不过对于这一片区的新房均价，房一奇提示：无论是2017年还是2019年，沙依巴克区大多数新盘在西山片区，所以在房价参考时样本的房价较低，整体的均价也就较低。但实际情况下，目前沙依巴克区友好板块、美美商圈周边价格基本上都在万元以上。
经开区
2017年新房均价：8050元/㎡
2019年新房均价：10578元/㎡
这里的经开区，我们特指高铁片区。曾经的经开区：荒草丛生，遍地的断头路，并无几分繁华与活力，
近两年来，随着乌鲁木齐高铁北广场和南广场相继投入使用，还有126中的入驻，交通优势和教育环境加持下，各个新盘扎堆，高铁片区的房产发展也是水涨船高。
真正的126本部的学区房新房价格都在一万三、四左右。在这里房一奇也要提醒一些想在高铁片区买房的朋友：目前126中有本部，同时高铁片区还有其余的教育规划用地，但是现阶段暂未正式挂牌为126中东校区。
三、不得不看的学区
无论是2017年还是2019年，学区依旧是买房时最重要的因素之一。近两年，学区房关注度逐渐增大，不少乌鲁木齐家长为买学区房打了不少鸡血，冲着学区买房的人不在少数。
在学区房市场，小户型产品一直是“香饽饽”。
不管是老城区还是新区的优质教育学区房，只要是小户型房源，一定是成交周期较短的。
关于买学区房，我有几点建议：
首先，如果打算买学区房，那么一定要早点布局。不能等孩子要上学了才下定决心买学区房，这样会让自己很被动。而且很多好的房源和户型可能都没有了。
买房的节点也很重要。每年招生季，大家都在关注学区房，也是房价最坚挺的时候，尽量避开这样时间。可以考虑年前入手，此时价格相对要稍微低一些，看房人少，议价的空间也更大。
如果买名校的学区房，一定要问清楚是本校、分校还是协议校。明确教学资质和质量。
最后如果只是为了学区完全不考虑改善自住，那么房一奇建议买小户型，一方面不会占用太多的资金，一方面小户型更容易出手。
四、2017→2019，为何会变？
俗话说得好，百因必有果。乌鲁木齐的房价提升也并不是空穴来风画大饼画出来的。我们来仔细分析一下其中的原因，除了经济发展下房产的自然增长之外，
在房一奇看来，乌鲁木齐近两年房价稳中有升还有有以下几个原因：1
乌鲁木齐的区位价值不断凸显。
作为一带一路的重要节点城市，乌鲁木齐的城市发展在不断提速。经开区、头屯河区不断有大型企业签约入驻，新市区率先成为了新疆地方生产总值超千亿元，财政收入超百亿的园区。会展片区火热的发展以及老城区的改造更新，都是这个城市在发展与前行的动力。
2
乌鲁木齐的虹吸效应明显。
现在有很多地州上的购房者青睐于乌鲁木齐的教育、医疗资源，选择在乌鲁木齐购房。再加上最两年的棚改等等，乌鲁木齐的房地产市场还是有较大的需求。
3
产品本身的优化。
在2017年以前，乌鲁木齐的品牌开发商楼盘是比较少的。但是自2017年各个品牌开发商的进驻，楼盘的物业、质量和园林的设计都更加追求居住体验，再加上伴随市场需求也应运而生了一大批装修交付楼盘。所以在价格上也有所攀升。
房一奇个人觉得，这也是目前乌鲁木齐房地产市场发展中“良币驱逐劣币”的好趋势。
最后，看完2017→2019，房一奇想说：变化的不仅仅是房价，同时也是城市。我们的乌鲁木齐也在不断的发展与进步。
对于刚需的朋友，尽早上车。对于改善的朋友，选择乌鲁木齐有价值有品质的项目。最后，希望大家都能有更加美好的2020年。
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