大家好，我是房一奇。一個顏值不夠但情懷十足的地產人。
最近朋友圈裡掀起了“2017年和2019年的對比梗”，不少人紛紛曬出2017年和2019年的兩張對比照片，從而延伸出更多版本。
單身版：
髮量版：
當然，作為一個地產人，房一奇看到更多的是這種版本：
不少項目從原本的規劃變成拔地而起的住房，變化顯而易見。
那麼問題來了，2年的時間，可能烏魯木齊的房價發展沒有別的一些二線城市那樣全款變首付，但烏魯木齊的房價又有多大的變化呢？
回顧這兩年，我發現一些烏魯木齊樓市中很明顯的一些現象，文章開始前我們先做一個小調查：
一、2017→2019，烏魯木齊的房價上漲了多少？
通過安居客上的新房數據，在2017年時烏魯木齊的新房均價大概在7221.3元/㎡，在2019年時，烏魯木齊的新房均價在9381元/㎡。
這意味著，同樣是一百萬，在2017年能在烏魯木齊買一個約130㎡的四室，在2019年縮水為了100㎡的小三室，相當於兩個次臥的面積。
如果說兩年前，80萬可以在靠近市中心的位置買一個小三室，那麼在2019年，這個小三室的位置可能只能挪到靠近西山片區或者泛會展片區了。
畢竟目前在烏魯木齊的主城區內，著實很難找到7000元/㎡的新房了。
二、各個區域的房價變化有多少？
在前幾天，我們公佈了烏魯木齊六區一縣二手房的均價。
今天我們重點來看一下烏魯木齊幾個較受關注區域的新房均價。
天山區
2017年新房均價：8079元/㎡
2019年新房均價：10591元/㎡
天山區的醫療、交通、教育資源自然不必多說。無論是2017年還是2019年，其房價也一直領跑烏魯木齊。
不過在2017年時，天山區就由於地塊趨於飽和，新房也一直比較少，所以均價參考的體量也較少。在2019年，天山區的新房依然物以稀為貴，均價也是在萬元以上，位列烏魯木齊新房均價首位。
新市區
2017年新房均價：7526元/㎡
2019年新房均價：10000.92元/㎡
新市區近兩年發展速度可謂是非常迅猛。在前一陣 還入選了全國綜合實力百強區榜單，位列第34位。 再伴隨著城北臨空經濟區的落地，絲路中心等地標性建築的落地，新市區未來的發展也是值得看好的。不過目前新市區也存在剛需新盤較少的尷尬，房一奇也會繼續持續關注。
水磨溝區
2017年新房均價：8995元/㎡
2019年新房均價：10167元/㎡
水磨溝區作為烏魯木齊的政務中心，房價在兩年前就處於高位。說到水區的房產，那必定就離不開會展片區。
2017年開始，碧桂園、富力、恆大、中海、領地等一眾品牌房企入駐會展片區，使會展片區一眾成為烏魯木齊房地產發展的標杆地。質量的提升以及品牌物業服務等等，再加上會展片區自身的發展潛力，這一區域的房價也隨之攀升，僅次於天山區和經開區。
沙依巴克區
2017年新房均價：6831元/㎡
2019年新房均價：8699.55元/㎡
沙依巴克區也是烏魯木齊的老城區了，其交通和商業的發展都是比較成熟的。
不過這兩年同樣面臨了繁華地段地塊飽和，優質新盤較少的尷尬。好在自2017年開始沙依巴克區就率先開始了老城區改造，現在已經初見風采。
不過對於這一片區的新房均價，房一奇提示：無論是2017年還是2019年，沙依巴克區大多數新盤在西山片區，所以在房價參考時樣本的房價較低，整體的均價也就較低。但實際情況下，目前沙依巴克區友好板塊、美美商圈周邊價格基本上都在萬元以上。
經開區
2017年新房均價：8050元/㎡
2019年新房均價：10578元/㎡
這裡的經開區，我們特指高鐵片區。曾經的經開區：荒草叢生，遍地的斷頭路，並無幾分繁華與活力，
近兩年來，隨著烏魯木齊高鐵北廣場和南廣場相繼投入使用，還有126中的入駐，交通優勢和教育環境加持下，各個新盤扎堆，高鐵片區的房產發展也是水漲船高。
真正的126本部的學區房新房價格都在一萬三、四左右。在這裡房一奇也要提醒一些想在高鐵片區買房的朋友：目前126中有本部，同時高鐵片區還有其餘的教育規劃用地，但是現階段暫未正式掛牌為126中東校區。
三、不得不看的學區
無論是2017年還是2019年，學區依舊是買房時最重要的因素之一。近兩年，學區房關注度逐漸增大，不少烏魯木齊家長為買學區房打了不少雞血，衝著學區買房的人不在少數。
在學區房市場，小戶型產品一直是“香餑餑”。
不管是老城區還是新區的優質教育學區房，只要是小戶型房源，一定是成交週期較短的。
關於買學區房，我有幾點建議：
首先，如果打算買學區房，那麼一定要早點佈局。不能等孩子要上學了才下定決心買學區房，這樣會讓自己很被動。而且很多好的房源和戶型可能都沒有了。
買房的節點也很重要。每年招生季，大家都在關注學區房，也是房價最堅挺的時候，儘量避開這樣時間。可以考慮年前入手，此時價格相對要稍微低一些，看房人少，議價的空間也更大。
如果買名校的學區房，一定要問清楚是本校、分校還是協議校。明確教學資質和質量。
最後如果只是為了學區完全不考慮改善自住，那麼房一奇建議買小戶型，一方面不會佔用太多的資金，一方面小戶型更容易出手。
四、2017→2019，為何會變？
俗話說得好，百因必有果。烏魯木齊的房價提升也並不是空穴來風畫大餅畫出來的。我們來仔細分析一下其中的原因，除了經濟發展下房產的自然增長之外，
在房一奇看來，烏魯木齊近兩年房價穩中有升還有有以下幾個原因：1
烏魯木齊的區位價值不斷凸顯。
作為一帶一路的重要節點城市，烏魯木齊的城市發展在不斷提速。經開區、頭屯河區不斷有大型企業簽約入駐，新市區率先成為了新疆地方生產總值超千億元，財政收入超百億的園區。會展片區火熱的發展以及老城區的改造更新，都是這個城市在發展與前行的動力。
2
烏魯木齊的虹吸效應明顯。
現在有很多地州上的購房者青睞於烏魯木齊的教育、醫療資源，選擇在烏魯木齊購房。再加上最兩年的棚改等等，烏魯木齊的房地產市場還是有較大的需求。
3
產品本身的優化。
在2017年以前，烏魯木齊的品牌開發商樓盤是比較少的。但是自2017年各個品牌開發商的進駐，樓盤的物業、質量和園林的設計都更加追求居住體驗，再加上伴隨市場需求也應運而生了一大批裝修交付樓盤。所以在價格上也有所攀升。
房一奇個人覺得，這也是目前烏魯木齊房地產市場發展中“良幣驅逐劣幣”的好趨勢。
最後，看完2017→2019，房一奇想說：變化的不僅僅是房價，同時也是城市。我們的烏魯木齊也在不斷的發展與進步。
對於剛需的朋友，儘早上車。對於改善的朋友，選擇烏魯木齊有價值有品質的項目。最後，希望大家都能有更加美好的2020年。
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