最近二級市場出現回暖，地產板塊在中期盈喜預期下有所反彈。市場普遍預期2018年下半年調控不會出現太大的放鬆，因此在選擇投資標的上不應盲目追高，應關注業務與估值上具備長期優勢的投資標的。過往，分析房企主要兩個方面：短期看銷售，長期看土儲。而如今，一些開發商過度追求高週轉而帶來的樓品質量問題屢屢發生，這無疑給投資者、買家敲醒了警鐘，不再單一追求週轉速度，加大了產品品質和在評估因素的比重。
房地產市場從滿足“住”到滿足“住得好”的需求方面轉變的發生。而在二三線城市中，”生活品質“對企業產品去化更是起著至關重要的作用，這一轉變會影響地產行業3-5年的競爭格局，而從這個角度看，不管是論產品還是估值，有一家被市場忽視的企業：當代置業，值得被關注。
當代置業從誕生之初就有別於普通的房地產開發商，綠色科技產品一直是公司的核心競爭力。公司有18年的投入和孵化經驗，當代置業是地產商中少有的擁有技術壁壘的企業，這一優勢以往體現的並不多。但是此時地產行業已進入轉折點，同行紛紛進行”多元化“佈局，而當代置業本身就具備成熟的多元化體系。
當代置業目前成功將技術輸出和轉化，所以現在公司的技術不再是成本，而是成為了公司得一個利潤來源。公司把旗下專利和專業孵化成創業公司，圍繞地產延伸細分行業形成生態圈。目前對比同行，當代置業的體系是較為成熟的，這為公司3-5年發展奠定了優勢。
當代置業管理層曾公開表示，公司未來要求複合增長保持在45%左右。這個增速在行業是具備吸引力的。從房地產未來的發展路徑上看，當代置業有厚積薄發，後來居上的勢頭 。8月15日，當代置業公佈半年報，下文對當代置業2018年上半年經營表現進行梳理。
一、銷售端快速去化
當代置業2018年前7月合約銷售約160.5億元人民幣，同比增長57.4%，總體增速超過市場預期的45%，表現優良。預計2018年全年合約銷售規模能超過320億。
項目去化情況方面保持良好，如上文所述，當代置業產品的品質優勢逐漸體現出來，最終影響去化，推動企業銷售金額的增長。2018年上半年，當代置業開發速度也保持高週轉：5個月開工，8個月開盤。以湖州上品學府項目為例，項目在2018年1月7日通過招牌掛獲得，4個月後便開始開工蓄客，到了6月份，項目便開盤，並在1周內完全去化。
在較強的去化能力帶動下，當代置業未來1-2年內的結轉利潤的增速將受到支撐。下面對公司上半年入賬的收入和利潤進行分析。
從半年報的上看，此次半年報的數據有可能使得市場對公司持續的經營進一步低估，這對於專注公司長期價值的投資者意味著投資機會。當代置業2018年上半年，收入為48.6億元，同比增長11.6%；淨利潤為3.6億，同比減少32.5%。
這可能導致市場短期出現”誤判“，這可能帶來投資機會，邏輯如下：數據上表面上看不符合預期，特別是淨利潤，但是其實不然。首先，結轉收入上，2017年當代置業合約銷售額達到221.9億元，由於公司工程週期影響上半年只結轉了48.6億，保守估計全年收入增速能達到20-25%。其次，上半年淨利潤上的減少，原因並不源於日常經營，而是因為匯兌損溢，但這只是賬面上的數字變化，境外債最早的一筆一年後才到期，所以匯兌影響還存在很大未知數。
目前看美元兌離岸人民幣穩定在6.8-6.9，已經達到市場預期，未來人民幣下跌空間不大，因此當代置業這部分虧損並不會持續。
二、下半年貨值充裕
2018年以來，當代置業合約銷售增速不弱，超過57%，全年銷售目標320億元，下半年公司的銷售端前景是十分清晰的。從推盤情況看，公司有充足的優質可售項目支撐公司下半年的銷售。
2018年全年可售貨值約460億，其中推盤集中在下半年。下半年計劃共有35個項目推貨，可售貨值達326億，足夠達成全年320億的合約銷售目標。其中，北京、安徽、陝西、湖北、江蘇和浙江等地將會成為下半年推盤主力省份。
從總土儲看，當代置業土儲保持優質。公司的三四線庫存在2016-2017年受到外溢效應和貨幣化棚改影響，量價齊升快速去化。目前，當代置業主要的土儲佈局在二三線城市。截止2018年6月30日，集團土地儲備達到737.1萬平方米，對應貨值1110億元，按貨值劃分，其中一線城市佔比39%，二三線城市超50%，佈局合理。
當代置業的發展戰略為“3+13+M”，對全國116個重點城市進行深入數據分析，建立城市進入可行性模型，深耕環渤海經濟圈、長江經濟帶、粵港澳大灣區城市群。
進入2018年以來，當代置業拿地區域主要集中在一二線城市核心區域兩小時經濟圈的二三線城市，交通便捷，經濟水平普遍較高，剛性需求大，同時地價合理。2018年1-6月，共新增土地13幅，計容面積152萬方，對應貨值135億，權益佔比為74.5%。平均拿地成本(按建築面積計算）人民幣2001元/平方米。當代置業通過多元的購地方式，獲取土地的成本十分低，整體土儲保持高質量，公司長期的價值越發突顯。
結尾：
當代置業的銷售額有望增加到今年的300多億，但市值仍維持在上市時水平。按照80%權益銷售金額算，PS約為0.2，PE（TTM）為5.6，PB為0.5，可以說是內房股中最低估的。且根據公司銷售目標及過往表現估算，預計2018年全年合約銷售為320億元。若股價保持不變，那麼未來PS預計為0.1，PE為4.0，PB為0.5。
當代置業估值被低估明顯，隨著市場對地產板塊的預期修復，外匯市場逐漸穩定，公司下半年將集中推盤和集中結轉會推動業績增長，都將有望激發公司的重估。
當代置業深耕綠色科技住宅二十餘載，是房地產開發商中別具特色的一家企業。以”居住品質“為核心的行業競爭趨勢一觸即發，當代置業優秀的產品將扮演不可替代的角色。
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