8月14日，位於長沙市長沙縣核心片區文體中心一側的中建·悅和城營銷中心內人頭攢動，不時有市民前來諮詢項目建設進度和開盤預售情況。
中建·悅和城吸引了眾多買房置業人群的主要原因在於，該樓盤突然由全裝修調整為毛坯銷售的“反常”舉動。8月7日，項目開發商長沙中建宜和置業有限責任公司（以下簡稱“中建宜和置業”）發表聲明，將項目二期在建的16、17棟和19~21棟共5棟住宅由全裝修調整為毛坯銷售。
對於調整的原因，中建宜和置業在聲明中表示：“近期以來，長沙市進一步深化了對全裝修項目的管理，暫停了全裝修項目的價格備案等行政審批。”不過，彼時長沙是否已暫停全裝修政策尚未得到政府相關部門證實。
“暫停全裝修項目備案審批”的傳言也引起了長沙市部分已購房業主的恐慌。8月10日，來自中海地產、美的置業、時代地產和萬科集團等開發商旗下的近10個全裝修樓盤業主向相關部門表達訴求，擔心成為全裝修政策朝令夕改的利益受損者。
這一傳聞最終被證實系“烏龍”。8月15日，長沙市住建委一位不願具名的負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，根據7月31日中央政治局會議和8月7日住建部瀋陽會議精神，長沙市將進一步優化、細化和完善全裝修政策。目前，長沙市住建委正積極收集各方意見，對已實施全裝修項目進行調研，對全裝修政策實施效果進行評估。調研評估期間暫緩全裝修價格備案手續辦理。待調研評估形成意見後，再行完善處理長沙市全裝修的相關事宜，並進一步規範操作程序。
而就在本報記者赴長沙市住建委採訪的當天，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在赴長沙市住建委調研促進房地產市場平穩健康發展工作時強調，要保持定力、保持韌勁，下決心解決好房地產市場問題，推動“反炒房”攻堅戰取得更大成果。
01
全裝修房源認可度不高
在中建·悅和城項目營銷中心，一封放大版的《二期全裝修改毛坯告知書》被擺放在顯眼的位置。在記者以購房者身份對項目進行實地探訪過程中，面對全裝修改毛坯銷售的疑問，一位李姓置業顧問直言不諱：“主要還是全裝修房在長沙房地產市場的認可度不高，總體上不受待見。”
對於中建·悅和城由全裝修調整為毛坯交付的原因，中建宜和置業營銷總監表示，主要是公司出於運營管控等綜合方面的考慮。
事實上，自長沙市出臺政策鼓勵房地產推行全裝修銷售以來，長沙許多樓盤紛紛將“毛坯”銷售項目改為“精裝修”，房價也出現了間接上漲。
全裝修也是近半年來長沙樓市熱議的話題。據《湖南日報》報道，7月記者走訪多個精裝修樓盤時，不少看房者對裝修品質大搖其頭。業內人士文江認為，從市場反響看，長沙新開盤的精裝修房不受待見，幾乎沒有一開盤就賣完的。這將倒逼開發商著力提升裝修性價比，也讓人反思全裝修政策是否過於“激進”。
據瞭解，今年3月15日，長沙市對各行政區全裝修交付比例作出了明確規定：芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區等行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%；望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於30%。
6月7日，長沙住建委、發改委聯合印發《長沙市新建商品住宅全裝修建設實施細則》，對全裝修房源裝修價格進行了限定，根據規定不得超過2500元/平方米。
據當地業主介紹，上述政策一出，有樓盤就開始提價，將原本定為1800元/平方米的裝修標準一夜之間漲到了2500元/平方米。隨後幾乎所有的全裝修樓盤將裝修標準都定在了接近2500元的標準，開發商通過全裝修把因限價損失的利潤賺回來。
隨後的6月19日，長沙市住建委出臺《新建商品住宅全裝修住宅價格核算規定》，進一步明確了新建商品住宅公共部分裝修、普通入戶門、室內排水、強（弱）電的配管、配線，應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。
中國指數研究院華中分院一位不願具名的專家告訴記者，長沙市出臺的“公共部分裝修不計入全裝修價格”的政策規定曾被譽為“業內良心”，還被市場拿來做樣板戲，結果也暴露出了一些問題，當時的政策並沒有規定全裝修交付房源的最高限價標準，存在一定的隱患。
這也引起了管理層的高度重視。“房地產市場調控是一場攻堅戰，也是一場持久戰。”8月15日，胡衡華在赴長沙市住建委調研促進房地產市場平穩健康發展工作時強調，要堅決遏制房價上漲，堅定不移地促進長沙房地產市場平穩健康發展，同時持續嚴格市場監管，深入推進專項整治行動，依法從嚴懲處投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等亂象，規範二手房、精裝修等管理。
“推進新建商品住宅全裝修建設交付符合國家相關部委的文件精神和要求，現階段肯定不會完全停止全裝修項目的備案審批，但不排除近期可能會出臺更加細化的監管舉措。”長沙市住建委上述負責人表示，目前長沙市相關部門正對全裝修相關措施進行調研和評估，將通過出臺更嚴監管措施、組建更優監管隊伍等方式加強對全裝修項目的各流程監管。
02
“退燒”明顯 最低認購率僅12.6
記者在走訪中發現，和此前火熱的樓市行情不同，長沙樓市自“6·25新政”以來退燒明顯，曾經10餘人搶購一套商品房的盛況已不復存在。
6月25日，長沙市政府下發《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出了“長沙‘反炒房’攻堅戰的九大措施”，精準打擊投機炒房、囤地惜建、捂盤惜售等亂象，進一步穩定市場預期。
長沙市住建委相關負責人在接受記者採訪時表示，“反炒房”攻堅戰打響2個多月以來，一方面通過嚴厲打擊捂盤惜售等違規行為，市場供應量在大幅增加，同時限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，擋住了大部分外來投機者，房地產市場在降溫的同時開始逐步趨於穩定。
根據上述負責人提供的住建委內部統計數據，目前，搖號銷售樓盤中籤率均達到66.7%以上，同時7月中旬以來不搖號銷售樓盤首次超過搖號銷售樓盤。也就是說大部分樓盤不需要搖號排隊，符合限購條件的購房者就可以選到心儀的房源。
以長沙市住建委7月16~20日的樓盤備案銷售監控數據為例，長沙市在限購區域內共批准預售項目6個，預售面積25.11萬平方米，共2123套住宅，同時共有8個新建商品住房項目開盤，其中搖號銷售樓盤3個，中籤率均達到66.7%以上，不搖號銷售樓盤5個。
長沙市住建委相關負責人表示，長沙市開展“反炒房”工作以來，從項目開盤監測情況來看，全市限購區域內不搖號銷售樓盤數量首次超過搖號銷售樓盤數量，房地產市場呈現從“賣方市場”向“買方市場”轉換的趨勢和特徵。
而隨著樓市降溫，長沙市限購區域內新建商品住房不搖號銷售樓盤的認購率也快速走低。以位於望城區的新城國際花都為例，7月23~29日該樓盤共推出238套房源，認購率僅為12.6%，而位於嶽麓區的匯西園共推出14套房源，認購率也僅為14.3%。
記者在採訪中瞭解到，新城國際花都C2#自6月29日晚開盤至今仍有建築面積約142平方米的非毛坯房源在售，均價8100~8300元/平方米。
根據0731房產網發佈的2018上半年《長沙樓市白皮書》顯示，從供應來看，2018年上半年長沙市住宅供應851萬平方米，同比增長24.23%，其中市內五區供應407萬平方米，同比增長10.60%，四縣市供應444萬平方米，同比增長40.06%。
“就2018年來看，政府加大項目捂盤清查力度以及制定懲罰措施，推動了項目推貨入市，6月份市內五區以及四縣市住宅供應均達到了自‘9·30’新政以來的最高值。”《長沙樓市白皮書》表示，從供銷比走勢來看，2018年上半年全市住宅供銷比為0.92；單就6月份來看，供銷比為1.64，達到了近兩年的最高值，這與新政出臺、相關政策環境改變關係較大。
但推盤量的激增並沒有帶來成交量的大幅上揚。數據顯示，今年上半年長沙市住宅成交929萬平方米，同比增長3.68%；其中市內五區成交439萬平方米，同比增長9.20%；四縣市成交490萬平方米，同比下降0.81%。
此外，長沙樓市二手房市場成交狀況同樣不樂觀，經過數輪調控之後，長沙市二手房市場熱度下降明顯。《長沙樓市白皮書》數據顯示，今年上半年，長沙市內五區二手房累計成交206.28萬平方米，同比下降50.10%；其中二手住宅成交177.10萬平方米，同比下降54.28%。
對於長沙樓市二手房成交量“腰斬”的原因，長沙市住建委相關負責人在接受記者採訪時表示，二手房成交快速下滑主要是因為打擊捂盤惜售使得新建商品房供應量快速上升，同時“反炒房”攻堅戰開展以來，符合限購政策的購房人群大量減少，多個區域內一二手房倒掛現象縮小，對於很多人來說沒必要購買二手房了。房地產市場開始由“賣方市場”向“買方市場”轉變也開始倒逼樓市逐步趨於穩定。
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