从返乡置业与内生需求看三四线城市投资潜力（下）

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2017年“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变：一线城市成交腰斩；二线城市涨跌互现；三四线城市则相对火爆。2018年6月，被认为三四线城市房地产催化剂的“棚改”政策，审批趋严。

那么下一轮三四线城市的机会点又在哪里？随着北京、上海等特大城市严格限制人口规模，人口流入增速近些年来一直呈下降趋势，加之受限购政策及高房价影响，以及不少务工人员逃离“北上广深”及部分二线城市，人口回流趋势明显，返乡置业也成为了近年来春节期间的楼市热点。再加上部分城市内在人口规模大、交通便捷且与大城市通勤时间较短等方面颇有优势，楼市或具备较大潜力。

本文以江苏省除苏南地区（南京、苏州、无锡、常州）以外的其他三四线城市为例，从返乡置业需求、内生需求两个全新的角度分析这些三四线城市的投资潜力。

上篇：

返乡置业——三四线城市新的机会点

上篇本文将从人口回流趋势、返乡置业潜在需求基数及返乡置业动力三个方面全方位解读返乡置业，从而寻找三四线城市机会点。

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人口回流趋势

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到底哪些城市已经加入返乡置业的浪潮之中，即返乡置业的趋势是否真正形成？我们采用2016-2018年春节前十天返乡人口迁徙量衡量该城市当年外流人口规模，并采用外流人口年均下降率作为回流趋势指标，得出人口外流趋势图。

年均下降率最高的为泰州（13.0%）与徐州（10.2%），一定程度反映出这两座城市人口回流趋势较为明显，年均下降率最低的为淮安（6.5%）与镇江（4.1%），回流趋势不明显。

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在人口回流的趋势形成下，城市的返乡置业潜在需求量到底有多大呢？我们用城市“人口净流出”指标衡量城市返乡置业的潜在需求量，其中人口净流出=户籍人口-常住人口。如图所示，返乡置业潜在需求量较大的城市有徐州、盐城、宿迁、连云港等，其中徐州的返乡置业潜在需求最大。

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返乡置业动力

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净流出仅可表明潜在的需求基数，不能体现外流的人口是否真正有返乡置业的意愿与动力。

交通便捷度

近几年江苏高速铁路逐步完善，拉近了苏中、苏北地区三四线城市与南京、上海、苏州的距离。

我们采用城市高铁站数量（含管辖县级市）及高铁途径条数（含城际铁路）衡量城市对外联通的便捷度，以此发现交通对返乡置业动力的提升作用。

镇江及其管辖县级市高铁数量多达5个，徐州、南通、扬州仅为1个。镇江（415）与徐州（292）高铁途经条数也遥遥领先其他城市。

值得注意的是，徐州具有苏北地区最大高铁站徐州东站，可直达27个省市区。目前，徐州已与南京、郑州、济南、合肥4个省会城市构成“1小时城市圈”，3小时可到达北京、西安、武汉、上海、杭州五大都市，是重要的全国性交通枢纽。

同时苏北地区盐城、连云港等城市的高铁也将会在近三年内全线开通，交通联通能力进一步提升，届时借助高铁交通便捷性，返乡置业动力将进一步增强。

与主要外流城市的房价差

返乡置业动力的强弱，很大一部分受所在务工城市高房价的影响，我们采用样本城市人口流入的前三名城市房价与样本城市的房价差距作为驱动因子，

将人口外流数量归一化处理得到各城市人口外流强度指标，从表中可以看出，徐州、淮安、南通等城市人口外流最多的城市均为苏州、上海、南京；盐城、泰州人口外流最多的城市为苏州、上海与无锡；镇江人口外流最多的城市为上海、南京与常州。

表1.人口外流强度矩阵

选取各城市人口外流强度指数前三名的城市新房均价，利用人口外流强度与3个城市房价加权平均得到样本城市的房价差指数，排在首位的为南通，其次为徐州和宿迁，最末位的为泰州。

通勤时间

如果一线城市限购政策长期存在，周边1-3小时通行圈范围的三四线城市有望持续从核心城市“溢出效应”中受益。我们以与主要的3个外流城市高铁运行时间，及未开通高铁城市的高速公路汽车平均行驶时间为依据，计算了9个城市与各自主要外流城市（苏州、上海、南京、无锡）的通勤时间。

通勤时间最短的为镇江，仅为0.8小时，通勤时间最长的为宿迁（4.5小时）与连云港（4.9小时）。

综合得分

最后，我们利用因子分析法计算了返乡置业（人口回流趋势、返乡置业潜在需求基数与返乡置业动力）的综合得分（表2）。

从返乡置业的角度来看，徐州得分最高，机会最大，我们认为是最优先进入的城市，主要在于徐州无论是在潜在需求、回流趋势和返乡置业动力方面都居于前列。镇江、南通与泰州为第二梯队，淮安和连云港处于最后梯队，需谨慎进入。

表2.返乡置业各类指标及综合得分

未完待续

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