昨天，全崑山人都期待的土拍
終於落下帷幕
這次土拍到底有多熱
公佈競拍結果
周市5-4地塊樓面價14271元/㎡
周市5-5地塊樓面價7800元/㎡
未拍先火
城北地塊起拍價超過了該區域歷史最高價
作為崑山房價窪地的城北，在這次土拍前，就受到強烈矚目。其中，昆太路地塊未拍先火，起拍價就超過了歷史最高價，最終競拍價14271元/㎡，毫無懸念成為城北新地王，迎賓路地塊最終以7800元/㎡的價格拍出，大城北厲害了！
（地塊5-4、5-5競拍結果）
接下來，KB君來為大家解讀下本次土拍最強區域——大城北
城北——崑山曾經最繁華的區域
說起崑山城北，所有人都不會陌生，對於很多崑山人來講，城北是崑山開發最早的區域之一，也是新房聚集最多的區域，人口居住規模也很大。10年前的現在，城北聚集了崑山最優秀的樓盤項目——江南明珠苑、巴比倫花園等等，那時候的城北房價，站在了城市的最頂端，是崑山售價最高的區域，也是賣得最好的。
當老城區還全部是老房子，當城西大多還是不毛之地的時候，城北儼然是一顆新星，道路寬敞、新盤扎堆、商鋪林立，人群密集。城北吸引了很多新崑山人、臺灣人來置業。很多崑山人都對這裡充滿了感情。
城北——崑山現今的房價窪地
房價的高低，決定了區域的發展實力。城市區域發展輪迴，曾經最輝煌的區域，如今卻是崑山的新價格窪地。從上圖可以看到，城北以15400元/㎡的均價，成為市區中房價最低的區域。
10年前，當崑山政府提出了“南延北展”、“東拓西進”的總體戰略發展思路之後，東、南、西各區域進入發展期，東拓西進風風火火，但是城北步伐明顯很慢。
在規劃上，政府給了城西城東大力支持，環森林公園版塊、環夏駕河版塊，都聚集了大量的資源，從環境、教育、文體、交通等方面，都給予了大力度支持。城南又有高鐵交通支撐。
唯獨這10年時間，城北一直在沉默。
現在的城北 沉默久了爆發力更驚人
10年前，崑山發展看城北，10年後，崑山發展看哪裡？
首先，跟大家安利一個詞：版塊輪動效應——一個城市房價的上漲不是均勻的，而是輪流上漲的。版塊有的時候能跑贏大盤成為明星版塊，比如前兩年的城西；有時則相對沉寂。
每個買房者都期望能抄底明星版塊，但是面對眼花繚亂的信息有些不知所措。
其實，版塊的輪動並不是靠猜想，輪動的基礎是城市發展，而發展是有跡可循，那就是版塊進入利好集中兌現期。
新一輪版塊輪動效應已經開始，這一次，輪到了我大城北：
城西版塊，房價已經觸頂，有的甚至達到了3萬/㎡，政府給予的規劃支持大部分都落實到位。城中心和城南版塊，空餘地塊寥寥無幾，未來可供開發的地塊很少。反觀城東，相關配套也落實到位，但是近兩年土拍地塊很少，新項目也很少，缺少明顯的爆發點。
從去年到現在，城北先後有4大地塊進行了土拍，表現搶眼。加之政府在教育、環境和各項配套的大力推進，城北的爆發不鳴則已，一鳴驚人！
政府強力規劃 城北將迎來華麗轉身
城北位於崑山北部，連接崑山、太倉、常熟三市，南部與崑山老城區和經濟技術開發區僅一河之隔，西部與高新區相接，近半區域都是崑山中心城區的重要組成部分。
根據崑山《2016-2030》城市總規劃，整個崑山北部將成為城市集中建設區，中環內將全部納入崑山發展主中心，而北部新中心也將成為崑山城北發展新城。北部新城將打造成以商業服務區、行政辦公區、文教休閒區、中高端居住區為特色的“四大城市服務功能組團”。
如今，依託強大的人口支撐，城北的商業氛圍極為繁榮。北門路老牌商圈、九方城商圈、卜蜂蓮花，中楠都匯廣場商圈、萬達商圈，多個大型商圈環繞，大大提升了區域的商業格局。另外，從其他方面，城北也將迎來大變化！
交通大變身
長江路、青陽路等交通主幹道貫穿南北，汽車客運北站和中環快速路，洞庭湖大橋的通車、蘇崑中環對接持續推進，等都使得城北交通更加便捷通達。根據城市總體規劃和綜合交通規劃，規劃南北向軌道交通K1線主要沿人民路佈設，將串聯客運汽車站、高鐵崑山南站、昆城廣場及崑山站、玉山廣場等節點，成為城市南北向聯繫的重要客流走廊。玉山廣場將成為S1線與K1線的換乘站。
教育大變身
城北屬於崑山老牌教育重地。城北小學、裕元實驗小學、永平小學、城北中學、周市中學等十餘箇中小學校。其中裕元實驗小學和新鎮中學，在崑山學校排名靠前。裕元實驗學校東校區將於2018年秋季投入使用。此外，陸楊中心小學、野馬渡中學新建工程等項目正有序推進中。而崑山電大未來也將搬遷，原地塊將建設一所小學、一所中學，據說也將是名牌學區分校。
環境大變身
說到城北的公園，第一個想到的就是位於迎賓路上的體育生態公園，它是崑山除森林公園之外最大的城市生態公園，體育公園附近還有一些其他面積較小的公園，形成了一個群落。此外，還有周市醫院對面的櫻花園。
根據市規劃局《崑山市城市總體規劃(2016-2030)》，城北未來還有4個大型溼地公園，其中城隍塘生態園地處周市鎮東北，位於崑山、太倉、常熟三市接壤處，佔地1488.75畝，相當於半個森林公園的大小。
房價大變身
最最重要的是，城北目前依然是房價窪地。城北區域，素來有崑山價格窪地之稱，在崑山其他版塊房價不斷躥升時，城北就像樓市中的一股清流，一直以價格窪地的屬性造福剛需購房者。但是，這樣的格局即將被改寫。
經歷這次土拍之後
城北
將再也不是我們心中的那個大城北了
將成為新的聚焦中心
2017年，
城北土拍最高成交樓面價11899元/㎡
2018年，
城北土拍最高成交樓面價14271元/㎡
未來崑山城北新房會賣到什麼價格？
根據近兩年的土拍情況，KB君來算一筆帳，未來城北的新房會賣到多少錢？
成本價=樓面價+建安成本+配套費+財稅管理費用+企業所得稅…等一系列費用組成。根據保守估計，實際成本價=樓面價+7000元/㎡左右。
周市5-4地塊成本價將達到21271元/㎡
周市5-5地塊成本價將達到14800元/㎡
如果加上未來開發商的利潤
城北中環內新房售價
不會低於21000元/㎡
其他區域不會低於14800元/㎡
而現在
城北新房的均價才15400元/㎡
空間有多少，大家自己想想吧！
目前版塊內新房上市量小，尤其是高端產品市場供應更是稀缺。以此次土拍的大熱地塊---迎賓路地塊為例，其周邊的在售項目基本無房在售，尤其是北門路/玉楊路附近，僅餘部分高層項目在售，稀缺的高端別墅、洋房空缺，完全不能滿足區域內強勁的購房需求。或許你可以等土拍地塊新入市，但是價格必將拔高。接下來，這是個不可多得的機會！
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