地產圈子裡，常常會突然冒出“匪夷所思”的熱點。
比如最新，大家正在討論的是“堅決遏制房價上漲”，碧桂園的“塌樓+公關危機”，以及廈門房價。但突然間，一個冷門話題冒了出來，炙手可熱：為什麼存在“公攤面積”？這公平嗎？
當然不公平，而且是樓市“最大的不公平”。但它存在了20年，堂而皇之地成為重慶之外，所有內地城市的“陋規”。
在這兩天討論中，大家一致的觀點是：應該廢了這個“陋規”。
的確應該廢除！但我想告訴大家的是：暫時做不了這件事，甚至三五年內做不到。
什麼是“公攤面積”？按照“學術的口徑”，是這樣的：
產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
注意，一般來說，公攤面積是不包括車庫的。如果包括車庫，就意味著車位已經被小區業主“購買過一次了”。如果開發商膽敢把車庫納入公攤面積，你就要聲張自己對車位的權利了。
公攤面積有多大？一般來說，不帶電梯的多層頂多10%，帶電梯的看“梯戶比”，一般來說佔總面積的20%左右。當然有更狠的，超過50%。一會兒我給大家看一個案例。
於是，對購房者來說至少存在“三個面積”：
1、開發商告訴你的面積：相當於“套內建築面積+公攤面積”；
2、套內建築面積：相當於“套內實用面積（可以鋪地毯的面積）+牆體面積（部分計算一半）+陽臺面積（封閉全算，不封閉算一半）”。
3、套內實用面積，扣除了牆體、柱子等真正能使用的面積。
當然，還有更復雜的情況：開發商偷來的面積，還有斜坡閣樓、非標準層的面積等等。
不管怎麼說，中國樓市存在一個巨大的漏洞：你買房子的時候，開發商告訴你這套房子是120平方米，但實際上你永遠搞不清楚真正的使用面積是多少。即便你自己拿尺子量出來，跟開發商論理，人家還可以告訴你：你沒有測量的資質，你的尺子不算數。
這就是樓市最大的不公平。你去買幾斤大米，都可以帶上自己的電子秤，跟小商販理論一下，最終搞明白自己到底花50塊錢買了多少大米。但你一輩子最大的消費，你幾乎沒有機會、沒有資格、沒有能力搞懂，你到底買了多大的房子。
你不動產證上的公攤面積準確嗎？不知道。我們常常聽到這樣的傳聞：一個小區，每家每戶的公攤面積之和，是遠遠大於“小區總的需要公攤的面積”的。當然，普通業主永遠沒有機會來驗證它、監督它。
所以，你即便是到死，自己住的房子到底有多大，都可能是個“羅生門”。
但是，你又必須為這個“羅生門”買單、納稅。未來，你還有可能以房地產稅的方式，為這些不屬於你的面積年年買單。
有人說，重慶為什麼能使用“套內面積”？其他城市為什麼不能學？當然可以學，但至少5年內都沒有機會。或者說，相當長的時間裡，重慶的經驗無法推廣。
為什麼？因為會帶來更大的社會焦慮，並對樓市產生價格上漲的刺激、暗示作用。
給你看兩個例子，就明白了。
上圖是深圳海上世界“雙璽花園”的一套房子，也就是此前朋友圈刷屏的“5000萬蹲”的那個樓盤。截屏來自“深圳規土委”的“一手房源公示”，所以是貨真價實的。
可以看出，這套2棟34A的房子，總建築面積是425.28平方米，其中公攤面積是65.57平方米，公攤面積佔比是15.4%，應該說在高層裡非常合理了。
但根據超過15萬平方米的單價，我們可以推算出來：購買這套房子的業主，在花了將近1000萬的時候，還沒有“進門”。或者說，他為公攤面積支付了將近1000萬！
如果取消公攤面積，按照套內建築面積計算，這套房子的單價應該是：17.94萬元。也就是說，轉眼之間，這套房子單價就從15萬元變成了大約18萬元！
這將怎樣拉昇新房成交單價？深圳控制房價上漲的努力還能奏效嗎？
即便國家允許使用“套內面積計價，給老百姓的心理刺激也是非常強烈的。
更何況，還有下面這種“奇葩”：
這是“僑城一號”的一個單位，房屋性質是“宿舍”，它的公攤面積竟然佔了總面積的60%！
77.26平方米的總面積，只能得到一套“戶內面積”（包含牆體）29.48平方米的小房子。如果按照總價折算，套內面積的單價將達到26.2萬元！
這又將給普羅大眾帶來什麼樣的心理衝擊？！
所以，“公攤面積”還會在較長時間裡存在，因為它是高房價的一塊“遮羞布”。（劉曉博）
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