包河區在合肥南部，其建成區覆蓋範圍很大，包含現在的濱湖新區。本篇文章分析的範圍不包括濱湖新區，包河工業園區的成交數據非常少，基本上也沒有覆蓋到，主要是環城高速到環城河之間的這一片區域。
我統計了合肥鏈家2017年全年的成交情況，全市共成交3069套二手房，包河區共成交449套二手房，佔比14.6%。前三季度成交334套，第四季度增加115套，增幅34.4%。成交均價為15479元/平米，議價空間4.29%，成交週期77天。
鑑於整體樣本數偏少，部分小區房價僅作參考，接下來我將分區域對包河區房價做一個分析和點評。以環城河、一環路、望江路、二環路以及繞城高速為界，我將包河區分為三個部分，分別是：
1、48中學區板塊。具體範圍為：環城河以南，南淝河以西，南一環路以北，金寨路以東。
2、中環路內板塊。具體範圍為：南一環路以南，南淝河以西，望江東路以北，金寨路以東。
3、中環路外板塊。具體範圍為：望江東路以南，南淝河以西，金寨路以東。
本篇分析涉及的數據為2017年全年，上篇關於包河區的分析文章為2017年1月-9月的數據，具體可參考這篇文章《2017年前三季度合肥包河區房價分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。
關於之前分析過的區域，請參考我的公號“小易論樓市”文章《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》，《2017年合肥濱湖房價分析及購房建議》，《2017年合肥泛經開區二手房成交分析及購房建議》，《合肥蜀山區和高新區房價分析和購房建議》，《合肥廬陽區和北城房價分析和購房建議》。關注公號“
小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”“蜀山”等區域關鍵詞即可。48中學區板塊
48中學區板塊共成交57套二手房，這個數量比2017年前三季度增加18套，增幅46.2%，高於平均值。板塊平均成交價格為16008元/平米，較前三季度（16119元/平米）下跌111元/平米，議價空間和成交週期都有較大增加。
48中學區在我分析的學區當中算是佼佼者，屬於最好的六大公立初中學區之一（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。但比較悲哀的是，48中是所有真學區中學區房成交均價最低的學區，甚至不如成績相對更差的46中和38中。當然，你也可以認為是性價比最高的學區。
48中學區範圍內有4所小學學區，分別是屯溪路小學、青年路小學、曙光小學和巢湖路小學。48中原校的兩個校區分別在蕪湖路和香港街，後來搬至原七中，其蕪湖路校區改為屯溪路小學分校。
從目前得知的情況來看，屯溪路小學和青年路小學的口碑不錯，曙光小學和巢湖路小學相對差點，其中屯溪路小學最好，從屯小+48中學區房的成交均價上也略能看出一二，不過成交量比較低。
青年路小學和巢湖路小學的學區房，成交均價相差並不是特別明顯，不過巢湖路小學學區距離48中相對遠些，整體上價格略顯弱勢。
區域內成交量最大的小區是萬達中心名宅，共成交11套，成交均價17874元/平米，較之前（17651元/平米）上漲223元/平米。成交大都是80-90平米或以內的剛需戶型，2房為主。既有學區，又有商業，這種價格對萬達的次新房來講，幾乎體現不出任何溢價。
其實從48中學區房的整體成交來看，距離學校比較遠的一些小區，尤其是老破小，房價只有1.2w-1.3w 左右，幾乎體現不出一個真學區應有的溢價。48中學區房的弱勢，還是因為45中的吸血效應，之前已經分析過，不再贅述。
中環路內板塊
中環路內板塊共成交240套二手房，這個數量比2017年前三季度增加53套，增幅28.3%，低於平均值。板塊平均成交價格為14979元/平米，較前三季度（14949元/平米）基本持平，低於包河區平均值，議價空間和成交週期都有所擴大。
成交量最大的小區是金地國際城，共成交35套，較上次增加9套，其中公寓成交25套，住宅成交10套。金地國際城公寓成交均價比較低，只有1.19w，總價大概在40w-50w之間，非常的剛需。
其次是萬振逍遙苑，共成交34套，較上次增加9套，其中公寓成交
24套，住宅成交10套。萬振逍遙苑無論住宅還是公寓，成交均價相比上次都有較大的下滑，成交週期幾乎是板塊內最長的小區，我覺得下一步可能會逐步淪為劣質資產。江南新里程共成交31套，較上次增加8套，其中公寓成交23套，住宅成交8套，也屬於公寓成交佔比高的小區。但江南新里程公寓溢價空間相對較小，成交週期也略低於板塊平均水平，看來市場需求還是不錯的。
儘管中環內板塊成交量是最大的，但在我看來，主要以剛需和剛改為主，偏改善型需求幾乎找不到合適的標的（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。
中環路外板塊
中環路外板塊共成交152套二手房，這個數量比2017年前三季度增加44套，增幅40.7%，高於平均值。板塊平均成交價格為15968元/平米，較前三季度（15803元/平米）上漲165元/平米，已保持連續兩個季度都在上漲，議價空間和成交週期有所減少。
板塊內成交量最大的小區是鑫苑望江花園，成交量為15套，成交均價為15789元/平米，略有下跌。剛需小區，絕大部分以80-90平米的兩室戶型為主，總價基本都低於150w。
桐城綠苑成交15套，較上次增加5套，均價由16542元/平米漲至16960元/平米，上漲418元/平米。大部分也是以90平米以下的兩室戶型為主，成交週期和溢價空間都有所減少。
由於鏈家在包河工業園區的成交量非常少，我這裡只有九瓏灣和廣視花園的兩套成交記錄，基本上在1.6w-1.7w之間。包河工業園區的小區，由於工業和居住混搭，商業配套也有些欠缺，定位比較尷尬，發展空間有限，投資潛力有限。
該板塊目前在售的新房有不少，我上篇文章分析了幾個，這篇再來補充一些。信達天御新盤備案價格1.58w，二手房成交均價在1.66w，如果算上未滿兩年有稅的話，實際價格在1.75w左右，倒掛接近2000元/平米。
信達天御之前說已經清盤了，但據我小密圈成員透漏，仍有渠道可以買到，需要號頭費7w。即使如此，價格不過在1.65w左右，仍具投資價值。
星海城公寓在2016年底就已經備案過了，接近1年半的時間，仍然沒有去化完畢。近兩天看到它在各大媒體打廣告，我隱隱約約感覺市場反映不是很好（公號“小易論樓市”《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》）。
星海城備案均價1.56w，我們看到與之相鄰的鉑金漢宮，成交均價
14776元/平米，低出不少。鉑金漢宮成交週期121天，議價空間7.39%，幾乎是整個板塊最大的，也就是說很難賣出去，也很難賣高價。除此之外，沿馬鞍山路幾個小區的公寓，比如萬振逍遙苑和金地國際城，成交均價都在1.4w以下，即使是銷量較好的江南新里程，也不過在1.42w。公寓在地鐵口是不錯，但同樣也要注意到靠著高架，會非常的吵，這種價格短期基本沒有什麼升值空間，流動性也比較差。
綠地御徽目前在售的大平層或者小高層，備案均價2.2w左右，顯然是偏高的，投資價值不大。融僑觀瀾備案均價也在2.17w，從投資角度來看，這個價格肯定是高了，我認為1.9w是比較合適的，因此短期升值空間被透支。
龍川路是一條主幹道，將來通往火車南站的車流會非常多，再加上高速高鐵，對沿路小區以後的影響將是很大的。目前小區的優勢可能就是距離政務區相對近一些，學校也並非好的學區，周邊其他商業配套暫時都不成熟。因此建發雍龍府近
2.4w的備案均價，我認為幾乎沒有什麼吸引力。包河區房價分析總結及購房建議
目前改善性需求爆棚的原因是房票不足。由於家庭第三套房不能買新房，只能買二手房，而且不能貸款，這就導致很多改善需求只有通過賣出手中不好的房產，以換取房票和改善資金，才能購置更好的改善住房。這樣會造成兩個結果，一個是優質資產升值明顯，一個是劣質資產更加不值錢，兩極分化嚴重。
包河區各板塊的發展其實很明朗了，從裡到外，房齡依次減小，保值升值空間依次增大（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。從資產配置角度考慮，首次購房者應優先考慮中環外板塊；48中學區板塊和中環路內板塊的老破小，已慢慢顯出頹勢，應儘量置換成新區新房（公號“小易論樓市”《你還在指望拆遷嗎，為什麼我建議你賣掉合肥的老破小？》）。
包河區可拓展空間有限，下一步可能只有往駱崗機場方向墾荒，因此目前包河區新房可選擇餘地不大，所剩大多性價比不高。整體上包河區屬於偏剛需的區域，改善性需求應多考慮濱湖區（公號“
小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。48中雖然是真學區，但並沒有起到非常好的保值作用，屯溪路小學+48中本校區可能相對好一些。在我看來，48中的老破小，只有使用價值，投資價值並不高，尤其是距離學校遠的小區，幾乎體現不出學區溢價。
從我小密圈成員反饋的情況來看，合肥目前新房市場形勢比較嚴峻。去年能夠買到的限價盤，今年基本上很難買到；去年看來性價比一般的新盤，今年開始要號頭費或者提高首付門檻，有的甚至已默默去化完畢；去年性價比不高的新盤，今年居然玩起了捂盤（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。
與此同時，合肥市區供地極少，照此下去，如果後期人才政策出臺，新房市場將會更加緊張（公號“小易論樓市”《合肥擬取消高校畢業生購房限制，房價會上漲嗎？》）。雖然房價不會大漲，但可選餘地真的不多了，瑤海新站區、北城可能會成為下半年剛需的主戰場（公號“
小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區新房性價比排名，哪些值得買，哪些不值得買？》）。西南依然是目前最受關注的區域，初次購房者我建議還是要優先考慮合肥西南（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》），西南區域收益大於風險，東北區域坑比機會更多。
我一再強調，剛需要抓緊上車，與你競爭的不僅有剛需，還有更多的投資者。所有房產類型中，剛需房無疑是最佳投資標的，與投資者相比，剛需毫無優勢可言。
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