提到公攤面積
幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨
花了100平米的錢
卻只買到70平米左右的房!
那麼算精裝修面積的時候
到底算不算公攤面積?
公攤面積是什麼?
建築面積,包括房屋的使用面積(或稱可用面積)、牆體和柱體的佔地面積、樓梯走道面積,以及其他公攤面積。
但國際上基本都是按套內建築面積甚至使用面積(套內建築面積減去套內柱子和牆體面積所得)來計價的。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》,分攤的公用建築面積有:
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。
這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。
買100平米的房子,結果實際住進去只有70平,這憑空少了的面積就是公攤面積。
對普通的購房者來說,光是弄明白這些概念已經夠頭大的,更別提自己動手測量了。這個複雜的“公攤面積”,於是造成了各種各樣的問題。
比如,物業管理所有的費用本應面向室內部分,但物業費卻是按建築面積收的。如果說這尚可接受的話,供暖費也按建築面積計算實在匪夷所思,因為公攤面積裡基本沒有供暖設備。
公攤面積裡不存在的服務也要收費,如此看來,顯然房地產開發商在其中有利可圖。
更有甚者,會選擇做大公攤面積——部分開發商以公攤面積為工具,對購房者進行欺詐,利用格式合同條款誤導購房者,一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房,作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中,而國家法律明文規定這些不算公攤。
開發商這樣違法的情況,再怎麼艱難,業主好歹還可以維權。可是,由於截至目前國家並沒有明確規定公攤係數(公攤面積在建築面積中所佔比例)的上下限,因此在“合法合規”的條件下,開發商可以將公攤面積一再做大,一些案例中的公攤係數簡直“喪心病狂”。
如此看來,公攤面積並不合理,也不符合國際慣例。那麼這種做法到底是怎麼產生的?又如何得到廣泛的執行?以後還能夠取消嗎?
公攤佔比不斷攀升 甚至超過使用面積
7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
據中國房地產報報道,有業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費,且價格虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。
事實上,公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。
誰都不希望房子的公攤面積太大,這裡就涉及到公攤係數的概念。
舉個例子,打開房本,上面寫著“房屋建築面積:84.47㎡;專有建築面積(使用面積):63.43㎡,分攤建築面積:21.04㎡”。但並沒有明示,公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積,數值是0.33(即33%)。
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴記者,住宅的公攤係數一般在0.18-0.25,商業用房一般在0.3-0.4,這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來,隨著房價上漲,公攤係數也迅速攀升,部分住宅超過了30%。2010年,山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤,公攤係數甚至超過52%。被戲稱為“史上最牛”的公攤面積!
開發商事先承諾公攤不超過30%,事後卻高達52%,二百多戶維權無望的業主欲哭無淚。
面對業主維權,貴賓首府的工作人員十分硬氣:“法律對於公攤上限沒有規定”,“你們一百年都退不了房”!
去年,南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大,得房率只有42%。
而問題在於,現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
公攤問題上都有哪些貓膩?
貓膩一
做大公攤面積:一線城市四千多戶樓盤,靠公攤面積可多賺千萬。
一位不願具名的業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨後出具測繪成果報告,裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況,並將其交給開發商。
也就是說,測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在於,開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。
事實上,國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢?
“按實際使用面積來算的話,開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說。
他說,購房者可以很容易地測出實際使用面積,卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契,在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高,哪怕每戶多分攤零點幾個平米,一個幾十萬平米的項目,就會多出很多錢。
網友評論
舉個例子:
易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示,6月,一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月,二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月,三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。
某地產信息平臺上顯示的某一線城市一小區基本信息。
如上圖,以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積,那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二
重複公攤、重複收錢:消防應急場所變停車位,又可多賺千萬。
到底哪些屬於公攤面積?其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。
你為公攤面積買了單,就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門,加上開發商很少明確公示,購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,更別提使用了。
“比如,有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產權,只能使用,不能轉讓。
他說,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區,如果開發商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上也有幾十個。
以北京為例:
據北京青年報2017年的調查報道,北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發商違規劃出100個車位,每個賣20萬元,一個小區就可賺2000萬元。實際中,很多小區的車位價格要比20萬高。
貓膩三
業主的公攤面積被拿去謀利:小區廣告收入返給業主,可少交一半物業費。
王清華說,還有一些被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一部分費用,但現實中很少有人會這麼做。
“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業主所有,前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利,難道不應該向業主交錢嗎?”他說。
在某廣告交易平臺上,社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏,通過投放廣告賺錢。
記者注意到,不同城市的不同廣告位置價格差異很大,而一線城市則多在千元起算。例如,北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元;北京道閘起落杆媒體位則報價1800元,要求30框起投,最短髮布週期一月。
王清華認為,一箇中型的高端社區,如果把廣告的收入反饋給業主,業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
有沒有可能取消公攤?
隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺,都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂,未來購房時,是否有可能只看套內實際使用面積呢?
其實早在2002年,重慶就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出規定:商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
近幾年,為回應民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為:
對公攤面積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在於交易的信息是否透明,開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
建議取消公攤,按照實際使用面積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說:
一套房子的總價是固定的,如果按照套內面積來算,那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式,最關鍵的是把標準制定清楚,能讓人看得明白。
建議在現有購房方式下,給開發商或代理銷售中介一項強制義務,即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
公攤面積是否合理,關係到市場經濟中的公平、公正的問題。當然,以目前的形勢,全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出臺配套行政法規,對公攤面積深加規範,還是應該儘快提上日程的。
由公攤面積引發的矛盾凸顯了與之配套的法律的滯後性。為此,將當前《物權法》關於私有產權的諸多綱領性界定細化,制定針對公攤面積問題的專項行政法規,從而實現各方權益的平衡,顯得至關重要。
比如,要統一住宅建築面積的計算規定,《設計規範》和《測量規範》要執行同一標準,要建立和完善以設計為源頭,審批單位層層把關,房產部門審核確權的機制,建立公攤面積公示制度;公攤建築面積和公攤面積係數應該列入住宅設計技術經濟指標;此外,還要賦予業主獨立的委託測量資格。
作為購房者,在簽訂《商品房買賣合同》時,應在合同補充協議中明確約定:公攤面積增加超過一定幅度時,購房者有權推翻,或公攤面積增加部分買受人(買方)不承擔房價款。同時,應在補充協議中約定一家公認的測量機構對結果重新進行測量。
公攤面積問題積弊已久,非一劑猛藥可以完全治癒。取消公攤的支持方和反對方的拉鋸戰還會繼續。我們應以治理的思路考慮解決方案,但大可不必為這一不合理的制度振振有詞地辯護。
存在不一定合理,公平正義或許會遲到但不會缺席。相信在大家的共同努力下,扭曲的做法會得到切實的改善,並終有一天會得到徹底糾正。
綜合:中國新聞網,瞭望智庫,上觀新聞,新浪微博
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