2014年，万科在年报中提出将转型“城市配套服务商”，确定了白银时代的新三大业务：住宅地产、消费体验地产和产业地产，并表示：“未来3年，万科的多元业务方向将逐渐浮出水面。”
而如今允许混乱的3年期限已过，2018年进入成果检验期。万科这一场艰巨的转型任务也在多重思考、探索，甚至试错的过程中，逐渐变得清晰且明确，走向从一到N的规模扩张新阶段。
销售业绩稳步增长
2017年，是万科发展的第33个年头，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体基调下，万科继续聚焦主流客户自住需求、深耕核心城市群，充分发挥事业合伙人机制的作用，经营效益稳步提升，市场占有率进一步提高，行业领头羊地位稳固。
从销售业绩看，2017年全国商品房销售面积、销售额再创新高，全年商品房销售面积高达16．94亿平方米，销售额为13．37万亿元，较2016年分别增长7．7％和13．7％。在市场整体形势向好的情况下，万科在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展与生活服务相关的其他业务，实现了销售业绩的大幅增长，销售额及销售面积分别为5298．8亿元、3595．2万平方米，同比分别增长45．3％和30．0％。2017年全国商品房销售金额13．37万亿元，万科在全国商品房市场份额上升至3．96％，比2016年上升0．86个百分点，销售面积及销售金额增长率均高于全国水平。2013－2017年间万科销售额与销售面积的复合增长率分别为32．7％、24．6％，五年间保持稳定增长。（图一）
从盈利能力看，2017年，万科全年实现营业收入2428．97亿元，净利润372．08亿元，权益净利润280．52亿元，同比分别增长1．01％、31．25％和33．43％，净利润增速超越营业收入增速。2013－2017年间，营业收入、净利润五年间的复合增长率分别为15．7％、19．4％，盈利能力持续提升。
聚焦城市经济圈，深耕现有城市，发掘潜在市场机会
在市场布局方面，万科把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群，保持健康、稳健、可持续发展。2017年，从各区域的销售额贡献占比来看，南方区域贡献占比最大达28．60％，上海区域次之，占比达28．33％，北方区域和中西部区域占比分别为23．88％和18．81％。（图二）
在项目投资方面，2017年万科共获取新项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算，其中72.3％的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中74.7％位于一、二线城市；按权益投资金额计算，90.0％位于一、二线城市。在深耕现有城市的基础上，万科新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市，在海外万科新进入吉隆坡。（图三）
新业务轮廓逐渐清晰
在7月2日的股东大会上，万科表示，租赁住宅方面，在谈的已获取10万间，开业运营3万间，今年计划开工面积同比增长21％，竣工面积同比增长7％。物业方面，收入增长67.3％，合并报表收入71.3亿。
同时，在董事会上，万科董事长郁亮表示，有意去掉万科的地产属性。“但方向是明确的，路径是不清晰。”
根据郁亮在2014年末内部会议上给出的时间表，创新业务要形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值，其中新业务要占到半壁江山。
在战略定位的转变之下，新业务的轮廓正在逐渐清晰。
除了巩固住宅开发和物业服务固有优势，万科将租赁住宅确定为核心业务，同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。
值得注意的是，租赁业务已被视作核心业务。
万科租赁产品除了泊寓之外，还包括家庭公寓、社区教育、办公室等。此外，万科还将携手深圳安居集团，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作。
万科物业2015年全面开启市场化后也进入了飞速发展阶段。2017年初，万科物业引入58集团与博裕资本两家战略投资者，实现了市场化变革后的再次转型。而近日，万科物业联合横琴新区推动全国首个“物业城市”创新城市落地。
传递楼市何种信号？
那么，万科转型加入去房地产行业，到底向楼市释放了什么信号呢？
首先，未来房价或将有价无市。
开发商是最能直接获得购房者购买力的相关数据的。所以，他们也是最能够直接预测到未来购房者的购买能力的。而万科退出房地产市场选择不再开发新的楼盘，说明房价已远超过购房者的承受能力。
再加上随着各种楼市调控政策的加码，作为开发商的第一波接盘侠的炒房客们也正接受国家的严厉打击。所以，未来几年炒房客们也将越来越少。
届时，开发商们只能依赖真正的刚需族来抢购房源。但房价的不断上涨也在不断的盘剥着真正的刚需族们的购买力。当炒房客们不再来为开发商做第一手接盘侠，刚需族们又无力购房时，开发商手里的房子最终也只会砸在自己的手上，变得有价无市。
而无法销售的房源多了，再加上开发成本越来越高，开发商也会越来越难以承受。所以，与其趁现在还可以脱身，万科自然要趁机转型，以免被套牢其中。这也就意味着，靠房地产能谋取暴利的辉煌时代已经逐渐退去。
其次，房产税、空置税或许离我们不远了。
出台房产税、空置税的呼声一直都很高，国家也不会对这样的声音置若罔闻。所以，未来房产税、空置税的会逐步上线也不是没有可能的。再加上，不动产登记全国联网已经全面启动，投入运行之后国家便能全面掌握老百姓名下的房产情况。所以，未来推出房地产税及空置税也必然能够精准打击到炒房客。
但是，房地产税和空置税能打击到的也不仅令是炒房客。同时，也有可能会让开发商们大出血。因为，如果开发商开发出来的房子没有人买，同样也有可能是需要缴纳房产税和空置税的。这种不确定的因素也会让开发商们尤为担忧。所以，与其现在还加量、加成本地去开发楼盘，还不如先暂时退步观望。
综上所述，随着万科的转型和这些年来国家对房地产市场调控力度的不断加码，未来房价可能将再也无法增长;那想靠房地产暴富的人们恐怕也再难从中获利了。
閱讀更多 想飛的小小小豬 的文章
