導讀：
自2016年9月開啟本輪房市調控開始，已持續22個月有餘，“房住不炒”明確定位、金融降槓桿的決心、租售並舉的住房制度，種種跡象讓此前一路走高的房地產市場逐漸平穩。但隨著時間的推移，對頻繁調控產生了抗體的中國樓市再度躁動，2018年上半年的房地產市場迎來了行業小高潮，支持房地產行業的信託產品隨之迎來一個快速增長期。
今年上半年，房地產信託在一眾產品中表現亮眼，不僅規模逆勢增長，預期收益也明顯止跌回升。不過，隨著各地房地產政策的持續加碼，以及金融、經濟環境日趨嚴峻，下半年房地產信託風險也在集聚。在打破剛兌的預期以及房地產市場表現分化的情況下，切忌盲目樂觀於產品線的極大豐富和預期收益率不斷提高，而是要綜合評判信託產品，警惕可能發生的風險。
文丨普益標準 吳紅麗
信託專題研究二十：
量價齊升！房地產信託風險需警惕
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我國房地產信託業務的興起與發展
房地產信託業務是信託公司的三大傳統業務之一，隨著房地產行業的迅速發展，房地產信託產品逐漸成為目前國內信託產品市場的重要組成部分。
在我國，房地產業的發展受到政府宏觀調控和國民經濟週期波動的影響，使為之提供資金支持的房地產信託也帶上了鮮明的調控色彩。
2003年6月，央行出臺《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件）後，在房地產信貸政策緊縮的壓力之下，房地產信託作為一種創新的融資方式，在我國受到青睞，在2004年底時，信託資金投向房地產業的資金規模達到110億元。
隨後，中國銀監會陸續出臺《中國銀行業監督管理委員會辦公廳關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（銀監辦[2005]212號）、《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監發[2006]54號）、《中國銀監會辦公廳關於加強信託公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》（銀監辦發[2008]265號）、《關於支持信託公司創新發展有關問題的通知》（銀監發[2009]25號）、《關於信託公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》（銀監發[2009]84號）等一系列規範性文件，督促信託公司在合法合規審慎的前提下，合理擴張業務規模，加強信託資金運用和監控，鼓勵信託公司開展各類創新型房地產信託，這使得信託公司在支持房地產行業發展的同時，自身也迎來一個增長週期。
進入2010年，針對不斷攀升的房價，國家連續出臺房地產調控措施。2010年2月11日，中國銀監會發布《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，為了防範房地產信託業務風險，提高信託公司風險防範意識和風險控制能力，通知對房地產信託的投資者准入標準、結構化設計以及投資方向作了限制；同年11月12日，中國銀監會發布《關於信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，要求各信託公司對房地產信託業務進行自查，要求各地銀監局對轄內信託公司的房地產信託業務進行逐筆核查，以期配合國家房地產調控政策、收緊開發商融資渠道，控制房地產信託可能引發的金融風險。為此，房地產信託業務佔信託公司總體業務比例開始收縮。
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近期房地產信託產品發行情況
2.1 近年來房地產信託產品發行數量和規模再創新高
數據顯示在2016年，整個信託行業發行房地產信託產品的數量處在一個較低水平，且收益率呈不斷下降的趨勢，從2016年第一季的平均預期最高收益率8.6%直降到第四季度平均預期最高收益率僅為6.93%。受房地產調控政策影響，此時的房地產信託業務處於一個低迷期。
2017年，全年房地產信託成立規模3822.33億元，平均期限1.77年，平均年收益率7.08%。值得注意的是，無論是成立規模還是收益率，在去年末都保持了較高增速。
在樓市嚴格調控下，2017年信託公司房地產信託規模及其佔比相對2016年有一定增長，主要原因是2017年銀行貸款、債券融資、私募基金等房地產企業其他融資渠道受限，房企融資部分迴歸信託渠道。在融資類房地產信託業務縮水的情況下，信託公司通過真實的股權融資、商業化地產運營投資和信託型ABS投向房地產企業的結構性機會凸顯。
而進入2018年，這一增長趨勢得以延續，且規模進一步加大。截至2018年1季度末，房地產投資信託規模為2.37萬億元，較2017年4季度末上升3.87%，佔比為10.99%，較2017年4季度末上升0.57個百分點；累計新增項目佔比10.27%，較2017年4季度末上升1.11個百分點。
在房地產信託產品的收益率方面，2017年以來成立的產品平均收益率穩步走高，平均最高收益率從2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%，總體上浮1.37%；而平均最低收益率則從6.63%逐漸上漲到2018年6月的7.72%，總體上浮1.09%。
2.2 信託期限呈下降趨勢
從產品期限來看，近半年成立的房地產信託產品期限呈現了明顯的下降態勢，1月達到最高的20.31個月期限後，逐月下降，5月成立的產品平均期限18.3644個月，而後在6月平均期限下降到16.9954個月期。6月，不少產品的投資期限不到一年，6個月期的17只，3個月期的7只，7-9個月期的10只。
從圖像看，1月以來的穩步下降趨勢，在6月有所加快。
2.3 四川信託持續領頭房地產信託業務
堅持“立足四川、面向全國”經營定位，2017年，四川信託充分發揮信託制度優勢，大力拓展服務實體經濟的廣度和深度，全年累計投向實體經濟領域的資金規模2799.96億元，成為實體經濟發展的有利支持者。數據顯示，房地產信託產品發行數量排名前十的信託公司變化不大，其中四川信託2016年發行139只，2017年發行434只，僅2018年上半年便發行了336只，一直處於房地產信託業務首位。
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房地產信託風險
由於房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債、股權融資等融資渠道或進一步受限，短期對信託融資的需求或難以降低。所以，即使在強監管的資管新規下，房地產信託的發行及成立呈現出新一輪異常火爆的局面。雖然房地產信託取得的成績不俗，但該類產品的不確定性風險也持續累積。對於投資者而言，在追求高收益的同時亦須警惕可能的風險。
3.1 房地產信託投資的風險
房地產信託投資的風險主要體現在兩個方面：房地產行業風險和房地產項目風險。
行業風險：
房地產行業是一個資金密集型行業，時間週期較長、資金佔用量大，利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。
項目風險：
現在的房地產信託產品大多投資於房地產開發領域，有的信託公司並不具有房地產專業管理的經驗和能力。突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。
對項目的選擇是房地產信託首要工作，如果項目本身的市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面存在問題，則信託產品無論怎麼控制風險，項目本身的先天缺陷總是無法避免的。
3.2 房地產開發商和信託公司的風險
在房地產開發項目中，包括確定土地選擇、產品設定、業態規劃、商業招商、市場營銷、運營管理等等，是一個技術含量非常高的資源整合過程，開發商的管理能力不到位可能導致項目經營失敗，或者信託資金如果被開發商挪用到其他項目上，資金鍊條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程，這必將帶來信託產品的風險。
房地產信託產品在發行、銷售的水平上很大程度取決於信託公司的風險管理水平。如果信託公司的專業水平不夠，不能從眾多的風險中挑選出核心的風險，或者找到了但不知道該如何管理，都是造成信託風險的重要原因。與銀行相比，信託公司在委託貸款方面的監控、管理能力和經驗都相差甚遠，資本金規模、抗風險能力也存有差距，信託公司的職業道德風險也是存在的。
3.3 房地產信託產品的流動性風險
房地產信託的信託財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受託人又無法及時變現信託財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。任何金融產品包括信託都沒有一個完善的二級市場的流通，而信託產品本來就要求不能通過公共媒體進行營銷宣傳。信託產品的公共認知度比國債、債券等金融產品差，一旦需要轉讓時，成本會很高，如股權投資信託計劃到期時股權的變現或轉讓、貸款信託到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。
3.4 兌付賠償風險
2018年，資管新規頒佈實施以來，資產管理業務不得承諾保本保收益，打破剛性兌付已經成為行業監管重點。為此，投資者不能一味地追求一個單純數字化的收益，更應該切實考察對比各家信託公司的風險管理能力。
央行發佈的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。根據規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司只負責賠償因自己違背信託合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。
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