导读：
自2016年9月开启本轮房市调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”明确定位、金融降杠杆的决心、租售并举的住房制度，种种迹象让此前一路走高的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮，支持房地产行业的信托产品随之迎来一个快速增长期。
今年上半年，房地产信托在一众产品中表现亮眼，不仅规模逆势增长，预期收益也明显止跌回升。不过，随着各地房地产政策的持续加码，以及金融、经济环境日趋严峻，下半年房地产信托风险也在集聚。在打破刚兑的预期以及房地产市场表现分化的情况下，切忌盲目乐观于产品线的极大丰富和预期收益率不断提高，而是要综合评判信托产品，警惕可能发生的风险。
文丨普益标准 吴红丽
信托专题研究二十：
量价齐升！房地产信托风险需警惕
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我国房地产信托业务的兴起与发展
房地产信托业务是信托公司的三大传统业务之一，随着房地产行业的迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。
在我国，房地产业的发展受到政府宏观调控和国民经济周期波动的影响，使为之提供资金支持的房地产信托也带上了鲜明的调控色彩。
2003年6月，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，房地产信托作为一种创新的融资方式，在我国受到青睐，在2004年底时，信托资金投向房地产业的资金规模达到110亿元。
随后，中国银监会陆续出台《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办[2005]212号）、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）、《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）、《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发[2009]84号）等一系列规范性文件，督促信托公司在合法合规审慎的前提下，合理扩张业务规模，加强信托资金运用和监控，鼓励信托公司开展各类创新型房地产信托，这使得信托公司在支持房地产行业发展的同时，自身也迎来一个增长周期。
进入2010年，针对不断攀升的房价，国家连续出台房地产调控措施。2010年2月11日，中国银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，为了防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，通知对房地产信托的投资者准入标准、结构化设计以及投资方向作了限制；同年11月12日，中国银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，以期配合国家房地产调控政策、收紧开发商融资渠道，控制房地产信托可能引发的金融风险。为此，房地产信托业务占信托公司总体业务比例开始收缩。
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近期房地产信托产品发行情况
2.1 近年来房地产信托产品发行数量和规模再创新高
数据显示在2016年，整个信托行业发行房地产信托产品的数量处在一个较低水平，且收益率呈不断下降的趋势，从2016年第一季的平均预期最高收益率8.6%直降到第四季度平均预期最高收益率仅为6.93%。受房地产调控政策影响，此时的房地产信托业务处于一个低迷期。
2017年，全年房地产信托成立规模3822.33亿元，平均期限1.77年，平均年收益率7.08%。值得注意的是，无论是成立规模还是收益率，在去年末都保持了较高增速。
在楼市严格调控下，2017年信托公司房地产信托规模及其占比相对2016年有一定增长，主要原因是2017年银行贷款、债券融资、私募基金等房地产企业其他融资渠道受限，房企融资部分回归信托渠道。在融资类房地产信托业务缩水的情况下，信托公司通过真实的股权融资、商业化地产运营投资和信托型ABS投向房地产企业的结构性机会凸显。
而进入2018年，这一增长趋势得以延续，且规模进一步加大。截至2018年1季度末，房地产投资信托规模为2.37万亿元，较2017年4季度末上升3.87%，占比为10.99%，较2017年4季度末上升0.57个百分点；累计新增项目占比10.27%，较2017年4季度末上升1.11个百分点。
在房地产信托产品的收益率方面，2017年以来成立的产品平均收益率稳步走高，平均最高收益率从2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%，总体上浮1.37%；而平均最低收益率则从6.63%逐渐上涨到2018年6月的7.72%，总体上浮1.09%。
2.2 信托期限呈下降趋势
从产品期限来看，近半年成立的房地产信托产品期限呈现了明显的下降态势，1月达到最高的20.31个月期限后，逐月下降，5月成立的产品平均期限18.3644个月，而后在6月平均期限下降到16.9954个月期。6月，不少产品的投资期限不到一年，6个月期的17只，3个月期的7只，7-9个月期的10只。
从图像看，1月以来的稳步下降趋势，在6月有所加快。
2.3 四川信托持续领头房地产信托业务
坚持“立足四川、面向全国”经营定位，2017年，四川信托充分发挥信托制度优势，大力拓展服务实体经济的广度和深度，全年累计投向实体经济领域的资金规模2799.96亿元，成为实体经济发展的有利支持者。数据显示，房地产信托产品发行数量排名前十的信托公司变化不大，其中四川信托2016年发行139只，2017年发行434只，仅2018年上半年便发行了336只，一直处于房地产信托业务首位。
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房地产信托风险
由于房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。所以，即使在强监管的资管新规下，房地产信托的发行及成立呈现出新一轮异常火爆的局面。虽然房地产信托取得的成绩不俗，但该类产品的不确定性风险也持续累积。对于投资者而言，在追求高收益的同时亦须警惕可能的风险。
3.1 房地产信托投资的风险
房地产信托投资的风险主要体现在两个方面：房地产行业风险和房地产项目风险。
行业风险：
房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
项目风险：
现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。
对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。
3.2 房地产开发商和信托公司的风险
在房地产开发项目中，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，是一个技术含量非常高的资源整合过程，开发商的管理能力不到位可能导致项目经营失败，或者信托资金如果被开发商挪用到其他项目上，资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程，这必将带来信托产品的风险。
房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。与银行相比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距，信托公司的职业道德风险也是存在的。
3.3 房地产信托产品的流动性风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
3.4 兑付赔偿风险
2018年，资管新规颁布实施以来，资产管理业务不得承诺保本保收益，打破刚性兑付已经成为行业监管重点。为此，投资者不能一味地追求一个单纯数字化的收益，更应该切实考察对比各家信托公司的风险管理能力。
央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。
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