2018年1-7月，土地市場爭奪維持強者恆強局面，銷售前十房企拿地貨值佔百強集中度為54%。T O P30房企中，旭輝、中南、中梁等企業仍在積極拿地、擴充土儲。區域投資來看，基於板塊輪動在低能級城市間持續進行，前7月房企新增土儲6成位於三四線，二線城市則以上半年較為火熱中西部為主。短期來看，隨著中央對“去槓桿”柔性處理，短期行業資金緊缺的預期有所緩和，但長遠來看，“去槓桿”大趨勢未變、行業格局分化的本質未變，因此，房企投資佈局上應警惕和迴避非理性過熱三四線。
01
銷售TOP10新增貨值佔比超5成
從前7月各梯隊房企的銷售和新增貨值來看，延續此前企業分化和強者恆強的局面。其中T O P10房企優勢明顯，規模效應持續發酵。前七月銷售T O P10房企新增貨值在百強佔比達到54%，高出其銷售金額佔比11個百分點，土儲上領先的優勢成為未來衝擊萬億、3000億的重要籌碼。T O P20-100各梯隊新增土儲集中度均小於銷售，其中50強開外的房企差距較大，生存空間進一步遭受擠壓。
02
中南、旭輝等企業拿地金額同比翻一番
雖然受限於資金緊缺，整體拿地節奏較2017年有所放緩，但仍有部分企業在積極拿地， T O P30企業尤為明顯。典型的如旭輝、中南、中梁、正榮等，2018年前7月拿地金額同比漲幅均超過100%，迅速增加投資力度鞏固和衝擊更高的規模成共識，在行業高週轉的模式帶動下，這些企業都是衝擊前十的有力爭奪者。
03
和昌、卓越、中駿等表現亮眼
從前7月的拿地銷售比也可見一斑。旭輝、中南、中梁等企業排名靠前，一方面快速疊加土儲優勢，另一方面如中梁等土儲較少的企業通過補充土儲，來衝擊更高規模。值得注意的是，和昌、卓越、中駿等企業今年表現亮眼，拿地銷售比領先百強，且土儲相對充足。尤其是卓越和中駿，拿地銷售比逐年攀升，投資相對積極，土儲充裕的情況下，未來1-2年內衝擊千億問題不大。
04
長三角三四線、中西部二線受關注
截止到7月末，房企拿地重心依舊在三四線城市，目前棚改熱度仍然延續使得多數房企對三四線短期走勢看高一線。數據顯示，前7月T O P100在三四線新增拿地建面佔比達到60%，比二線城市高出24個百分點。一線由於供地較少、條件苛刻，上半年鮮有房企拿地，成交建面佔比僅2%。
區域來看，長三角的三四線更受房企關注。從新增土儲建面T O P10城市來看，一半城市位於長三角，且均是環核心城市周邊三四線。儘管三四線熱度並未衰退，但政策不斷調整的預期下，對於投資拿地而言，收縮戰線到需求充足、經濟良好的核心三四線風險相對較小。
二線城市中，房企在政策相對寬鬆、市場較熱的中西部如重慶、鄭州、昆明等城市拿地較多。中西部城市在二線中新增土儲建面佔比近6成，遙遙領先其他區域。預計短期中西部高熱的勢頭不會降溫，去槓桿柔性處理和一帶一路的大方針下，中西部仍然是房企戰略佈局的重心。
05
警惕和迴避非理性過熱三四線
國常會最新基調來看，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，積極財政政策要更加積極，要穩健貨幣政策鬆緊適度，短期內改善了企業資金緊缺的預期，但去槓桿的趨勢未變、行業分化的局面也不會改變，適當放緩投資節奏是大概率事件。
隨著三四線去庫存接近尾聲，建立長效機制腳步加快，房企投資佈局需更加謹慎，全面覆蓋三四線的策略需要根據市場變化及時調整，警惕和迴避因短期炒作導致市場非理性過熱的三四線，在把握中西部城市輪動機會的同時，適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇。
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