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一個充滿誘惑的商鋪項目
在住宅限購之後，更多人將眼光投向商業性質的公寓和商鋪。
近期南三環、大學路的一個商鋪項目備受關注，我們也收到一些粉絲有關該項目是否可入手的諮詢，“三年回購”“十年託管”“年收益8%”的條件甚是誘人，那麼這個項目究竟如何呢？
項目介紹
這個項目正是位於南三環大學路交會處西南的紅星美凱龍，在大部分人的印象裡，紅星美凱龍是做傢俱建材專業市場出身，怎麼開始賣商鋪了呢？
通過發佈在一些網絡媒體的信息可知，該市場為開發商德潤建設，由紅星美凱龍運營，為雙方合作的項目。
商場總共四層，在推出之後銷售的很不錯，目前一二層已售罄，主要還剩三四層，品牌，低門檻，租金託管，以及三年回購是項目推廣的四大要素。
1.品牌
紅星美凱龍創建於1986年，是傢俱建材專業市場領域的佼佼者，在全國129個城市開發運營了200個傢俱建材MALL，東區的紅星美凱龍也有一定名氣，儘管近年來受電商衝擊，專業市場不夠景氣，但憑藉著多年的發展，紅星的品牌無疑是項目招徠顧客最重要的一張牌。
2.小面積，低總價，低門檻
大部分商鋪面積低於25平（佔比90%以上），因為商鋪面積較小，極大地降低了投資門檻，項目成交單價在2.5-3萬之間，以最低2.5萬計算，15平米商鋪總價只需要37.5萬。
除此之外，項目還可以低首付，正常商業產權的首付需要50%，而項目在開業前業主只需要首付30%，也就是11.25萬就可以定下一個15平米的鋪位，而且還沒計算一些付款上的優惠政策。
3、租金保底
項目承諾託管十年，在前兩年租金保底，開業第三年起至第十年租金收益按實際租金2：8分成。
4、無憂回購
項目承諾開業滿三年客戶可享受公司合同簽約價回購所購商鋪。
品牌運營，十年託管，租金保底，加上無憂回購，一切看起來都是如此美好，面對這種條件，任何投資客恐怕都不免心動，然而這商鋪真就很值得入手嗎？
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一個完美的失敗案例
評估一個商鋪項目能不能買，最好的途徑是通過以往的失敗案例，總結出一個失敗商鋪的典型要素，從中得到教訓啟發，正大世紀城市廣場正是這樣一個完美的失敗案例。
正大世紀廣場位於鄭州市農業路與中州大道交叉口，面積近10萬平方米，為集購物、休閒、娛樂、餐飲、健身等於一體的綜合商業區。
2003年項目開始銷售，當時採取的正是一種“售後返租”的銷售模式，合同約定由管理方包租10年，每年返還8%，前三年租金一次性充當購房款，從第4年開始按月返還租金，一直返租到第10年。
而且除了返租，項目另一大利器同樣是低門檻，最小的認購面積只有五六平米，大大小於普通商鋪一二十平方米的規模，因而每個鋪位都是低總價。
在售後返租，低總價的誘惑下，有上千人購買了該項目的商鋪，按照每平方米的價格1萬元-2萬元計算，有的業主是銀行按揭，有的選擇一次性付清，最多的投資者投入近400萬元。
然而僅僅在開發商返租3個月之後，業主們的租金就出了問題，從此開始走上了漫長的維權之中，上千人的投資打了水漂。
那麼從中我們可以得到哪些教訓呢？
沒實力沒經驗房企開發的商鋪不能買，商鋪運營是地產開發中最需要經驗和實力的，沒實力的房企開發不了商鋪，沒經驗也運營不好商鋪，任何一個成功商鋪的開發都需要諸多條件，而房企自身無疑是其中的最大保證。
正大世紀廣場開發商本就沒什麼實力經驗，商鋪運營的不好可想而知。
所有違背運營規律的商鋪不能買，一個商鋪項目想要存活，必須要遵循商業運營的規律，一個把鋪位分割嚴重，只為了銷售方便的商鋪，從本質上看就違背了基本商業規律，這也從開始就註定了它艱難的命運，而如果一個商鋪本身就難以存活，開發商又靠什麼來返租業主呢？
返租時間太久的商鋪不能買，託管儘管可以讓業主省心，但返租時間長就意味著中間的不確定性太多，任何環節出了問題都有可能讓租金中斷，其實這也正是為什麼售後包租本就是《商品房銷售管理辦法》中明確禁止的原因。
一個沒有自持的商鋪不能買，如果把一個商業中心比喻為一艘船，那麼只有開發商自持一定比例的商鋪，才代表著開發商和業主們是在同一艘船上，如果開發商把所有的鋪位一售而空，那它就很難再有什麼動力把商鋪運營好。
何況真正好的商業中心大部分是不對外銷售的，既然租金本身就很可觀，又何必要賣給他人呢？
至此我們可以總結一下，一個開發商本就實力經驗有限，為了降低門檻而儘量減小鋪位面積，承諾託管時間較長，卻又沒有任何自持比例的商業中心成活的概率幾乎是可以忽略不計的。
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紅星美凱龍商鋪和正大世紀廣場的異同
再來看紅星美凱龍的商鋪，兩者究竟有什麼相同和不同之處？
商業中心背後開發運營者的實力經驗肯定不同，正大世紀廣場開發商名不經傳，而紅星美凱龍商鋪開發商為德潤地產，運營為紅星，德潤實力一般，購房者顯然主要看重的還是紅星的品牌。
紅星在傢俱建材專業市場深耕多年，相比一般房企，無論是實力還是經驗都有一定優勢，然而我們需要注意的是，在電商的衝擊以及其他競爭者的壓力下，紅星美凱龍在傢俱建材方面的優勢已經減弱很多，東區美凱龍的運營也已顯出疲態，因此單靠品牌已經很難保證市場的成功。
小面積，低總價也是紅星美凱龍商鋪的另一個特點，和正大世紀廣場不同，紅星美凱龍商鋪為傢俱建材的專業市場，這點和一般商業中心有所區別，因此難以用一般的商鋪面積段來判斷項目是否為了刻意降低投資門檻而減小鋪位面積的行為。
不過在商場物業中開發商德潤自持60%，超過一半，從這點看開發商是有動力要做好的。而且目前商場已經簽約完成，在運營上，我們姑且相信紅星美凱龍的專業性。
那麼除了紅星不斷下滑的品牌影響力和在市場的專業性外，那麼在租金收益和回購上又是如何呢？
商鋪三層成交價在2.7萬左右，以30平米鋪位計算，總房價需要81萬，前兩年租金為100元和110元/平，如果租金以每年10元上漲計算的話，第九年的租金在190元/平，每年的平均租金在5.2萬，而即便是以這樣的租金標準，業主想要回本也在15年以上。
需要注意的是，這是在租金不斷上漲的前提下才有的收益，而實質上對於一個傢俱建材的專業市場而言，100元的租金標準已然並不算低，尤其對於一個新開的市場而言，即便是打著紅星美凱龍的旗號，市場培育也需要很多時間，在兩年之後市場如何是很難保證的。
最主要的還是來自電商的衝擊，在電商的巨大壓力下，曾經的家電零售市場巨頭國美都頂不住，專注傢俱建材市場的紅星美凱龍又能做多好呢？
除了租金收益率低無保證之外，項目的回購同樣不夠靠譜，項目承諾開業滿三年客戶可享受公司合同簽約價回購所購商鋪，然而簽約價和成交價相差5000元左右，以30平米商鋪計算，開業三年後如果想要公司回購商鋪，損失在15萬，每年損失5萬絕對不是一筆好買賣。
因此整體來看，除了項目在運營經驗上有一定優勢外，在主要的租金收益和回購上都是很不靠譜的，其實在網絡媒體上不乏許多控訴維權紅星美凱龍商鋪的案例，他們的教訓無疑是對我們的最大警醒。
那麼為什麼還有如此多的人會選擇這個項目呢？除了迷信品牌和盲目跟風之外，還有個原因就是因為焦慮。
這是個充滿焦慮的時代，除了少數富豪外，大多數人都在為著不確定的未來而憂心。窮人們在焦慮如何積累財富，中產們在焦慮如何保衛資產，於是房子作為對抗通貨膨脹的利器成了所有人的避風港。
所以我們才看到，儘管樓市調控政策加碼不斷，人們投資房產的熱情卻依舊高漲，名額受限就假離婚，住宅買不了就關注公寓和商鋪，總之是勢必要把個人財富和房產綁在一起才安心。
相比商鋪，公寓儘管也有不少風險，但畢竟單價低佔用資金少，而且有著龐大租房人群的支撐，後期收益只是租金多少的問題，然而商鋪作為最需要頭腦的投資品，因為單價較高，且面臨較多的不確定性，因此坑要大得多，也隱蔽得多。
儘管鄭州投資商鋪失敗的案例並不少見，血本無歸的宣言可謂字字血淚，然而如同歷史總是在重複一樣，沒有人會相信自己會是倒黴的那個。
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