這是米宅2018年第三次VIP會員的線下講座。
當前，房產稅呼聲再起，網傳深圳限售再加碼，國常會指出貨幣政策鬆緊適度。放水？沒放水？向左還是向右？走在十字路口的房地產，前景撲朔迷離。
怎麼辦？我們需要從高處看透被重構的財富邏輯，然後從底層實操來改變被裹挾的個體命運。
於是，本次講座就包含了兩大主題：
宏觀趨勢：當前國際、國內形勢發生的巨大變革，特邀智谷趨勢創始人嚴九元先生來主講；
房地產實操：複雜環境下的房產配置和資金管理，特邀平米順時針創始人熊輝先生主講。
整個下午，從兩點到六點，整整4個小時的乾貨分享，緊張而又踏實，深度又不乏詼諧幽默，有理論更重實操。
這裡，我來簡述下這次會議的內容：
1
智谷趨勢創始人嚴九元的時代變革
嚴九元先生，常年在全球考察的財經學者、資深媒體人。整個演講過程輕鬆幽默，複雜的國內外形勢，在他口中有故事有邏輯，猶如一張畫卷，一點點展現、拉開。
“我的朋友出事了”，自己的前同事、身邊的好友，搞的都是大新聞：
獸爺/疫苗事件；
老同學L/P2P爆雷；
最近的熱點，每一件都引起了巨大的社會影響。背後的本質，分別對應我們的社會正發生著的鉅變：
權力結構變化，影響社會進步的新因素出現；
全球化影響，中國的人權呼聲、人們的民主需求在變化；
財富邏輯變化，投資的邏輯和風險意識在變化；
今年事特別多！國外、國內、政治、經濟、民生……
2018年，到底是什麼？中國究竟處在怎樣的時間節點？是《戰狼》般強國熱血？還是《我不是藥神》般社會問題爆出癥結？
究竟是明朝萬曆十五年？還是美國1899年？
2018年，我們本以為是十年來最大的變局。我們的等來了三件事：
預期中的加息週期；
預期中的債務問題和去槓桿；
意外中的貿易戰；
首先，預期中的全球貨幣大寬鬆時代結束，加息週期到來；而加息週期往往伴隨著社會動盪。
另一個，我們面對著預期中的隱患：中國的債務問題；
為了應對債務問題，我們等來了預期中的應對：去槓桿。當前有三種方式，席捲全國：
1、明斯基：將一切交給市場，能力之外的皆違約，打破剛兌；
2、龐氏：借新還舊，滾下去，放水；
3、社會化：到底是刮誰的膏，庶民的？還是打土豪的秋風；
如果加息和去槓桿還是預期內的。2018年最大的意外的拐點是：貿易戰。國內從上自下對中美問題的低估。
世界原有的貿易體系，由美國建立，現在正由美國親自反對。主因：
1，有人歡笑有人哭：全球化肥了金融業、華爾街，苦了製造業；
2，對手崛起：中國等新勢力的影響，修昔底德陷阱出現；
於是，強勢的、不按套路出招的特朗普出招了：明牌；高壓；陽謀。
貨幣加息週期、中國債務隱憂、中美政治格局突變。
原來，2018年，不是十年來的大變局，實際上是最近三十年來最大的變局。
於是：
我們的經濟鉅變：連環爆雷，結構化改革，投資者面臨的風險加大；
我們的政策鉅變：充滿不確定性。政策處在轉向邊際，重提加大內需，再提風險，突然降準；
國際關係鉅變：對抗時代來臨， 中美、中歐，全世界政治格局重新洗牌。
在分析中國問題時，我們要採用二元分析法：
必要性分析：增長是合法性之源；
可行性分析：刺激政策實施空間；
應對一些列危機時，從加強中央權力那一刻起，已經註定，中國已經做好了應對最壞的準備，在政治穩定、主權安全、經濟發展中，底線選擇了政治穩定。
身處大時代，中國經濟、政治、國際關係鉅變，以及中央主動擠泡沫的決策，我們每個投資者也需要去適應：
理念轉變：財富從爭奪戰到保衛戰，投資將要求更加專業化；
策略轉變：不確定性下，我們要從預測到應對；
思維轉變：請把賭注押在那些永遠不變的事情上；
配置轉變：做好對沖，分散風險，雞蛋不要放一個籃子裡，海外資產配置的必要性；
房產邏輯轉變：當前定向放水，走鋼絲的藝術，房產投資面臨分化、專業化。
嚴九元先生，抽絲剝繭般，透視當下國內外，經濟形勢，道出了時代變革，提醒投資者冷靜認清時局：
“這是一場國家意志主導，席捲千千萬萬企業和消費者的戰爭。國家權力和權威是主角， 個人十分渺小。”
我們註定進入一個宏大敘事、個體微小的時代。
2
平米順時針創始人熊輝
宏觀講完了，那麼微觀層具體該怎麼做呢？尤其是怎麼實操，該怎麼買？熊輝先生作為實操高手，開篇就講出了一個核心：
漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿。
一、投資經歷：找出實體虧損本源，抓住自己的市場定位。
我們要像企業管理一樣，管理房子，對於自己的房產模式化、流程化。
我們要認清自己，思考自己的定位：
1、我是誰（拳頭力量，實力）；
2、市場份額（我的競爭對手是誰、競爭對手允許我做什麼？）；
3、我能做什麼？（不是我想做什麼，而是市場允許我做什麼？）；
4、差異化競爭（做競爭對手不願意做的事、做競爭對手做不好的事）；
根據自己的實力，將資產配置，作成一個職業、體系化的事。
二、投資原理
過去十年，我們最大的財富機會，莫過於跟隨國家，讓自己也飛起來：
1、通貨膨脹
2、負債縮水
3、資產增值
4、槓桿與對賭
其中最關鍵的點在於，我們需要一套精算的系統，來籌劃自己的資金、槓桿、現金流。
三、選擇
明確了我們要做什麼，為什麼做，接下來就是怎麼做。首先要明確的就是選擇標的。
1、選擇城市：注意取捨：人口與土地、GDP、歷史漲幅與定位、金融環境；
2、選籌類別：要明白將來賣給誰？流動性決定你買哪類房子）；
3、職業選手VS非職業選手：要注意選籌對比、精算對比、槓桿對比、風險把控；
4、操作方案：資產的優劣、合理的負債率、收入和支出平衡、現金流5年的防守計劃。
認清自己，認真選好自己的標的，規劃好自己的現金。最後一步，就是明確怎麼做。要像管理企業一樣，仔細計算成本、收益、風險。
四、精算法則
請記住：選擇選的不是房子，而是資產體量。投資是道算術題，不是拍腦門。
從做什麼？為什麼這麼做？到做哪些？再到該怎麼做。一點點推進，一步步縷清思路。有料有故事，現場掌聲不斷。
投資，是一件嚴肅的事情。它需要專注、專業、仔細、精算。
3
米公子最後總結
關於投資，能講的太多了，同時，能講的又不多。無非就是槓桿、負債、現金流。但是真正阻擋我們的，是自己。
我們處於什麼樣的段位？投資小白？還是資深玩家？認知是不同的。
底層的認知、認識不同，同一件事，在不同人眼裡就呈現是出你的風險？我的機遇？
方法總比問題多。你在投資中遇到的問題，都不是問題。相反，你的認知才是最大問題。
米宅的價值，或者說米宅VIP會員的價值，就是來全力幫助大家儲備勢能、具備獨立研判能力。
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