自7.1限購後，昆明多個樓盤購房者稀少，與以往搶房火爆情景相比，顯得格外冷清。
整體來看，今年上半年昆明商品房供應面積、銷售面積開始遞減，但房價卻大幅上漲。尤其住宅，半年共賣出了363.49萬平方米，成交均價已達到了13397元/平米。
受7.1限購影響，開發商均呈觀望狀態，第三季度集中放貨，昆明庫存至少短期充足，仍為去化期間。
集中三季度開盤
"金科江湖海臨近滇池旅遊度假區、滇池會展中心、海埂公園，直線距離滇池600裡……"金科江湖海置業顧問諶玲向和訊網勾畫著該樓盤的區域前景。
據其介紹，金科在昆明僅兩個項目，另一個則是金科陽光裡，現已經交房,未來在昆明還有3到5個項目。
金科江湖海目前佔地133畝，整個小區1046戶，全部是洋房和大平層，均為毛坯。該樓盤即將加推的是20號樓、21號樓洋房及18棟、19棟大平層。其中洋房面積在130平米~154平米;大平層有168平米~178平米，及258平米到360平米。
據介紹，金科江湖海在售洋房價格為1.8萬元~2.1萬元，大平層價格為2.3萬元~3萬元，其中大平層層高16層，不看滇池的價位為1.8萬元~2.1萬元，看滇池的則為2.3萬元到3萬元。“現在沒有拿到預售證，下個月即可開盤。”
如金科江湖海一樣價格的競品，還有萬科銀海泊岸、雙河灣。雙河灣置業顧問甚至稱，該樓盤價格就是根據萬科銀海泊岸、金科江湖海的價格定的。萬科銀海泊岸第5、6、8、9棟洋房即將推出，戶型建築面積為115㎡、133㎡、144㎡、175㎡，預計開盤時間為8月中旬，價格未定，但目前在售產品均價17500元/㎡。
在巫家壩片區或滇池片區，在7~9月這個時間段開盤的不在少數。
“中海巫家壩第三季度供貨時間不定，但競品中南、保利、中交該地塊均是9月左右供貨。”中海相關負責人稱。
走訪還發現，龍鬥壹號二期即將推出的8號樓7月底開盤，備案價1.1萬元到1.25 萬元，面積122平米和139平米，均為毛坯。
中交錦繡雅俊亦主推毛坯，整個小區177畝，30棟住宅、1公寓，還有寫字樓。洋房11層高，戶型為114平米、136平米、143平米、135平米;21棟高層面積為136平米、114平米。兩棟高層兩棟洋房價格在1.2萬元到1.3萬元，預計開盤時間為7月底8月初。
昆明也在將推毛坯改為推精裝修，且也是集中在三季度放貨。
藍光花田國家度假區7月22日開盤100多套。小高層面積仍有113平米的，價格在1.2萬元~1.3萬元;而120平米、143平米、148平米、174平米為洋房，價格為1.6萬元左右;大平層有198平米的，價格在1.8萬元。
藍光花田國際度假區為裝修房，該樓盤置業顧問張天張天飛稱裝修標準小高1500元每平米,洋房2500元每平米,大平層4000多元每平米。
“目前藍光花田國際度假區A6地塊的5棟只蓋到4樓，工期不到25%，未到預售條件，交2萬元認購。” 張天飛說道。不過在未達預售條件時，其置業顧問彭斌稱，該棟已取得預售證，但張天飛則稱沒有拿到預售證。開盤時間定在7月22日。
綠地滇池國際健康城也全推裝修房，1500元每平米的標準。
綠地滇池國際健康城1-2地塊高層，共103畝，規劃22棟，已售完6棟。即將開盤的為19棟、15棟、16棟，涉及90平米、138平米、107平米、91平米等戶型。該樓盤上次價格在1.1萬左右，這次有兩棟中間位置會比另外兩棟價格約高，前者在1.1萬到1.2萬，後者在1.1萬左右。
“綠地滇池國際健康城7月21日是加推不開盤，但要凍結10萬元定金，這是為了照顧第一波沒選到的，以此鎖定房源，此後不退不換不更名。”其置業顧問稱18棟不在加推之中。
恆大玖瓏灣二期將推出兩高層300多套裝修房。與此同時，紅星天鉑八九月份開盤價格1.8萬或1.9萬，戶型為89平米、106、107、131平米，全為精裝修。
萬科翡翠這一批價格1.8萬元到1.9萬元，全部為裝修高層，裝修價格2000元每平米，下期標準會提高。
古滇名城整個項目佔地1.6萬畝，即將於8月份開盤的有800多套房源，主要為150平米~220平米的別墅或洋房，均價1.1萬元，但最高的單價則達2萬元每平米。
房企開盤時間在第三季度開盤，避免突然到來的限購政策對購房者心裡作用的影響，對銷售有影響，因此開發商集體推遲意在進行觀望。
而多個樓盤置業顧問稱，沒有達到開盤時間主要在於預售證沒有到手。“對於部分新拿證項目的開發商，則需要警惕原有定價市場難以消化的風險。”嚴躍進說。
快速上漲的房價
從前述幾個樓盤看來，昆明樓市的另一個特點是昆明房價居高，而其漲價幅度也是驚人。走訪發現，2016年在8000多元每平米，2017年漲到1.2萬元每平米~1.3萬元每平米。
銳理數據也顯示，昆明住宅價格自2017年5月突破萬元大關，整體呈快速上升趨勢，2018年上半年成交均價13397元/平米，較去年下半年每平米上漲了1676元，其中6月中心區成交均價甚至高達16186元/㎡。而2016年昆明住宅均價才7945元/平米。
恆大玖瓏灣沒限購前漲價快，從四五月份的1.35萬元，漲到1.4萬元，再後來漲到1.5萬左右，“現在不敢漲，下次開盤或還在1.6萬左右。”品房閣經紀人曾誠成說。而早在2017年該樓盤價格則為1.2萬元。
“以往八九千一平米，現在一萬三四的不少，尤其今年特別貴，都是毛坯房。”昆明一位米線的市民在市區有兩套房，10年前買的，彼時8200元每平米，如今再談房價很是感慨。
古滇名城繁花裡洋房從2017年3月的9800元/平米漲到2017年12月的1.15萬元/平米。
而2018年5月古滇名城湖光裡二期推的84~127㎡洋房，均價預計12500元/㎡;2018年4月湖光裡二期85~176平米帶裝修洋房在售，一樓躍層帶花園，均價11500元/平米
2017年12月初萬科銀海泊岸A3地塊11#、12#、13-1#、13-2#、15#在售，建築面積約143㎡、 128㎡、85㎡、110㎡，均價15000元/㎡。而到了12月中旬這幾棟樓的均價14500元/㎡，僅半月時間上漲500元/平米。此後的2018年1月，均價漲至1.6萬元。
而從2017年12月2日開盤起，金科江湖海價格從此前的1.5萬元漲1.8萬元，漲到2.1萬元，甚至到3萬元。
“中交錦繡雅俊開盤了三四次，去年12月第一次開盤9000元、1萬、1.1萬、1.2萬，半年內漲幅在500元到1000元。”該樓盤置業顧問肖瀟說道。
地產分析師謝逸楓認為，昆明房價上漲主要有以下幾個因素，一是去庫存的政策，特別是棚改貨幣化政策，大量住房進入棚戶區，導致市場供不應求;二是昆明未來投資需求旺盛，最近幾年投資比例從原來的20%增加到30%~40%;三是昆明本地購買力不斷增強，尤其是很多拆遷戶，通過換購形式購買新房;四是外來房地產企業進入昆明，導致昆明地價上漲。
就投資需求增加致房價上漲方面，易居智庫研究總監嚴躍進補充稱，包括海南市場的外溢需求以及貴陽市場的外溢需求，其實都會導致昆明市場的價格上漲。
伴隨價格的上漲，昆明樓市火爆情形也在傳遞著。
曾柳成告訴和訊網，花田國際開盤3天，跟開演唱會一樣，其戶型主要為113平米、134平米 、140平米。“俊發御龍灣6月16日開盤時，500多人認購280套房源，100多個沒選到房，月底加推了一套。”
“藍天花田國際度假區6月底7月初每天成交30套左右。”張天飛說。
曾柳成還稱，七彩雲南第一城開盤時僅300多套房子，但3000多人認購。
“中交錦繡雅俊上次開盤6月底，登記人數5抽一。第一次開盤時2000人選500套房源，後面300人選200人。”肖瀟告訴和訊網。
除了形形色色的搶房情景，置業顧問也稱房源不多，沒多少產品了。
紅星天鉑在售的1棟、2棟，涉及106、107、131平米三種戶型，價格在1.5萬到1.6萬。早前剩下的有1.3萬元每平米，分佈在3棟、4棟、9棟、10棟、11棟。
截至7月13日，金科江湖海6月開盤的在售洋房剩14號樓5層， 其他樓棟剩底樓頂樓，戶型面積為136㎡-220㎡，均價約1.7-2.1萬元/平米。當天龍鬥壹號在買的基本是140平米，每棟樓層高24層，不是底樓就是頂樓。
截至7月17日，萬科銀海泊岸A4地塊第1、2、3棟洋房剩部分房源在售，戶型建築面積為115㎡、133㎡，均價17500元/㎡。
“恆大玖瓏灣(截止7月13日)剩下的5套房全為精裝修，其中85平米一套，126平米的4套，但要一起買且全款。” 曾柳成說。
萬科翡翠濱江5月12日推的A1地塊2棟、4棟、6棟、8棟，其置業顧問李盎然稱6月中旬賣得差不多了。
購房者稀少
然而根據銳理數據，6月主城商品住宅供應111.9萬方，環比大幅上升31.96%，同比上升103.05%;由於政策收緊預期加強，房企集中放量，供應 量大幅上升。這其中 6月開盤項目共11個，推出體量 41.34萬方，成交36.05萬方，本月面積去化率為87.2% 。
該數據還稱，6月昆明存量小幅上升，市場依舊以去庫存為主。截至目前去化週期為30個月。
因此昆明地產行業樓市在售房源仍有不少。
7月13日當天，藍光花田國際度假區置業顧問張天飛稱，當前113平米的小高層可選的挺多。另外在售的戶型小高層為128平米、143平米，洋房為120平米、143平米、148平米、174平米。截至7月17日，該樓盤仍有房源可售。
據瞭解，在售的有A5地塊的1-1、1-2、2-1、2-2、3、4、5棟，A6地塊的2、3-1、3-2、6、7-1，A7地塊的4-1、4-2、5、7、8-1、8-2。A5、A6、A7合計剩下14棟未開盤，A9地塊整塊地未開盤，涉及17棟樓這其中A5地塊為洋房，A6、A7地塊為小高層。該樓盤置業顧問承認房源挺多，但價格會漲，漲價幅度是800元到1000元。
圖為藍光花田國際度假區置業顧問標記，說明可售房源還很多
萬科翡翠濱江此次加推1棟樓王小高層，價格1.5萬元~1.7萬元，面積為121平米、128平米，為裝修房，合同上顯示裝修標準為1000元/平米。7月16日有消息稱， 1號樓還有50餘套剩餘住宅在售。
需要注意的是，前述所有樓盤，都是昆明目前炒作得火熱、聲稱比較有前景的區域，即巫家壩片區，滇池片區，而其他區域銷售不暢的情況大有存在。
中海相關負責人稱：“中海雲麓九里剛開盤，蓄客差勁，銷售不好，沒有買到預期。” 她認為雖然昆明離5限差得遠，但開發商仍處在斷崖式環境中。
事實上，和訊網走訪多多個樓盤發現，購房者稀少，樓市冷清。
“7.1限購政策推出後，昆明房地產成交下降，樓市在短期內會出現低迷狀況。除了7.1限購帶來的推遲開盤等觀望舉動，導致供應量下降;還有銀行收緊信貸，房貸首付及利率均提高等政策影響。”
嚴躍進認為，限購以後房地產市場的買賣勢必會面臨各類壓力，尤其房企試探價格的行為比較多，進而也會帶來量價下跌。當然部分成交量本身下跌在於庫存不多。
銳理數據顯示，今年上半年昆明商品住宅供應了293.28萬平方米，環比下降26%，除中市區、呈貢區外，各區域新增供應環比均有下降。銷量方面，上半年昆明商品住宅共賣出了363.49萬平方米，環比下降14%，同比下降7%。
“今年昆明成交量，確實比去年有所下降，預計下半年開發商集中放貨後成交量會回升。”謝逸楓說道。
融創相關負責人也認為，現有少量房源情況下，下半年開發商集中新推房源，昆明樓市短時內庫存將見長。
截止2018年6月底，住宅產品未來可供應總量為2441萬方，按照過去12個月的平均去 化速度，去化週期約為32個月。
相關機構預測，預測 2018年仍為去庫存週期，2018年起市場進入供應增長期，預測2018-2020年理論入市供應量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。
也就是今年6月的情況或再現。
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