近日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”獲深交所評審通過，是全國首單長租公寓儲架發行CMBS項目，獲批發行規模達60億元！
在10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。
兩者產品有何不同？
首先我們從概念性對兩個產品進行分析有以下幾個區別。
1、從產品名字上看就有比較大的區別。雖說兩個產品大類上都是屬於不動產財產類的產品。REITs是房地產投資信託基金REITs (Real Estate Investment Trusts)。CMBS是商業地產貸款證券化CMBS（Commercial Mortgage-based Securities），它的基本原理是將商業地產抵押貸款歸集一個資產池中，以商業地產未來收入作為償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發行。判斷CMBS與REITs的差別在於是否進行了貸款。兩者屬性上也有巨大差別，CMBS屬於債權屬性。標準類REITs屬於權益屬性，但私募類REITs也有權益+債權屬性。
2、商業房地產證券（CMBS）在法律結構上與MBS、ABS類似，在交易中一般會有兩個同時進行的買賣，即貸款人（買方）把貸款出售給一個與貸款人關聯的儲貸方，再由儲貸方把貸款賣給由儲貸方按照資產組合服務合同而成立的一個信託（發行人）。商業房產貸款證券化中的發行人信託大多會選擇房產抵押
投資管道的實體形式。
以上兩圖很看出CMBS債權屬性很明顯，交易結構上也略有不同。
4、交易步驟上的區別：
從以上交易步驟也可以看出CMBS是債權屬性的產品，REITs還是屬於權利類產品。
5、主體都是大3A央企，儲架，強增信，cmbs是純債，保利的類REITs債性很強。不同點，招商，信託受益權，不涉及物業產權轉移，連假轉移都不涉及，出不了表。保利，表層是私募基金份額，實際出表。
總結：如果只是融資的話CMBS比REITs會更為便利 ，所以我們有時候發現CMBS推動起來時，投資人和發行人比較樂意接受這些產品。但是CMBS缺點在於：它在中國，受制於單筆業務的規模以及貸款的商業物業貸款的規模，所以分散性是有限，不像REITs。它的投資人基本上都是機構投資人，所以它的流動性也不足，成本相對會提高。可能中國債權性的固定收益類產品大部分都存在這樣的情況。REITs產品未來走向公募是非常好的也是必然趨勢。CMBS是直接向機構投資人償付借款本息的。
REITs有幾個不同的特點，首先，它是永續性的投資主體，並不是單獨成立的SPV，它有很高的流動性。第二點，它的投資管理是有層次的，有很好的分散性。它作為一個主體，可以去購買相應的債權型的產品的，比如說它可以去投資CMBS，它可以去買股票（可以在長租公寓板塊佈局不同基因的同行業公司），它可以投資商業地產相關的資產，而且還有其他類型的資產，所以它可以綜合的利用金融市場的工具。
最後一點，它的分配和CMBS不一樣，它可能有一定的不確定性 ，就是我們分紅不那麼穩定。
無論保利還是招商蛇口的資產證券化，明確是給國家隊吹起了大舉進入長租公寓的戰鬥號角！
作者全靂，長租公寓投資人，房東東創始人，中國首家公寓培訓機構和誠信公寓聯盟創辦人，長期研究國內外租賃市場，多年的運營管理經驗，成功投資多家品牌公寓，先後為萬科、招商、華潤、佳兆業、深業等知名地產企業進行長租公寓的培訓。
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