一紙價值千萬的租賃合約打水漂？昨日，房東東發文新派公寓捲入租約門，事件立刻引發圈內人熱議。
有看官說，買賣不破租賃是有條件的，這房東明顯是仗勢欺人！事實真是如此嗎？
資深租賃法律專家劉永濤律師指出 ，租房房屋在租賃期間發生的所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另外約定的除外：一、房屋在出租前設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；二、房屋在出租前已經被人民法院查封的。
綜上所述，新派順義事件發酵不是簡單的買賣破租約，據知情人士透露，新派簽了一份沒有完全被保護的租賃合同，原房東由於破產等原因把資產通過法院拍賣形式轉讓給新房東，被賣掉以後新房東新業主在接手後也找過新派溝通，但是結果雙方沒有如願，出現了強制“斷電斷水”的情況。
劉律師表示，這個案子主要取決於租約在前還是在後了，買賣不破租賃建立在租約後的抵押和他項權利及司法查封。如果在租賃前有抵押等，未爭得抵押人書面同意，司法程序上很被動。由此可見，抵押在前租賃在後，這樣的租賃合約是很難法律保護的。
承租人也有優先購買權，如果在不通知承租人的情況下直接轉讓所有權，承租人可以向法院請求撤銷買賣關係。不過，新派案例是法拍的，應該履行過通知義務的。
業內人士分析，很多新業主都是不良資產金融機構，首要目的就是提高租金和資產價值。所以就會不管三七二十一提價，但是老業主的債權關係通常都是非常隱秘的，經營方處於絕對的劣勢。國家明顯缺一個對經營方保護的法律，這個國外都挺普遍。看美國硅谷，如果租戶能證明自己沒有能力承租新的房子，無固定收入，房東不能清退他。
據瞭解，同屬物業另外一個知名中檔連鎖品牌同樣受到了牽連，雖然新派公寓還可以起訴原租賃合約的房東，但是贏了官司又如何？對方顯然已經資不抵債了，要錢沒有。於是乎，這數千萬的一紙合約可能真成為了“廢紙”！
窩趣公寓創始人劉輝看來，此次事件再次強調了租賃發展中的第一利益始終歸屬租戶 ，這是品牌公寓在撬動租賃市場心臟，獲取時代紅利的核心點。正如新派租用發電車保障地暖、水電供應一樣，所有公寓品牌同樣應以提供好的產品和完善的服務為首要。
值得一提的是，根據窩趣公寓過往的實際操作經驗，在簽署租賃合同之前，需要謹慎完整的審核合同文本避免留有漏洞形成後患，必要時請律師幫忙把關審核，也好需要做好各項背景調查工作，如：1、租賃前通過房管局查冊，對產權現狀作全面瞭解，查看是否有抵押、查封等，如果已經設置抵押的，需要債權人簽署確認書，2、中間有二房東甚至三房東的，需要逐級獲取轉租同意書，租賃鏈條越長風險越大；3、充分利用好承租人有優先購買權的權利，為承租人的知情權和選擇權爭取利益等等。
“我們呼籲合同雙方要有契約精神、少一些投機行為的同時”，窩趣創始人劉輝特別強調，“我們更期望法律在實際操作上能在長租領域有效保障租戶、承租人的切身利益，對於影響租客的基本生存條件和權益的，應加重監管，真正體現對租賃行業的重視和支持。”
還有不少的同行朋友在積極聲援新派公寓，但是道義畢竟無法代替法律，更無法改變結果。
結合新派順義公寓的事件，筆者特別指出，現提示廣大公寓經營者，需要特別關注租賃房屋抵押時的重大法律風險：1、在租約簽署前，建議向房屋所有權人或出租方瞭解該房屋是否存在抵押權；2、為慎重起見，建議在簽署正式租約前，親自前往當地房地產交易部門查詢該房屋的抵押狀況；3、經調查，如該房屋如確實存在抵押，建議慎重確定是否租賃該房屋；4、如確定租賃該房屋，建議諮詢專業律師，協助擬定關於房屋抵押方面的保護條款，以保障承租方的合法權益，特別是在承租方被清場後的合法權益。
租房者不易，創業者也不易，請社會各方給予一個公平和公正的環境！
作者全靂，房東東創始人，創建中國首家公寓培訓學院，長期研究國內外住房租賃行業，三年共發表了600多萬字文章，多次為萬科、碧桂園、華潤置地、華僑城、深業集團、龍湖地產等地產商進行長租公寓的諮詢和輔導。
閱讀更多 房東東公寓學院 的文章
