雲南樓事

常人肯定認為公攤面積肯定是越小越好！這樣不就不用花那麼多冤枉錢。其實也不完全是這樣，公用的樓梯、過道如果太窄，肯定會影響小區居民平時上下樓的舒適度，也關係著整棟樓的美觀度。住宅公攤率雖然有一定的計算方法，但因為公攤面積涉及亂七八糟的面積太多，要是沒有專業的測量工具，其實很難得出準確的公攤面積。

影響公攤面積的大小有很多因素，不同的樓盤、不同的戶型等等，比如一層的住戶較多，分攤的人多了面積自然就小了；而且樓層越高公攤面積就會越多，不同層數的公攤係數也有不同的指數標準：

那麼，買房時我們該如何避免陷入這些公攤陷阱

首先，在買房前一定要向開發商所要公攤面積的數據，並索要建築設計圖讓專業的建築人員來計算，還要注意在購房合同中要註明約定的公攤面積。公攤面積的誤差在3％以內，一旦超過這個範圍業主完全有權利追償。

有些商家會打著

雖然買房的時候也會有銷售會主動跟你說明公攤面積和比例，但是實際上他們所說的測量數據，是整個小區的模糊數據，而並非是你買的這一套房，所以

合肥飛墨設計師

很多朋友在買房的時候，對於自家房屋的公攤面積，都不是很瞭解，片面認為公攤面積大就是讓自己吃虧。其實，公攤面積與居住的舒適度以及安全、消防等都有相當大的關係。（北京美宅客裝修）

公攤面積是什麼？

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

公攤面積包含哪些？

①電梯井：尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門。

② 公共用房：進入住宅後的一個較大公共空間，屬於室內空間，採暖和製冷要求一般按建築物功能要求設置。

③ 設備間：設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建築物配線設備，進行網絡管理的場所。

④ 管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。

⑤ 值班警衛室：設在小區大門口一側的門房，警衛室外門口處還有升降欄杆。

⑥ 共用牆體：住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面等。

⑦ 樓梯間：容納樓梯的結構，包圍樓梯的建築部件(如牆或欄杆)。同時它是一個相對獨立的的建築部分。

⑧ 變電室：小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。

⑨ 過道：住宅套內使用的水平交通空間。

除此之外，這些不包含在公攤內：倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等。

公攤面積怎麼算？

套內建築面積 = 套內使用面積+公攤面積

公攤係數＝公攤面積 / 套內建築面積

公攤率＝公攤面積 / 建築面積

得房率 =（建築面積 - 公攤面積）/ 建築面積

舉例說明

以下圖中的88平米3房戶型為例：建築面積88㎡，套內面積72㎡，贈送面積約10㎡。

公攤面積= 建築面積 - 套內使用面積=（88-72）㎡ = 16㎡

公攤率= 公攤面積 / 建築面積 = (16 / 88) ㎡ = 18.2%

得房率=（建築面積-公攤面積/建築面積 =[(72+10)/88]㎡=93%

影響公攤面積的因素有哪些?

1、房型結構（幾梯幾戶）

例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數增加了，總套內建築面積增加了，則每戶需要分攤的公用面積就會減小。

2、樓盤形態

一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。

3、物業類型

一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。

4、公共活動區域大小

一般來說，高品質的物業多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內車庫，這些都會佔用到大量公攤面積，故得房率相對較低。

住宅公攤率多少才算合理？

關於公攤，小心陷入這些誤區：

1、公攤並非越小越好

對於公攤而言，如果面積太小，則公共空間，例如樓梯、大堂都會受到一定的影響。為此，公攤面積越少對於個人來說，則是好事。對於整體而言，則在美觀和居住舒適度上有一定的影響。

2、高得房率≠公攤面積少

目前，由於建築設計的提升，不少戶型中都有了贈送的空間，無論是地下室、陽臺還是飄窗，很多開發商會將贈送面積算入到套內面積計算，由此計算對於公攤來說，面積不光一點都沒減少，相反卻能獲得很高的得房率。為此，高得房率≠公攤面積少。

3、零公攤都是在騙人

零公攤並不是沒有公攤，而是開發商通過大面積贈送，填補公攤面積。而需要注意的是，贈送面積不寫入產權，存在一定的安全隱患。

4、購房時注意公攤比

要求開發商出示公攤面積明細表，包括整棟建築面積、整棟總套內面積等基本數據。合同裡有關分攤的描述越詳細，對購房者越有利。

5、公攤百分比≠公攤面積

不少銷售只會告知公攤比或公攤比的區間，但實際上公攤百分比得出的程序是測繪部門測算整個小區的結果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會有一定的差距。

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老師傅講裝修

公攤面積增大，也就意味著每個住戶的套內面積變小，不少購房者會認為選購公攤面積大的樓盤不划算。那到底多少公攤面積是在合理範圍呢？公攤面積是不是越小就越好呢？

所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

公用建築面積包括由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，比如：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。公攤建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

各戶分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤係數

分攤係數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=（總建築面積之和一各套內建築面積之和）/各戶套內建築面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積=分攤係數×各套內建築面積。

7層以下住宅公攤率為7-12%，7-11層住宅公攤率為10%-16%，12-33層住宅公攤率為14%-24%，別墅類的公攤率為1%-8%。

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很多朋友在買房的時候，對於自家房屋的公攤面積，都不是很瞭解。

“不少購房者對公攤面積概念的認識較模糊，認為公攤面積大就是讓自己吃虧。其實，公攤面積與居住的舒適度以及安全、消防等都有關係。”

公攤面積越小越好嗎

■一、公攤面積並非越小越好

業內人士表示，減少公攤面積，可能會影響住宅本身的品質。如若將房屋配套用房壓縮到最小，一些設施能省就省，最終會影響到樓梯、走道的寬度以及電梯數量，業主居住感覺並不會很好。

公攤面積越小越好嗎

相反，如果設置配套齊全，雖然公攤面積大一些，但是小區整體配套會顯得有檔次。如一些兩梯兩戶的戶型跟一些兩梯六戶的戶型，雖然在公攤面積上會有一些差異，但是公攤面積大的設計能讓業主生活更方便。

公攤面積越小越好嗎

■二、哪些公用面積才算作公攤面積呢

所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》執行。依據《房產測量規範》可分攤的公用建築面積即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;

2. 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。

不應計入的公用建築空間為:

1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;

2. 售房單位自營、自用的房屋;

3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。

需要分攤的共有建築面積為整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和，並扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之後的建築面積。

圖示

注意：地下車庫並不能被計入公攤面積中;即便是不可銷售的人防工程地下室，同樣也不能被計入公攤面積中。

■三、“零公攤”多為噱頭

市面上一些新開盤樓盤也打出了“零公攤”的廣告，所謂的“零公攤”真的是零公攤面積嗎？

對此地產界專家表示，“零公攤並不是沒有公攤，一般來講是指推出的房源均有大面積贈送，公攤面積幾乎可以被填補。”並沒有真正的零公攤存在。

公攤面積越小越好嗎

目前國家並沒有對公攤面積的上限作出相關規定。根據配套以及相關設計的不同，公攤面積也有相應浮動。大體情況如下：低層洋房，公攤係數在7%—13%;帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15%—20%;高層住宅，公攤係數在20%—25%。

公攤面積包括兩部分，一是保障業主正常生活所必需的公共建築面積，另外就是單元與公共建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。裝修師傅網小編友情提醒，為了提升居住品質，不少開發商在打造公共空間時必然會導致公攤面積的增加。如果是自住，購房者不應過分追求低公攤率。

光頭帶你看世界

公攤主要是樓梯、電梯、管道井、侯梯廳國家規範對於所謂樓層總層數就是指根據國家標準需要執行的最低電梯樓梯標準，所謂提供服務水平就是你為這個單元提供幾部電梯，侯梯廳到底多大。

如果公攤過小一位置提供更少的服務，比如12-18的住宅有的小區就只做一部電梯，公攤雖然小了，但是候梯時間增加了，而且如果電梯損壞，上下非常困難，所以公攤並不是越小越好，而是趨向於一個合理數值，那麼下面介紹各種住宅公攤的比較精簡的數值。

這種形式只能用於1-6層的住宅樓

第三種：一部電梯一部封閉樓梯，和必要的管道井，公攤面積為：13+2+這時候電梯會有單獨的前室，所以面積要增加到10平米，1平米的公攤一共是26平米

第四種是：兩部電梯，一部防火（封閉）樓梯，和必要的管道井，公攤面積是：20平米+13+3平米+1平米，合計37平米

第五種是：兩部電梯，兩部（防煙）樓梯（一部剪刀樓梯），和必要的管道井，公攤面積是：20+19+5+3

第六種：點式住宅，有序需要開很多戶門，所以核心筒面積就偏大，一般至少要做到70平米。

還有第七種：連廊式住宅：公攤相當於是兩個單元合用公攤，所以他的公攤面積大概到35平米，但是他提供的服務和第三種相當，所以連廊式住宅的公攤是比較浪費的。

這裡只是單純簡單介紹了一下公攤，如果想再仔細研究的話歡迎關注我的視頻節目，其中有一期單獨介紹公攤中的電梯數量和大小的問題就寫了1萬字，視頻大概14分鐘，歡迎關注我們頭條號，裡面有更多的關於房產的小知識以及購房的陷阱。

房產消費者報告

謝閱！相信買房子的時候很多人對公攤積都比較關心，其實買房子的時候公攤面積也是最不透明的一項，它會使我們的房子看起來比較“虛胖”，原本想著夠住的房子面積，到拿到房子的時候覺得瘦身了，沒有那麼大了，不免讓自己感覺有一點點失望，所以有些然後就會覺得，公攤面積大了就太吃虧，公攤面積越小越好，其實也不是這樣子的，公攤面子與住房的舒適度，消防等都有一定的關係。

首先給大家解釋一下我們一般所說的公攤面積，就是指每單元商品房依次應當分擔的公共建築面積。公共分攤面積一般包括公共門廳，走廊，過道，電梯間，樓梯井，水泵房，消防通道等一些公共設施。

很多朋友說公攤面積是怎麼來的那，這些就是計算公攤面積的方法，住宅樓公攤係數是由公攤的建築面積總和，除以參加公攤的各單位的建築面積總和，然後用各單元參加公攤的建築面積乘以分攤係數，就可以得出各套房的公攤面積。有興趣的話可以算一算呀！

有些朋友會說是不是公攤面積越小越好，其實並不一定！

如果我們將房屋的配套用房壓縮到最小，一些設施能省就省，就有可能會影響到樓梯，走道的寬度以及電梯的數量，居住的舒適度，我們居住的品質質量也有可能會下降，相反，如果設置配套齊全，雖然公攤面積大一些，但是小區的整體配套會有所提高，可以讓生活更加方便！

現在建築設計越來越成熟，有很多的戶型都有了贈送的空間，比如一些地下室，陽臺，飄窗等很多開發商會將贈送面積算入到套內面積裡面，這樣對公攤來說，面積不但沒有減少，還得到了很高的得房率，所以說我們買房子的時候不要一直追究公攤面積的多少，選擇出合適自己的戶型才會住的舒適，安心。

小麗看房

所謂公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱,是由整棟樓的產權人共同所有的,整棟樓公用部分的建築面積。

公攤包括哪些內容範圍?

各住戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。

公攤怎麼計算?

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤係數*套內建築面積

公攤係數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積

影響公攤面積的因素?

a、房型結構(幾梯幾戶)

例如一梯多戶可能與一梯二戶，需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數增加了，總套內建築面積增加了，則每戶需要分攤的公用面積就會減小。

b、樓盤形態

一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。

c、物業類型

一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。

d、公共活動區域大小

一般來說,高品質的物業多建有高挑大堂、寬敞電梯、室內車庫，這些都會佔用到大量公攤面積，故得房率相對較低。

不少購房者對公攤面積概念的認識較模糊，認為公攤面積大就是讓自己吃虧，其實面積太小，則公共空間例如樓梯、大堂都會受到一定的影響。為此，公攤面積越少對於個人來說 則是好事。對於整體而言，則在美觀和居住舒適度上有一定的影響

一般電梯房的公攤面積：

7層以下：13%-18%

7-11層：15%-20%

12-33層：20%以上

我的瀟灑歐巴

買房的公攤面積當然是越小越好了！

買房都會問公攤是百分之多少啊？公攤越小、家裡面的使用面積越大，公攤小是每個買房者比較關心的。

在買房時開發商已經把公攤都算了好，在買房時公攤越小，價錢越貴！羊毛都出在羊身上，怎麼算也算不過開發商。

重要的是買房一定要看五證是否齊全。

🔻下圖是公攤百分比樓層越低公攤越小。公攤都去哪了？

樓房的牆體、公共門廳、樓梯間、走廊、電梯井、管道井、水泵房、垃圾道、變（配）電室、地下室、公共用房（售樓處、物業辦公室、警衛室）、設備間... ...都是含在我們所購房的公攤內。

🔻下圖是總公攤係數是一棟建築的總公攤面積與總套內建築面積的比例。

謝謝觀看！

海澤呆呆裝飾設計參考

買房必須面對公攤的問題，這一點是肯定的。但是面對房子的公攤真的是越小越好嗎？

對於公攤這個問題很多人有話要說，“一定是越小越好！沒有最好！”當然，公攤小了我們熱愛出的錢就少了。公攤沒了我們買到到就是我們想要的了。

但是，老J作為專業從事房產測繪工作的工作者來說。公攤小了確實好！但是並不是越小越好。下面老J就來說說為什麼公攤不是越小越好？

首先我們來了解一下公攤面積的組成

公攤面積包括：門斗、門廳、大堂、過道、前室、電梯、樓梯、管井、屋面間、電梯間、外牆和保溫等。

以上就是公攤面積的組成，在這些組成部分當中，有一些真的是多餘的例如：門斗、門廳、大堂等，完全沒有必要。這些只會給我們買房子增加負擔。但是這些在樓裡面體現出來可以增加整體的高端感，一個亮堂的大堂，霸氣的門斗感覺很高大上啊。但確實對我們真正居住來說沒有任何影響。

既然上面提到的部位完全可以不要那麼公攤為什麼不是越小越好呢？

根據上圖我們可以看出房屋的公攤面積就是圖示的綠色部分和整個外牆體的一半還有公攤。

這些部分是一棟樓的主體部分，是必須要有的。因此，除去前面說的不需要的門斗等部位，剩下的是不是越小越好呢？

其實也不是，因為剩下的樓梯、電梯、前室、管井、外牆、保溫、設備用房等都是與我們息息相關的。這些部分要是開發商偷工減料給做小了，公攤是下來了。但是相應的生活體驗者半輩子的也下來了。

樓梯、電梯和前室

這部分的大小在消防疏散有要求的。尺寸不得小於最小值。否則在發生危險之後不可能做到良好的疏散效果，只會增加傷亡。

再者，這些區域面積減小以後生活體驗會很拘束擁擠，電梯運載能力下降，上下班高峰期要多等幾波電梯，想走樓梯人還特擁擠，沒了新傢俱電梯拉不上來，這些都是問題。

因此，這部分的面積不可以省。

管井

管井本身就不大，如果做的再小一些一定會造成我們的管路也做的小。這樣一來給排水，供暖效果都會大打折扣。

外牆保溫

外牆對於高層來說，基本都是200mm厚的牆體。這個無法改變。保溫，當然是厚一些效果好。太薄了就沒什麼實質性的效果了。

設備用房

設備用房的大小也不能太狹窄，畢竟設備的安放需要空間。設備用房太小就會造成設備過小，這樣很可能滿足不了日常需求。所以說，設備用房的尺寸也要符合實際大小。

一總結，這些部位的面積都不能再小了。所以，我們可以看出，公攤也並非越小越好。否則是要影響生活體驗的。

房產老J

很多朋友在買房的時候，對於自家房屋的公攤面積，都不是很瞭解。

“不少購房者對公攤面積概念的認識較模糊，認為公攤面積大就是讓自己吃虧。其實，公攤面積與居住的舒適度以及安全、消防等都有關係。”

公攤面積越小越好嗎

■一、公攤面積並非越小越好

業內人士表示，減少公攤面積，可能會影響住宅本身的品質。如若將房屋配套用房壓縮到最小，一些設施能省就省，最終會影響到樓梯、走道的寬度以及電梯數量，業主居住感覺並不會很好。

公攤面積越小越好嗎

相反，如果設置配套齊全，雖然公攤面積大一些，但是小區整體配套會顯得有檔次。如一些兩梯兩戶的戶型跟一些兩梯六戶的戶型，雖然在公攤面積上會有一些差異，但是公攤面積大的設計能讓業主生活更方便。

公攤面積越小越好嗎

公攤面積越小越好嗎

■二、哪些公用面積才算作公攤面積呢

人們習慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但其實像管道井、配電室、設備間、公共門廳、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋等都屬於公攤面積的計算範圍。具體來說就是——

1.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等;

2.整幢樓服務的管理用房和公共用房的建築面積;

3.單元與公共建築之間的分隔牆以及外牆計入套內建築面積之外的共用牆體面積。

注意：地下車庫並不能被計入公攤面積中;即便是不可銷售的人防工程地下室，同樣也不能被計入公攤面積中。

■三、“零公攤”多為噱頭

市面上一些新開盤樓盤也打出了“零公攤”的廣告，所謂的“零公攤”真的是零公攤面積嗎？

對此地產界專家表示，“零公攤並不是沒有公攤，一般來講是指推出的房源均有大面積贈送，公攤面積幾乎可以被填補。”並沒有真正的零公攤存在。

公攤面積越小越好嗎

目前國家並沒有對公攤面積的上限作出相關規定。根據配套以及相關設計的不同，公攤面積也有相應浮動。大體情況如下：低層洋房，公攤係數在7%—13%;帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15%—20%;高層住宅，公攤係數在20%—25%。

公攤面積包括兩部分，一是保障業主正常生活所必需的公共建築面積，另外就是單元與公共建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。裝修師傅網小編友情提醒，為了提升居住品質，不少開發商在打造公共空間時必然會導致公攤面積的增加。如果是自住，購房者不應過分追求低公攤率。

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