一、房屋買賣合同有效
《擔保法》第49條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。” 《物權法》 第191條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
上述《擔保法》中的“轉讓行為無效”以及《物權法》中的“不得轉讓抵押財產”都是指物權行為無效，不影響債權行為的效力。以房產為例，如果某房產有抵押，其所有權人作為賣房人與買房人簽訂的《房屋買賣合同》是有效的，但是其轉讓房屋所有權的行為是無效的，買房人不能取得房屋的所有權，除非買房人代為清償債務消滅抵押權。這就類似無權處分的情形，依照《買賣合同司法解釋》第三條第一款【當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持】的規定，債權行為有效，物權行為無效。即所籤的合同有效，但是買受人不能取得所有權（當然，買受人可以向出售人主張違約責任）。
但是，轉讓有抵押的房產的合同往往會因為一些其他的原因而無效。如，賣房人與買房人惡意串通損害第三人利益，這樣的合同因違反了《合同法》第52條第（二）項的規定而無效。
二、抵押權可以對抗案外人權利類型
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”
在司法實踐中，申請執行人所享有的優先受償權一般表現為擔保物權（抵押權、質權、留置權）、建設工程價款優先受償權等。其中，最常見的是抵押權。這是一個非常複雜的問題，本文以抵押權為例進行簡單說明。抵押權能夠對抗案外人的哪些權利？
1、租賃權
《物權法》第一百九十條規定：“……抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。” 根據該規定，對於先設立抵押權，又出租抵押物的，抵押權人的抵押權可以對抗承租人。即如果承租人以其租賃權對抗抵押權人的執行，人民法院不予支持。
2、所有權
《擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”《擔保法解釋》第六十七條第一款：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。” 《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。” 根據上述規定，抵押權可以對抗物權。受讓設立了抵押權的所有物的所有權人，不得以其享有所有權為由向享有抵押權的執行人提出執行異議。
3、繼承和贈與
《擔保法解釋》第六十八條規定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。” 根據該規定，抵押權可以對抗繼承或者贈與。繼承人或者受贈人不得以其權利對抗享有抵押權者，也不得向享有抵押權的執行人提執行異議。
三、案外人的物權期待權不能排除抵押權人強制執行的原因和解決方法
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
抵押權是物權，物權期待權是介於物權和債權之間的一種權利（本質上是債權），物權優先於債權，所以抵押權優先於物權期待權受保護。另外，上文已講到，抵押權優先於所有權，而所有權優先於物權期待權，從這個邏輯上看，抵押權也是優先於物權期待權的。這就是房屋買受人的執行異議不能得到支持的一個很重要原因：買受人的物權期待權不能排除抵押權人強制執行。（即“其權利能夠排除執行的”這個前提不符合。）
另外，房屋買賣合同雖然不會因房屋有抵押而無效，但是抵押不滌除房屋就不能過戶，買受人對此應當知道。如果沒有辦理過戶手續是因為房屋有抵押，那麼，就可以認定對於未辦理過戶登記買受人是有過錯的，因買受人自身原因未辦理過戶登記。這也是買受人的執行異議不能得到支持的一個很重要原因。
但是，在案外人執行異議（之訴）案件中，案外人的物權期待權可能不會幹巴巴地去PK申請執行人的抵押權。因為案外人可能還有購買不動產的剩餘價款沒有支付給被執行人，而且這個剩餘價款可能會超過抵押權的金額。這樣的話，只要案外人把剩餘價款交付執行，抵押權人的債權即可全部得到實現，也就沒有必要再談論抵押權和物權期待權誰更優先了。
那麼，如果案外人未支付的價款（剩餘價款）低於抵押權的金額，案外人能否自願地增加剩餘價款到抵押權的金額以尋求法院支持其執行異議（之訴）？我認為，這是案外人對自己私權利的處分，法院不應禁止。至於案外人是否有權向被執行人追償其多支付的價款，本文不討論。
綜上，被執行的房屋上有抵押，案外人的執行異議（之訴）在抵押債權不能得到清償的前提下不能得到支持。
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