一、房屋买卖合同有效
《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 《物权法》 第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
上述《担保法》中的“转让行为无效”以及《物权法》中的“不得转让抵押财产”都是指物权行为无效，不影响债权行为的效力。以房产为例，如果某房产有抵押，其所有权人作为卖房人与买房人签订的《房屋买卖合同》是有效的，但是其转让房屋所有权的行为是无效的，买房人不能取得房屋的所有权，除非买房人代为清偿债务消灭抵押权。这就类似无权处分的情形，依照《买卖合同司法解释》第三条第一款【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持】的规定，债权行为有效，物权行为无效。即所签的合同有效，但是买受人不能取得所有权（当然，买受人可以向出售人主张违约责任）。
但是，转让有抵押的房产的合同往往会因为一些其他的原因而无效。如，卖房人与买房人恶意串通损害第三人利益，这样的合同因违反了《合同法》第52条第（二）项的规定而无效。
二、抵押权可以对抗案外人权利类型
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
在司法实践中，申请执行人所享有的优先受偿权一般表现为担保物权（抵押权、质权、留置权）、建设工程价款优先受偿权等。其中，最常见的是抵押权。这是一个非常复杂的问题，本文以抵押权为例进行简单说明。抵押权能够对抗案外人的哪些权利？
1、租赁权
《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 根据该规定，对于先设立抵押权，又出租抵押物的，抵押权人的抵押权可以对抗承租人。即如果承租人以其租赁权对抗抵押权人的执行，人民法院不予支持。
2、所有权
《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《担保法解释》第六十七条第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。” 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 根据上述规定，抵押权可以对抗物权。受让设立了抵押权的所有物的所有权人，不得以其享有所有权为由向享有抵押权的执行人提出执行异议。
3、继承和赠与
《担保法解释》第六十八条规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。” 根据该规定，抵押权可以对抗继承或者赠与。继承人或者受赠人不得以其权利对抗享有抵押权者，也不得向享有抵押权的执行人提执行异议。
三、案外人的物权期待权不能排除抵押权人强制执行的原因和解决方法
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
抵押权是物权，物权期待权是介于物权和债权之间的一种权利（本质上是债权），物权优先于债权，所以抵押权优先于物权期待权受保护。另外，上文已讲到，抵押权优先于所有权，而所有权优先于物权期待权，从这个逻辑上看，抵押权也是优先于物权期待权的。这就是房屋买受人的执行异议不能得到支持的一个很重要原因：买受人的物权期待权不能排除抵押权人强制执行。（即“其权利能够排除执行的”这个前提不符合。）
另外，房屋买卖合同虽然不会因房屋有抵押而无效，但是抵押不涤除房屋就不能过户，买受人对此应当知道。如果没有办理过户手续是因为房屋有抵押，那么，就可以认定对于未办理过户登记买受人是有过错的，因买受人自身原因未办理过户登记。这也是买受人的执行异议不能得到支持的一个很重要原因。
但是，在案外人执行异议（之诉）案件中，案外人的物权期待权可能不会干巴巴地去PK申请执行人的抵押权。因为案外人可能还有购买不动产的剩余价款没有支付给被执行人，而且这个剩余价款可能会超过抵押权的金额。这样的话，只要案外人把剩余价款交付执行，抵押权人的债权即可全部得到实现，也就没有必要再谈论抵押权和物权期待权谁更优先了。
那么，如果案外人未支付的价款（剩余价款）低于抵押权的金额，案外人能否自愿地增加剩余价款到抵押权的金额以寻求法院支持其执行异议（之诉）？我认为，这是案外人对自己私权利的处分，法院不应禁止。至于案外人是否有权向被执行人追偿其多支付的价款，本文不讨论。
综上，被执行的房屋上有抵押，案外人的执行异议（之诉）在抵押债权不能得到清偿的前提下不能得到支持。
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