小區停車位問題應該是目前西寧業主和開發商、物業公司之間最大的糾紛點了，而且經常鬧出大動靜，這裡面其實道道很多，今天就和大家聊聊小區停車位的事。
壹丨壟斷未必暴利但必有怨氣
車位是帶有壟斷性質的。
去買房，不喜歡A，可以買B，也可以買C。但車位不行，住哪個小區就得在哪個小區買車位，沒得選，這就是壟斷，開發商壟斷小區車位。
也是因為壟斷地位，才有的樓盤曾經提出車位只售不租，開發商的心理很簡單，車位是我的我想賣就賣，想租就租，憑啥管我。換誰都這麼想，這種說法不能說有什麼錯，問題在於壟斷。
房價貴可以用腳投票，車位價格貴，卻不得不接受。這種情況下，大部分業主心裡極為不痛快，開發商稍有不妥，就會出現巨大反彈。而且後果往往不可控，甚至會毀掉一個樓盤的口碑。
一般來說，涉及壟斷的市場都會有指導價，比如供暖費用，小區只能由所在小區的物業燒暖氣，也算是一種壟斷，所以供暖有指導價，調整價格必須進行聽證，水電費用也都是如此。
小區停車位卻沒有指導價，不論是租還是售，都是開發商說了算。這種局面下，不出糾紛才奇怪。但反過來說，開發商在車位上面，空有壟斷地位並未獲得暴利，只是激起了矛盾。
貳丨強制配套盈利難
聽不止一個開發商說過，因為前兩年市場不好，房子盈利空間小，主要靠車位實現利潤。
靠車位盈利是錯打算盤，車位就是個賠錢貨。
車位屬於政府的強制配套，有關部門對於小區車位配比有著明確規定。也就是說，建設車位並未開發商的利益驅動，而是政策要求。
既然需要政策強制，就說明沒太大盈利，否則根本不需要政府強制要求，因為有利益驅動。
什麼叫利益驅動？就好比小區園林，不需要政府強制，開發商會積極建設，因為園林可以提高小區品質，進而提高房價。這就是明顯的利益驅動。
但政府又不能不強制要求停車位，老城區的那些房子，每天搶車位都搶瘋了，而且未來1：1的停車位都未必夠用。
再說一下成本，雖然車位只有10㎡左右。但考慮地下停車場道路等公攤，一個車位要用得到的面積差不多25㎡。地下停車場的成本非常高昂，一個車位的建設成本就要10萬左右。
一方面是政府強制配建，一方面是高昂的建設成本，開發商也是很為難。所以各種奇葩的賣車位辦法就出來了，通過增加生活不便來逼你買車位。
叄丨不買車位核心原因是收益低
很多業主說，不買車位是因為車位價格太高。這個說法有些牽強，車位買賣的難度根本還是在於收益低。
去年紅星天鉑開盤和今年綠地國際花都開盤，為什麼車位一搶而空，一句話：價格低收益高，讓你無法拒絕。開發商想得就很透徹，車位沒法獲得多大收益，不如早點賣了收回資金，還可以讓利給購房者。
如果車位每年有不錯的收益，不會有人拒絕買車位。資金壓根不是問題，可以貸款買房就可以貸款買車位。
10萬塊錢隨便買個理財，年收益都有5000元，5000元怎麼租車位不行？幹嘛要買車位？如果拿這筆錢去買房，比買車位也更划算。
開發商如果賣車位需要展示給業主足夠好的前景，而不是強制銷售，那樣只能是兩敗俱傷。
就像之前有開發商搞出“車位十年起租”的事情，結果被業主們弄了個灰頭土臉，從竣工驗收報告到房產證，再到產品質量，差點毀了一個樓盤口碑，完全得不償失。
肆丨買不買車位需要具體分析
美國目前一個家庭差不多擁有2輛汽車，未來的中國呢？特別是青海這種地域廣闊的省份，一套住宅一個車位以後肯定不夠。
車位不是一個成本賬，而是是否可以擁有的問題。就好比租房子和買房子，單從成本考慮，買房子未必比租房子划算，但有沒有房子則是另一個問題。
給大家一些建議吧。
如果是剛需型樓盤，小區以小戶型為主，大量都是首次置業，買車位的事不必著急。剛需群體買房裝修買車，經濟壓力比較大，短期內車位不會進入緊缺局面，但早晚還得買，就是個時機問題。
如果是改善型樓盤，小區以中大戶型為主，大量都是二次購房，買車位就需要著急點了。也許回報率不會太高，但很可能交房的時候價格更高。特別是買大戶型的業主，必須買車位，未來即使房子出手，買家也一定有車位需求。
上面說的是自用的，至於投資就需要根據樓盤的車位供需情況和銷售價格具體測算了，不好一刀切地去說。
今天和大家說了說車位問題，開發商有難度、政府也有難度、業主們更有難度。所以這個問題就成了一個死結。
對此，Mr.Liu也研究了很多政策和樓盤，小區停車位問題雖然難以根治，但還是有辦法可以化解90%的停車位糾紛，有機會和大家再聊。
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