近年來，各路首富大佬一個個都是演帝、戲精，在舞臺上粉墨登場，從眉開眼笑到聲淚俱下，瞬間完成所有的表情包，演技一個賽過一個。自己打理的企業，也是業績一個賽過一個，但是背後的危機，也是一個接一個爆出，讓人眼花繚亂，應接不暇，從樂視到萬達，從海航到碧桂園，都不能免俗。
今天，碧桂園因為強制員工跟投公司的房產項目，不跟投的將被離職、開除引爆了網絡，讓碧桂園這家國內頂級房企的債務問題，再次成為公眾關注的焦點。依靠銀行授信高負債滾動發展的地產大佬們，會像萬達和海航一樣，成為2018年耀眼的債務明星嗎？
滾雪球式的增長
“我是一無所有的農民出身，25歲前的貧窮不可想象。18歲前沒有穿過鞋、沒有穿過襪子，23歲時衣服上打的補丁已經完全掩蓋衣服原有的顏色。”這是碧桂園創始人楊國強回憶起人生時的原話。
然而就是這樣一個白手起家的民營家族企業家，憑藉著佛山人的精明和闖勁，搭乘著大國貨幣擴張和房產立國的東風，硬是在強手如林、依靠資源和背景才能立足的房地產開放領域，不僅站穩了腳跟，而且獨領風騷。
過去6年間，楊國強以一種匪夷所思的速度，把碧桂園從300多億帶到2016年的3088.4億，銷售規模翻了10倍多。2007年，碧桂園成功在香港上市，且股價一路高升。楊國強的女兒楊惠妍，隨即以1211億人民幣的淨資產，成為2007年《福布斯》中國首富。碧桂園從一家低調的民營、家族地產公司，正式走入了大眾的視野。
近日，碧桂園發佈了2017年12月銷售簡報，2017年實現合同銷售金額約5508億，同比增長78.4%，合同銷售面積6066萬平方米。碧桂園連升兩級，從2016年的第三名，直接彎道超車，將恆大和萬科甩在身後，奪得房企銷售冠軍。
萬科、恆大緊隨其後，銷售額分別為5298.8億元、5009.6億元，均突破5千億元。而由新晉首富、三觀極正確的皮帶哥掌舵的恆大，竟然與碧桂園相差近500億，確實讓人大跌眼鏡。
2017年以來房地產市場調控政策密集出臺，全年樓市調控政策超過220次，集中涉及限購、限貸、限售，還囊括信貸、土地出讓、商住房、公積金貸款等一系列政策。政策收緊，龍頭企業銷售額大突破，確實難得。
“槍打出頭鳥”、“高處不勝寒”，對於碧桂園來說，能實現彎道超車，甩開恆大和萬科榮登寶座，必然有過人之處，這種過人之處就是碧桂園近乎傳銷式的核心員工跟投計劃。
傳銷式的核心員工跟投房產計劃！
從陳勝吳廣在破布上寫字，到劉邦杜撰母親與龍交於野產子，從傑克馬推銷電子商務的各種故事，到萬達老王當初仰望香港獨棟寫字樓發出的感慨……每個牛逼的個人或者企業，都善於在內部造神，講一個關於創始人牛逼的故事，為企業增添神秘色彩，再適當增加一些治理的合法性。
碧桂園也不能免俗，老楊的故事是這樣的。2013年春天的一個下午，碧桂園董事局主席楊國強與中國平安保險集團董事長馬明哲之間有一場簡短對話。兩人在一場高爾夫球賽間隙交流，那時58歲的楊國強問了同齡的馬明哲一個管理問題。
楊國強問：“你管理平安萬億資產，有什麼秘方？”
馬明哲說：“我能有什麼秘方，就是用優秀的人。我這有很多年薪千萬的人。”
這場談話，讓農民出身的老楊產生了天人感應般的震撼，就像武俠小說中主人公，跌落山谷遇到世外高人，學得絕世武功。回去後，楊國強對時任碧桂園人力資源總經理彭志斌說：“我給你30個億，你去給我找300個人來。”
在這場對話發生前後，中建五局總經理莫斌、中海集團董事朱榮斌，中海、中建職業背景的吳建斌等一大批核心成員加入碧桂園，形成了類似田橫五百士的營銷中堅力量。到2016年結束時，來自中建的劉森峰，成為碧桂園第一位年收入過億元的區域總裁。同時，碧桂園成為業界擁有博士數量最多的地產商。
這些措施，說得高大上一點，就是重視人才，就是人才打造、激勵制度、架構體系、管理思維等變革。說得不好聽一點，就是建立起了核心的傳銷團隊，並通過“同心共享”計劃將公司業務將公司和核心成員進行了利益捆綁，從而讓碧桂園在7年時間內，實現了對恆大和萬科的彎道超車。
強制投資的“同心共享”計劃！
“任何不以結婚為目的的談戀愛，都是耍流氓！”這是前兩年比較流行的網絡語言。冷眼在此借用並適當修改，“任何強制員工進行捆綁投資的行為都是耍流氓”。
如果說海航以年化收益率39%向員工借款還算是光明正大，那麼碧桂園因為市場流動性緊縮而採取強制員工投資的行為，則顯得是流氓氣十足，讓人歎為觀止。
1月31日，有碧桂園內部人士向澎湃新聞證實，1月23日，公司下發了由總裁莫斌簽發的《關於強化“同心共享”及時跟投的通知》(以下簡稱“通知”)。
通知稱，為增強“管理層員工”主人翁意識，實現“當家做主”的目標，集團已實行“同心共享”制度。區域應在項目獲取後按照承諾及時和足額完成“同心共享”跟投。
對於定期跟投的項目，凡逾期跟投的區域總裁，自當月起人力資源管理中心暫停發放其工資和所有獎金；除區域總裁外，其他逾期跟投個人，則將被暫停發放所有獎金；逾期一週的，逾期跟投個人需要離開現工作崗位。
對採取上述扣薪資和離開崗位等措施後，仍不跟投的，集團雙享辦公室將其名單呈報集團總裁辦處理。經總裁同意，由人力資源管理中心對其進行開除處理。集團將定期對各個區域跟投進行定期檢查。
對於這樣的規定，冷眼已經無法用語言來形容了。通過高薪招賢納士，為自己贏得重視人才的美名，再通過項目跟投，讓員工掏出錢來，解決公司的資金問題，實現風險的捆綁。即便員工不願意，也要以開除相威脅，強制員工投資，從這點上來說，和傳銷組織是十分類似的。
碧桂園將這種跟投定義為“十月革命”。由此，關鍵員工和公司的關係突然發生了重大變化：不僅僅是老闆和夥計的關係，而同時也是大老闆和小老闆的關係。於是，楊國強主席更多要求每一塊錢都是員工你們掙來的，而不是公司給你的，強調員工今後要為自己獲得成功而做出不懈努力。
這和傳銷組織通過灌輸發展下線實現自身利潤的回籠，其實別無二致。碧桂園業務爆發式增長的背後，是這種傳銷模式在發揮作用。
歷史會有終結，增長也會有極限。由於一些地方政府出臺多項諸如限價之類調控措施，使得部分項目的盈利預期出現變化，碧桂園投資資金緊張，這就使得部分核心員工在面對該部分項目時的跟投意願下降。這一背景下，為了保證新項目推進，才出現了這一通知。通知的背後，暴露出的是國內最大放棄的債務危機。
隱形的債務陷阱
2018年初，權威人士在達沃斯論壇已經放話，未來兩到三年，大國將會極力降低槓桿，防止系統性金融危機的發生。要降槓桿，加強對銀行同業、外委、理財業務的監管力度，加強對資管機構的規範，降低企業和地方債務都是必不可少的規定動作，而商業銀行信貸收縮和對房地產大佬抽貸，將是兩大重頭戲。
2018年初，錢寶網的崩塌、浦發銀行的千億大案、萬達、海航等巨頭的債務問題，都成為市場一聲聲驚雷，振聾發聵。而碧桂園的債務問題，也是雷聲陣陣，越來越近。
碧桂園號稱“三、四線城市之王”，善於郊區作戰的碧桂園多年來一直瞄準三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競爭。但三四線城市升值乏力也是不爭的事實。
“農村包圍城市”的策略有利於速度，但三四線城市產品溢價空間有限，碧桂園利潤率較低與此關係緊密。
有機構預計，碧桂園2018年的核心盈利率仍較低，為7.5%-8%，相對於恆大萬科這些競爭者來說，碧桂園基本相當於是免費的義工。其通過債務擴張推動銷售規模的策略，導致了核心盈利能力的降低，是不可持續的。
隨著調控深化，今年一二線城市樓市升溫將受到抑制，而三四線城市的高庫存依舊承壓，在相當一段時間內，一些三四線城市，甚至是二線城市都曾將眾多龍頭房企深度套牢，這些城市將是碧桂園未來的“糧倉”還是“陷阱”都似乎充滿變數。
樂視、萬達、海航、碧桂園……2018年，一個都不能少！
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