龐大的留學生群體、年輕的就職群體、社會低收入人群等共同構建起了美國龐大的租房市場。在美國，房屋租賃市場一向是投資美國房產的投資客青睞的熱門區域。
投資住宅房產，在良好的出租管理運作下，有穩定的現金收入，是個相對不錯的投資方式；然而，住宅房產的管理，並沒有想象中的容易，如何按照美國的法律規範出租管理， 並獲得較高收益？
美國房東很熱門，可是房東卻不好當。
對於時間、精力有限，甚至人在國內、房在美國，無法長時間看管房屋的房東來講，找一家可靠合適的物業管理公司，由物業管理公司提供出租房屋和後期管理的綜合服務，會省事不少。
但對於計劃自己操持各類房產管理事務的房東來講，就要做好心理準備，下足功課學習各項規定，瞭解處理各類事務的辦法，例如：
瞭解租金的動態行情，自我評估房屋價值；刊登合適的廣告尋找租客；篩選優良租客；選擇合理的出租方式；簽訂租賃合同；當遇見不良租客時，該如何驅逐以保護自身權益？房屋出租維護時應支付哪些費用？誰來承擔維護費用等等。
與大家分享在美國出租房的細節問題，包括租賃合同，篩選租客，如何籤合約，搬進去之前要注意什麼問題，如果租客違約怎麼辦，以及如何報稅，哪些開銷可以抵稅等。
一、管理合約
房東和管理人的合約，最主要講的是籤多長時間。一般是籤一年，給大家彼此間一個磨合的時間，讓房東和管理人相互瞭解，可以話，就繼續合作下去。
合約最主要的是管理人幫房東做什麼事情，在什麼樣的範圍內，管理人可以花錢幫房東處理事情，一般合約上寫500塊錢。在500塊錢以下的事情，管理人可以直接做決定什麼要修理和維護，但是還要跟房東報備一下，這樣房東才知道到底做了什麼事情、錢花在哪裡。
如果是500塊錢以上，要經過房東的同意，除非是緊急情況。比如說突然下雨，屋頂漏雨了、水管爆了、冰箱壞了、爐灶沒火了，這些必需品，馬上要去修理，所以一般先處理，同時要跟房東報備，這個多少錢，要多久修好。如果情況很嚴重，都必須要幫助租客臨時去旅館或別的地方住，有時候如果非常緊急，房東是要出旅館費的。
跟房東簽好合約後，先跟房東去看下房子，檢查好有什麼狀況，比如某些必須的，如煙霧探測器、一氧化碳探測器、暖氣等，這些在美國是必須的，還有爐灶冰箱也是必須的，出租前，下水道，排水管也都是必須的。這些出租前都要檢查，租出去問題才比較少。
二、登廣告
檢查OK之後，我們可以登廣告，同時我們要跟房東確認價格，太高或太低，都會帶來損失。要先研究周邊同類型的房子租多少錢，房東同意之後才能去出租。在網絡或報紙上登，在客人圈，甚至周邊的公司，比如我們看到的照片，是租給了特斯拉公司的員工。
特別是地段好的地方，價錢也合適，通常第一天登出去，就很快會有人聯繫。比如這個照片sunnyvale的房子，一登出去，看的人就很多。他們非常感興趣就直接給我們寄來了家庭介紹和照片，要求租。
三、篩選房客
不是隻有家庭介紹和照片，我們就出租，因為我們還要看各種收入、信用、包括reference、之前出租的記錄推薦、信用報告、有沒有欠錢、分數高低等等再來做決定。剛才這個家庭我們就租給他們了，他們在蘋果公司工作，信用也很好。
四、租賃合同
決定租給他們之後就要籤租賃合同。住宅一般都是籤一年。如果只是幾個月或半年，其實很不好。前面的租客搬走，就要做維護。人工費很高。所以通常一年一年的租。
租完一年，可以一個月一個月的租，或者重新簽約。租約合同是標準加州的合同，裡面主要講的是房客和房東的責任，誰來付一些錢。上面也會寫清，租金和押金是多少錢。
如果信用好的話，一般只要求一個月的押金和一個月的租金，之後就是一個約一個月付。如果信用不高，房子也沒有很多人來看，有時候我們也會要求押金增加，一般是兩個月的租金來做押金，之後再一個約一個月付。
五、房東和房客的責任
1）房東的責任
房東提供租客什麼東西，我們就要維護什麼。比如房子的安全，為了確保不漏水，我們就要維護管道，電器，冰箱等等，確保工作順暢。不然的話，就會有很多問題。
2）租客的責任
一般水電煤氣網絡，他們要自己處理。市場很熱門的時候，租客會有願意付園丁費。但是通常情況，房東還是會處理好院子，保持好好的環境，知道園丁的質量會比較好。因為有時候租客為了省錢可能會找比較便宜的人或者不打理，會比較亂。
一般小的事情，比如用了一段時間，燈泡燒了，如果不是電路問題，我們會要求租客自己去換。如果是自己疏忽造成的水管堵塞，租客也要自己處理。但是如果是主管道堵塞，比如說管道在樹根邊上，導致主管道堵塞或者破漏，房東就要處理。有時候，我們會看到租客把衛生棉或者小孩子把玩具扔進去馬桶或浴缸，就是房客來承擔。
另外比較重要的是保險問題。房客自己要購買自己的renterinsurance租客保險。比如我們之前的一個例子，在舊金山的一個房子，租客做飯的時候有油煙著火。櫥櫃有煙霧並受到損傷，修理起來很費勁，開銷很大，租客的保險公司就付了大筆錢，修理了這個事情。
房東也要有保險，意外險，房子的保險，以防萬一著火了，水管爆了房子淹了，都會有損失，最好都有保險準備好。還有房東險，比如房客家裡人來了，摔跤了，有可能會告房東，房東也要有保險來保護自己。
最後有一個比較有用的保險叫homewarranty，房屋保修，比如爐灶或者管道壞了，需要修起來很貴，這個保險就很好，一年幾百塊，如果有問題，只需要付上門費75塊，剩下的錢就有Homewarranty保險來付。
舉個例子，有個客戶的房子漏煤氣了，我們聞到之後，給煤氣公司打電話，他們認為是房子裡面的問題，他們不管，我們打電話給homewarranty公司，他們最後花了幾千塊的修理費，但是客戶最後支只付了200多塊的上門費。一般一些比較舊的冰箱爐灶，零件配不到了，homewarranty也會去處理，一般老到修不好了，他們會去配一個類似等級的新的電器。這個保險我非常建議買一下。
六、房客違約
大多數房客都非常好，也經過篩選。但是有時候會因為忘記或者失去工作等，晚交租金。通常我們會罰款150塊左右的Latefee。如果我們給了latefee的賬單，還是不付，我們會給3天notice。3天通知，如果不付，就要趕走他們。
在美國必須要給他一個通知，這些必須是書面上的，可以貼在門上或者寄掛號信。每個城市都有不同的法律，但是大部分美國城市都差不多。比如紐約，舊金山，有些地方有rentcontrol。也就是每年的漲租不能漲太多，有一定規定的比例，比如3%，甚至不能漲。所以在買投資房的時候，要特別注意，先了解當地的房子法規。這個問題會很頭痛，當買了房子後再發現這個控制，就晚了。
有些房子1970年以前，裡面有租客在住的，就要特別注意。如果一開始就是空的房子，可以按照市場價來定；如果是租金控制了，看了房租，很有可能會低於市場價，這種情況下租客就不願意搬出來。所以一定要查清楚。
在美國這種租賃控制的地區和房子，有再好的租約合同都沒有用，根據當地法律，必須先給足夠的通知，或者甚至給一筆錢，他們才會搬走。所以不管在哪裡買房做投資，都要先做充分的瞭解。租客一般按照正常情況，可以根據法律程序，但一定要經過法律程序，否則就會違法。大部分美國法律，會比較維護弱者，也就是房客。
七、房子轉租sublease
現在的房客，因為搬家或者租不起了等各種原因，雖然已經簽了租約，但是必須要搬走。他可以違約，但是他要承擔剩下租期的責任。
做法：找一個續租者，租金繼續給房東，他不能賺差價。sublease的好處是，比如說他租給了一個不好的續租者，這個新的租客跑了，老的租客還是要承擔這個責任。在住宅方面，我們很建議sublease這個做法。
另一個做法叫leaseassignment。也就是取消原來的租客，跟新租客簽約。如果新租客跑掉，也只能認了。所以根據情況看哪個更適合。如果之前租客沒辦法賺錢了工作了，我們也會寧願跟新租客籤新合約。
八、稅務相關
因為出租房子也是一個生意，所以一定要把支出做好的記錄。作為管理人，我們也可以幫助你，做好記錄，每個月的開銷和收入，做一個對賬單一樣的表，給到房東。扣了多少錢，賺了多少錢，剩下租金多少，給到房東。
年底我們還會做一個總管理費總開銷總收入的表格，這些東西收集起來一起，就可以給到會計師報稅。每年報好稅後，我們的很多客戶，在房子的租金上都沒有交很多，或者減少了很多，因為房子的折舊和開銷，很多可以抵稅。
地產稅很重要，是county和州政府要收的稅。每年分期兩次，都要按時交。12.10前第一期，也可以一次性把一年的交掉。如果不按時交，就有10%的罰款。在美國的話，很容易交，在中國也可以上網交，或者請管理人交。
另一個稅叫supplemental tax，是一個補繳的稅。這是什麼意思呢，比如現在買了一套房子100萬，加州的地產稅是1%。每年要交10000的稅。但是之前房子的主人，可能買的時候50萬，他根據當時的價格交稅，只有5000一年。新購買的房屋，過戶後，地產的稅務局會做一個評估，根據現在市場價，來重新評估。所以要補上差價，這就是supplemental tax。
最後很多朋友問過我，租金回報率怎麼算，所以我也給大家分析下：
（租金-開銷-稅）/買房總價=租金回報率
但是如果只是根據租金回報率來決定買房投資的話，這個比較片面。在美國中部，因為房價便宜，可能租金回報率很高，可以到8-10%，但是後來賣的時候，可能很久都賣不掉，最後可能是虧損。
因而在選擇投資的時候，還是要選擇地段更好的，成本雖然高，租金回報率偏低，但是升值空間更大。所以一定要想好買房的目的是什麼。比如在北京上海，租金回報率可能也比較低，但是還是要看清楚，到底什麼最適合，配合投資的目標。
長期投資來看，升值是長期投資，最大考慮的還是以升值為主。在加州的租金回報率，也很看地段，和中國的一線城市一樣，舊金山地區，租金回報率3-4%左右，有些地方更低，因為房價很高。所以在購買投資房的時候，不要以自住的眼光。
——問答環節
Q1.維修的費用可以抵房產稅嗎？
答：不可以，抵的是收入稅
Q2.灌溉用水的水管，有保險嗎？一般是誰維護？
答：灌溉用水的水管，沒有保險，需要園丁來維護
Q3. 美國租賃法有什麼特別之處？
答：最大的不同就是租賃控制的法律，剛才說的，紐約舊金山一些城市，房價和租金太高，政府可能為了保護低收入，不能增加房租。
Q4. 所有的住宅都可以出租嗎？
答：美國的形式下，是的。但是有些當地的規定，可能不能做短租，因為要保護租客。比如現在很流行AIrbnb，短租度假屋，就要先了解當地的情況，可能只能租六個月以上或一年以上。
Q5.在什麼地方可以找到這些租賃信息
答：zillow redfin 網站可以有大概的，最主要還是當地的經紀人，會做比較細的分析。另外還有當地政府部門的法律。rent board董事會，可以在市政府的housing development部門找到。
Q6.租金怎麼定價合理？
答：知道周邊環境的租約和租約，類似的同樣的房子，不要把公寓和獨棟別墅放在一起，房間多少，等等。
Q7. 美國有沒有租房軟件？
答：美國有很多租房管理軟件，怎麼做賬的，歸類，報稅。租房還是需要人去管理。如果自己管理，也需要懂點法律。否則可能會有很大的虧損。
我們有個客人在舊金山租了個房子，發現有租金控制，他請人家走的時候，沒有把手續程序走對，他們被罰了20幾萬，因為租金控制這件事情是很厲害的法律去保護租客。最後幸虧房東有保險，保險公司，賠了一大筆錢。
Q8.每年代租代管費用多少？
答：每年管理費用不是按照每年來算，按照每個月，管理費用通常7-10%。老外大部分是10%的租金來做管理費用。有些地方管理比較少的，可能會相對便宜，具體需要跟管理人談。
如果續租，第二年管理怎麼收呢？因為第一年，管理公司要去找租客，會花廣告費或者是篩選的開銷，這部分有佣金，如果只是直接續約，第二年沒有佣金，但是每個月還是有管理費。佣金一般等於一個月的房租。
Q9. 自住房裡面一件臥室出租
答：如果家裡面的一個房間租給人家，我們會認為是一個自住房。因為租的比例比較小。另外要跟會計師溝通，因為租一個房子的時候，房間裡面的維護，房子的水電煤氣費用，這個房間佔了10%的費用，也可以做成開銷，抵一些收入稅。最好還是要諮詢會計師。
Q10.代租代管包括什麼事情
答：如果委託我們的話，我們基本上都代表你做了，比如租約，維修。唯一不做的就是報稅，這個是房東自己要找會計師做的。找租客，分析市場，打廣告，篩選租客查信用，做合同，搬進來做walkthrough檢查，搬出去walkthrough檢查看造成什麼損害，租客發生事情不能付房租等要處理警告和踢出去的手續，找律師等我們都會幫房東做。
Q11. 租金每個月可以抵扣收入稅嗎？
答：租金是收入，租金是進入短期每年收入的。只有管理費和房子的維修費，折舊，是可以抵收入稅的。
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