引言
2020年初，新型冠狀病毒肺炎（以下稱“新冠肺炎”）疫情爆發，各地疫情防控措施不斷升級。酒店、餐飲、住宿、零售、旅遊業等相關合同的履行受到了各種程度的影響。這種情況下，為了共度時艱，全國已經有多家購物中心宣佈減免租金。
由此，我們想探討，在沒有事先約定也沒有事後協商一致的情況下，承租人能否要求出租人減免疫情期間的租金，進而延伸至其他合同的履行問題。
一、承租人能否要求出租人減免租金
承租人要求減免疫情期間租金，實質上是基於新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關於租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責任。
前一種主張可能的法律依據是《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》關於情勢變更制度的規定，即：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”（以下稱“情勢變更制度”）。
後一種主張可能的法律依據是《合同法》關於不可抗力的規定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況”（以下稱“不可抗力制度”）。
我們認為，上述兩種制度都是合同訂立以後發生無法預見、無法避免的客觀情況影響合同履行，主要區別在於情勢變更造成的結果是對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，即雖然能履行但是繼續履行會導致顯失公平，因此合同雙方應當共擔相應的風險；而不可抗力造成的結果是合同無法履行，並且基於此不履行合同無需承擔責任。
那麼，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現疫情期間減免租金的訴求呢？我們認為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而是參照《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法[2003]72號，2013年4月8日失效），根據疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理（之後最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規定，以此為準）。具體而言：
1．若因政府及有關部門為防治疫情而採取禁止營業等行政措施直接導致合同不能履行的，那麼承租人可主張此次疫情屬於不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責制度。
2．若疫情導致承租人佔有、使用租賃物帶來的收益權能效益嚴重下降，合同繼續履行會對承租人明顯不公平，那麼承租人可主張此次疫情構成情勢變更，訴請法院根據公平原則酌情減免疫情期間的租金。
此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規定，如北京市人民政府在京政發[2003]14號文中規定“商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規定，可予以持續關注。
二、新冠肺炎疫情對其他合同履行的影響
通過對2003年非典型肺炎疫情相關的案例檢索，我們判斷，除了租賃合同以外，還有以下幾類合同的履行很可能也會受到此次新冠肺炎疫情的影響：
1. 承包經營合同。例如關於商鋪、賓館、飛行器、船舶等的承包經營合同，由於疫情防控措施造成停業或者客流量斷崖式下降，進而產生承包費減免、合同解除等爭議。
2. 買賣合同。例如因相關禁止交易的臨時規定或工人被隔離、工廠轉產等，導致買賣合同標的不能按約交付，進而產生合同解除及違約責任等爭議。
3. 提供勞務、服務為內容的合同。例如旅遊合同，按照文旅部統一要求，國內旅遊團隊業務和機加酒服務已於1月24日起停止，又如提供翻譯服務的勞務合同，翻譯員因疫情被隔離或拒絕履行，從而產生合同解除及違約責任等爭議。
4. 工程建設、加工承攬合同。例如建設工程施工合同，因疫情防控導致停工、延期交付等問題。
5. 其他合同債務糾紛。
就非典型肺炎疫情對各類合同履行產生的爭議以及裁判要點，我們節選了一些案例，整理出如下表格，供讀者參考。
三、我們的建議
我們撰寫本文不是為了鼓勵合同當事人濫用情勢變更制度或不可抗力制度影響市場正常的交易秩序，而是為了給因新冠肺炎疫情造成重大損失、履約困難的合同當事人提供一點法律思路以度過難關。
實際上，司法實踐中不論是適用不可抗力制度還是情勢變更制度都是非常謹慎的。因此，如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無法履約，我們建議您先儘量通過平等協商的方式解決問題，同時需要保留因疫情導致不能履行合同或對履行合同造成實質影響的證據（如封鎖交通、限制貨物交易、停止營業的行政措施公告、中國貿促會商事認證中心出具的與不可抗力相關的事實性證明等）並及時採取有效措施減少損失，以應對之後不得已為之的訴訟或仲裁程序。
面對突如其來的新冠肺炎疫情，我們國家正在以舉國之力與之抗衡，願大家都能本著互諒互讓、誠實信用和公平的原則，和平友好地解決矛盾、糾紛，共度時艱！
合作機構：北京市金杜律師事務所
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