編者按：8月1-4日，博鰲房地產論壇將連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。
我們尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。當他們的故事放置於中國房地產的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。
觀點地產網 當房企們在拼規模的路上愈發白熱化，綠地多元化的轉型戰略已逐見成效。
張玉良透露：“至少三年前，綠地就已明確提出從‘房地產開發企業’向‘城市綜合運營服務商’轉型，作為集團中長期核心戰略之一。”
綠地2017年報顯示，期內實現房地產合同銷售3065億元，同比增長20%；全年營收同比增17%至2904億元；利潤總額同比增33%至193億元。
從2014年銷售首次突破2000億，超越萬科成為行業第一，到2017年突破3000億，綠地正按照自己的節奏在調整步伐。
張玉良表示，綠地在2014年實現了行業第一的規模地位，某種程度上，也標誌著企業進入了一個不唯規模論的新階段。
多元化和轉型升級是這個階段的關鍵詞。打開綠地的多元化版圖，在房地產為主業的前提下，綠地逐漸形成了“大基建、大金融、大消費等產業並舉發展”的綜合經營格局。
雖然多元化的發展模式，一定程度上降低了綠地在銷售規模上的增速，但張玉良認為，多元產業能為綠地的發展奠定更為紮實的基礎和強大的抗風險能力，不會因一個行業的週期波動而致整體業績大幅波動。
其中，在與地產聯繫最為密切的大基建產業中，綠地就涉及了地鐵、高速公路、生態文旅等項目，包括先後投建總投資近200億元的南京地鐵5號線等項目，業務規模已超1500億元。張玉良透露，綠地的大基建將在五年內成為業務規模超4000億元、具有國家級影響力的“中綠建”。
對於地產主業，張玉良年初提出的銷售目標是4000億，上半年業已完成1600億，對於實現全年目標，張玉良顯得胸有成足：“今年公司的房地產主業銷售進度，目前為止，完全在公司的全年計劃之中。”
“並不是住宅一直火爆、也不是商辦一直不行”
正如張玉良所言，產業協同作用是綠地的最大優勢，以大基建業務為基礎，綠地近年來在高鐵新城、特色小鎮項目上不斷跑馬圈地，成為日後業績增長的巨大動力和保障。
據觀點地產新媒體瞭解，2017年，綠地先後落地雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目，新增土地面積約1262萬平方米，新增土儲預估將為綠地提供貨值超過3000億元。其中，截至今年3月，綠地已簽約特色小鎮超3000萬平方米，成為當前土儲的重要組成部分。
低成本是這些大盤項目的核心。統計顯示，綠地2017年新增土地面積1262萬平方米，付出的土地款592億元，但平均樓面價僅2500元每平，從整個行業來看，這一平均成本僅高於恆大。
此外，張玉良指出，在以產業為基礎的項目中，既有住宅開發，也有可以為企業帶來長線運營管理業務的收入，如產城運營、高新產業的公司股權投資，進而實現綠地“未來20%的重大項目貢獻80%的業績”、業績結構更為多元化和可持續。
在以地區為劃分的業務結構中，綠地一直處於隨行就市的調整中。2016年，綠地以聚焦一線、強二線及中部省會城市為主，全年新增土儲約9成集中於一二線城市。而到了2017年，綠地新增土儲中有約48%的建築面積位於一二線城市及其周邊直接輻射區域。
隨著三四線的市場向好，2018年初，張玉良提出在一二線城市溢出以及有產業帶動的三四線區域做一波短平快操作，作為2018年地產銷售上的重要增量。
不過，張玉良同時強調，雖然目前三四線城市房地產市場火爆，“但把寶都押在三四線，一旦市場降溫，風險是很大的。”從行業的屬性和市場的需求分析，張玉良從一開始就認定三四線的繁榮是不可持續的。
對於一直倚重的商辦項目，綠地也在不斷地優化結構。據其透露，近兩年，綠地住宅與商辦的比重基本處於7:3。
雖然受一定因素影響，商辦曾經是綠地規模增長中的庫存阻力，但張玉良相信，在不同的發展週期會有不同的機遇和挑戰，“並不是住宅一直火爆、也不是商辦一直不行。”
“機遇很大、困難不小”
大環境下，房地產行業正在經歷深刻調整的挑戰，調控政策和金融趨緊正在對房地產企業產生作用。受此影響，張玉良認為房地產市場總體行情將穩中有降。
一方面，一些實力不濟的中小房企，會比較艱難，也可能演化為被收購兼併，但對龍頭企業而言，若能應對得當、把握去槓桿控風險的總體趨勢，反而會有不少的機會，比如更低競爭的拿地機會、快速擴張佈局的併購機會等等。
位於行業第一梯隊，張玉良指出，外部環境對綠地來說是“機遇很大、困難不小”。雖然地產融資是當前金融監管加強的重點領域，但其他產業的融資所受影響則相對較小。
事實上，目前綠地集團的各產業正通過挖掘融資潛力，加強現金流管理，希望達到“抱團取暖”的效果。因此，當前和今後一段時間將是綠地可以取得大發展、快成長的難得“窗口期”。
另一方面，同樣得益於綠地多元產業佈局的深入，張玉良相信，未來綠地的發展奠定更為紮實的基礎和強大的抗風險能力，不會因一個行業的週期波動而致整體業績大幅波動。
事實上，在綠地2017年2904億元的全年營業收入當中，除了房地產主業貢獻了1505億元外，大基建業務實現經營收入1048億元，同比增長37%，成為綠地除房地產業務外，第二個“千億”的業務板塊。
不可否認，作為戰略型主導的房企，張玉良一直帶領這綠地走在多元化轉型的道路上，在形成一主三大的格局後，綠地又先後介入了科創、康養和電競等行業。
為不斷尋找新的合作機會，張玉良也成為地產圈裡最忙碌的掌舵人之一。
對此，他卻始終保持謙虛和低調，人們鮮少看見他在公眾場合揮斥方遒，出席活動時，他也始終保持笑意，謙恭而有耐心。
伴隨綠地成長的26年，張玉良也將在今年邁入退休年紀，對於他的去留，外界紛紛揣測，但熟悉他的工作人員則笑言，“看這工作狀態，退休至少還不在議事日程上。”
以下為觀點地產新媒體對綠地控股集團股份有限公司董事長、總裁張玉良先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：金融監管趨嚴，您認為今年的金融政策對房地產行業會產生哪些影響？
張玉良：房地產具有天然的金融屬性，離開金融，房地產沒有存在和發展的基礎。
2018年一季度，中央和地方著力打好防範化解金融風險的攻堅戰，貨幣金融政策空前收緊，融資難度不斷加大，成本持續上升，資金問題成為影響企業發展極為突出的因素。差別化的房地產市場調控政策繼續實施，部分熱點城市調控甚至進一步從嚴，行業競爭進一步加劇。
金融措施本身就是房地產調控政策的重要部分，甚至是核心部分之一。為實現調控政策更好的效果，金融配套政策發揮著核心的作用，例如上面提到的資本端對租賃類融資的支持和放開，就是最好的例子。
房地產行業正在經歷深刻調整的挑戰。一方面，為了治標，嚴厲的房地產調控仍將延續。受此影響，房地產市場總體行情將穩中有降。另一方面，為了治本，國家將深入推進住房制度改革和長效機制建設，必將對行業格局產生深遠的影響。
觀點地產新媒體：當下趨緊的金融環境會否對綠地產生影響？未來綠地會通過哪些渠道實現融資？
張玉良：發債受到影響只是當前整體金融政策大環境下，房地產企業受到影響的一個方面而已。從金融監管來看，防範化解金融風險的攻堅戰全面打響，貨幣金融政策持續收縮，一大批原有的融資通道關閉，融資難度加大，資金成本上升，“錢緊”、“錢荒”成為眾多企業普遍面臨的問題，並上升為影響企業發展的突出因素。
不同企業由於其風險控制能力、融資渠道、融資成本等核心競爭力方面的差別，將面臨全然不同的挑戰和機遇。對於一些實力不濟的中小房企，會比較艱難，也可能演化為被收購兼併。
而對於行業龍頭，資金、土地、購買力等資源的進一步集中化，只要應對得當、把握去槓桿控風險的總體趨勢，反而會有不少的機會，比如更低競爭的拿地機會、快速擴張佈局的併購機會、持續提高市場佔有率鞏固行業地位的機會等等。
對綠地而言，外部環境“機遇很大、困難不小”。較之同行業其他企業，綠地大優勢：一是多產業協同發展的優勢。集團已經形成“以房地產為主業，大基建、大金融、大消費、康養、科創等產業並舉發展”的綜合經營格局，通過“地產+”的商業模式，各產業能夠協同作戰，為獲取大規模戰略性項目創造了條件。
二是融資題材多樣化的優勢。房地產融資是當前金融監管加強的重點領域，但其他產業的融資所受影響則相對較小。集團各產業通過挖掘融資潛力，加強現金流管理，可以達到“抱團取暖”的效果。
因此，對綠地而言，當前和今後一段時間又是一個可以取得大發展、快成長的難得“窗口期”。
觀點地產新媒體：綠地的產品過去大多是商辦，近年多涉及特色小鎮、高鐵新城等開發週期相對較長的業務，怎麼去平衡開發週期、現金迴流、規模追趕之間的關係？
張玉良：綠地的房地產業務結構，一直處於隨行就市的良性動態調整中，近兩年，住宅與商辦的比重基本處於7:3。
房地產行業發展具有周期性，再細化而言，不同的房地產細分市場，如住宅市場（還可分一二線市場、三四線市場等）、商辦市場，在不同的發展週期會有不同的機遇和挑戰，並不是一直是住宅火爆、也不是商辦一直不行，更不是三四線市場行情能一直延續。
對於已經發展了20多年的龍頭企業，更致力於中長期的穩定發展和風險控制，而多元化產業佈局、全球範圍內協同發展、不同房地產領域的平衡佈局，恰恰是綠地保持中長期穩定發展的優勢所在。
眼下，三四線城市房地產市場火爆，把寶都押在三四線，一旦市場降溫，風險是很大的。在多元產業資源優勢的基礎上，綠地在符合國家政策鼓勵、地方未來產業發展的特色小鎮、高鐵新城，將為企業帶來長期穩定發展的業績貢獻。
這些重大項目，既有可以實現高週轉的業務如住宅開發，也有可以為企業帶來長線運營管理業務的收入如產城運營、高新產業的公司股權投資，進而實現綠地“未來20%的重大項目貢獻80%的業績”、業績結構更為多元化和可持續。
觀點地產新媒體：去年2月綠地曾發佈公告試點項目提成及跟投制度，具體的推進情況如何？
張玉良：綠地也高度重視跟投制度及其潛在作用，在我看來，推進跟投的主要目標不應該只是規模，一個好的跟投制度，其作用是全方位的。
綠地為革新管理機制，激發團隊動力，促進企業與管理團隊共同創業、共擔風險、共負盈虧，進一步提升房地產項目的運營質量及效率，實現項目價值最大化，選取部分市場化競拍項目試點項目跟投辦法，目前正在試點階段。
我們會根據綜合環境和企業自身特點，結合試點情況不斷完善相關制度，穩步推進。
觀點地產新媒體：您怎麼看目前行業追逐規模的問題？對今年4000億的目標信心大嗎？
張玉良：綠地在2014年實現了行業第一的規模地位，某種程度上，也標誌著企業進入了一個不唯規模論的更重發展質量、盈利能力和長期安全穩定的可持續性新階段。
所以，近幾年，你能看到綠地持續轉型創新升級，不斷完善和優化產業結構，房地產依然是核心主業，同時，其他多元化產業綠地的佈局和推進同樣迅速，這將為未來綠地的發展奠定更為紮實的基礎和強大的抗風險能力，不會因一個行業的週期波動而致整體業績大幅波動。
至於今年公司的房地產主業銷售進度，目前為止，完全在公司的全年計劃之中，上半年預計將按計劃完成約1600億元左右的銷售額。下半年，整體的供應計劃和推盤節奏將穩步推進，在“規模穩定增長，盈利快速增長”的整體思路下，完成全年業績目標。
觀點地產新媒體：在佈局上，綠地近兩年更多地走向一些三四線城市，您認為三四線的這一輪繁榮還將持續多久？
張玉良：房地產市場新週期的發展，已經不能單純以一二三四線這樣的標準去衡量一個區域的空間、機會和風險了，如果還是以這樣的標準去佈局，是很危險的。因為輻射因素，有些三四線城市擁有一二線級別的空間，同樣，因為調控和經濟發展、人口等因素，有些名義上的二線城市其空間可能還不如上述的三四線。
今年，綠地的土儲區域戰略將找準重點市場和重點發展區域，聚焦“沿海一條線、西部兩個圈、中部若干點”，重點抓好以下市場：一是長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區；二是江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區；三是地級市高鐵站周邊地區。
實際上，近兩年，綠地的新增土儲，2016年聚焦一線、強二線及中部省會城市，核心區域土儲收穫與銷售業績均表現搶眼，新增土儲約9成集中於一二線城市。2017年的新增土儲，約48%的建築面積位於一二線城市及其周邊直接輻射區域。
觀點地產新媒體：在一主三大之外，2017年至今又新增了康養和科創兩大業務，如何理解這五大業務之間的聯繫？怎麼將其與主營的地產業務串聯起來，當中的邏輯是什麼？
張玉良：中國經濟與社會發展步入新時代、新週期，將考驗企業的綜合實力和核心競爭力。綠地始終走在企業轉型創新升級前列，通過在產業協同、區域佈局、資本運作等全方位聚焦、提升，實現房地產主業內容競爭力不斷增強的同時，形成了多個具有核心競爭力的產業新亮點，培育了多個公司業績增長新引擎。
以2017年為例，在“地產+”產業協同新亮點層面，基建、金融、消費等多元產業板塊成長迅速，科技、康養等新興產業破土而出，綠地“魔方”式的“地產+”產業協同運營模式正成為其運籌大型項目的利器和獨特競爭優勢，尤其是圍繞特色小鎮戰略，多產業協同效應發揮得淋漓盡致。比如在已落地小鎮項目中，基建板塊獲得了大量基礎設施、公建配套設施項目的建設業務。
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