2018年上半年，深圳出臺“三價合一”政策、棚戶區改造意見、住房供應與保障體系意見等一系列新政，促進房地產市場健康長遠發展。
上半年，深圳住宅市場的供應量和成交量同比均有所增加，新房成交均價連續21個月小幅小跌，走勢趨穩。
深圳土地市場，住宅和商辦用地供應量較少，二者成交面積合計佔比約2成。
深圳房企的銷售規模出現集中化趨勢，強者恆強，萬科憑藉159.42億元/22.63萬m²雄踞深圳商品房銷售額和銷售面積排行榜雙冠軍；在商品住宅項目排行榜中，鴻榮源·壹城中心憑藉65.28億元/11.12萬m²問鼎深圳商品住宅銷售額和銷售面積排行榜雙冠軍。
政策篇
2018年，深圳繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在持續深化之前各項調控政策的基礎上，出臺“三價合一”政策、棚戶區改造意見、住房供應與保障體系意見等一系列新政，進一步規範了住宅交易市場，推進棚戶區的改造與完善，構建多元化的住房供應與保障體系，推動房地產市場健康長遠發展。
▌深圳出臺“三價合一”政策
根據《關於建立信息互通查詢機制規範購房融資的通知》文件，商業銀行在辦理房屋貸款業務時，要以在房地產信息系統中查詢到的網籤合同和住房套數的結果作為審核依據，並且以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。
▌深圳發佈棚戶區改造意見
根據《關於加強棚戶區改造工作的實施意見(徵求意見稿)》文件，使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區適用棚戶區改造政策。
▌深圳發佈住房供應與保障體系意見
根據《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》文件，深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，並計劃將住房分為三大類：第一類是市場商品住房，第二類是政策性支持住房，第三類是公共租賃住房。
市場篇
2018年上半年，深圳新房成交均價連續21個月小幅小跌，供應面積同比增加55.3%，成交套數同比增長21.92%，成交面積同比增加22.34%；深圳二手住宅成交套數同比增加16.22%；整體來看，2018年上半年，深圳住宅市場的供應量和成交量均優於去年同期。
▌住宅供應：2018年上半年，深圳共計推出商品住宅面積110.52萬㎡
2018年上半年，深圳有24個商品住宅項目取得預售證（不含安居房和公寓），新增供應面積110.52萬㎡，同比增加55.3%；一季度推盤預售量大幅下滑，供應面積同比下降45.75%；二季度，批售項目逐漸增多，供應面積同比增長98.04%。
圖：2011-2018上半年年深圳市商品住宅供應面積統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅成交：2018年上半年，深圳商品住宅成交套數和成交面積同比增加兩成
2018年上半年，在調控政策和春節假期影響下，一季度成交量大幅走低，2月新房成交量處於歷史低位，僅為794套；3月成交量有所回升，4月出現小幅下跌，5-6月成交量回暖。2018年上半年，全市共成交商品住宅12804套/128.86m² ，成交套數同比增長21.92%，成交面積同比增加22.34%。
圖：2011-2018年06月深圳市商品住宅成交面積統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018年上半年，寶安和龍崗區是深圳市場成交量最大的兩個區域，共成交11460套/107.50萬㎡，成交套數合計佔比89.50%，面積合計佔比83.42%。從相對值來看，龍崗、寶安、福田、羅湖成交面積均有不同程度的增長，南山成交面積有所下降，鹽田半年內為零成交。
圖：2017年和2018年上半年深圳市商品住宅區域成交統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018年上半年，深圳二手住宅成交33704套，同比增加16.22%；成交面積為276.86萬㎡，同比增加11.65%。
圖：2011-2018年深圳市二手房成交套數統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交價格：2018年上半年，深圳新房市場成交均價走勢趨穩，南山區成交均價領跑各區
2018年上半年，深圳新房住宅成交均價為54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%。深圳房價繼續維持回落盤整趨勢，1-6月的均價為：54240元/㎡→54191元/㎡→54185元/㎡→54169元/㎡→54111元/㎡→54093元/㎡，已連續21個月小幅下跌，新房均價走勢趨穩。
圖：2011-2018年06月深圳市商品住宅成交價格統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018年上半年，南山區成交均價為101006元/m²，居各區之首，其次是福田區和羅湖區，成交套數最高的龍崗區和寶安區成交均價分別為39862元/m² 、55456元/m²。與去年同期相比，寶安區、龍崗區成交均價同比均有小幅增長，羅湖區、福田區、南山區同比均有小幅下跌。
圖：2017上半年和2018上半年深圳市商品住宅各區成交均價及漲跌幅
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交結構：剛性需求主導深圳樓市，總價600萬以下成交套數佔比近八成
2018年上半年，從面積段來看，70-90 ㎡的剛需中小戶型為深圳市場的成交主力，成交套數合計佔比57.24%，與去年上半年相比減少了7.05個百分點。從價格段來看，總價600萬元以下的住宅成交為深圳市場的成交主力，套數合計佔比79.97%，與去年上半年相比減少了0.71個百分點。
圖：2018上半年深圳市商品住宅成交結構對比
按照面積分段的成交套數佔比情況
按照總價分段的成交套數佔比情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌庫存與去化：庫存面積同比下降，去化週期較同期縮短
截止2018年6月底，深圳商品住宅可售量為26725套/ 266.25萬㎡，可售面積同比減少17.76%。去化週期為12.4個月，較去年同期減少6.04個月。
圖：2011-2018年06月深圳市商品住宅庫存面積及去化週期
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
企業篇
2018年上半年，在深圳房企的商品房銷售額排行榜中，TOP10的合計銷售金額為686.95億元，佔全市商品房銷售總額的65.87%，較去年同比提升了12.24個百分點；在深圳房企的商品房銷售面積排行榜中，TOP10的合計銷售面積為108.66萬㎡，佔全市商品房銷售面積56.22%，較去年提升了12.28個百分點。房企銷售規模出現集中化趨勢，強者恆強。在排行中，萬科憑藉159.42億元/22.63萬m²雄踞深圳商品房銷售額和銷售面積排行榜雙冠軍。
2018年上半年深圳房企成交金額TOP10
2018年上半年深圳房企成交面積TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
項目篇
2018年上半年，在深圳商品住宅項目銷售額排行榜中，TOP10的合計銷售金額為338.88億元，佔全市商品住宅銷售總額的48.56%，較去年同比提升了6.43個百分點；在深圳商品住宅項目銷售面積排行榜中，TOP10的合計銷售面積為53.24萬㎡，佔全市商品住宅銷售面積41.32%，較去年同比提升了3.09個百分點。在排行中，鴻榮源·壹城中心憑藉65.28億元/11.12萬m²問鼎深圳商品住宅銷售額和銷售面積排行榜雙冠軍。
圖：2018年上半年深圳商品住宅成交金額TOP10
圖：2018年上半年深圳商品住宅成交面積TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
土地篇
▌住宅和商辦用地供應較少，二者成交面積合計佔比約兩成
2018年上半年，深圳共推出30宗土地，其中住宅用地4宗，商辦用地4宗。同期，深圳共成交23宗土地，規劃建築面積333.41萬m²，同比增長22.87%；深圳成交樓面均價為2716.78元/㎡，同比下降79.2%；土地成交平均溢價率為4.31%，同比下降2.21個百分點。其中，住宅用地成交4宗，規劃建築面積為25.05萬m²，成交樓面價為9470.68元/m²，去年同期零成交；商辦用地成交3宗，規劃建築面積為39.73萬m²，成交樓面價為7614.09元/m²。
圖：2018年上半年深圳市土地成交結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018年上半年，深圳新增居住類用地供應依然稀少，僅成交4宗住宅用地。其中，3宗租賃用地為龍崗區的G05425-1027地塊、坪山區的G13302-8025地塊和龍崗區的G02405-0007地塊，分別被深圳市人才安居集團有限公司以3.25億元、2.07億元、5.86億元競得；另外1宗用地為坪山區的G13302-8024地塊，最終被中海地產集團有限公司以12.55億元競得，該地塊附帶限售五年的條件。
總結與展望
▌總結:2018年上半年，深圳新房住宅供應面積和成交面積同比均有所增加，成交均價連續21個月小幅下跌，走勢平穩。
2018年上半年，深圳市批准上市商品住宅10407套/110.52萬m² ，批准上市面積同比增加55.3%；新房共成交12804套/128.86萬m²，成交面積同比增加22.34%；新房住宅成交均價為54160元/m²，同比小幅下跌0.86%，深圳新房成交均價連續21個月小幅下跌，價格趨穩。2018年上半年，深圳新房住宅銷供比為1.17，去化週期為12.4個月，較去年同期減少6.04個月。
▌展望： 2018年下半年，受政策調控及住宅需求的影響，預計下半年新房市場整體成交量穩中有升，價格走勢繼續保持平穩，市場分化繼續存在。
深圳受新房限價政策的影響，新房成交均價連續呈現小幅下跌，將有助於新房成交量的增加；另外，隨著“三價合一”政策的推進，短期內會促進新房市場的活躍；綜合來看，預計下半年新房價格走勢將繼續保持平穩，整體成交量穩中有升；但市場分化繼續存在，總價較低、性價比較高的新房更易受到剛需置業者的青睞，價格高於預期、配套及區位優勢不突出的住宅項目成交難度較大。
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