如果說現在一二線城市樓市火爆是因限價導致的價格倒掛，那麼三四線的最大動力就是棚改的貨幣化安置。
但是就這昨天，三四線樓市的這個“動力機”卻傳來“故障”的聲音。而更多的跡象也表明，之前二三四線樓市政策寬鬆的城市也開始加緊“收網”。
樓市“動力機”要慢下來
6月25日，有著名財經大V稱，各地PSL（抵押補充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。
這可是個重磅消息，有微博網友稱，這意味著棚改的全面叫停。隨後，棚改貸款“一刀切”的傳聞便在網上傳開，更是一石激起千層浪。
那麼，為何這個PSL審批暫停會成為一顆重磅“炸彈”呢？
那是因為
PSL（全稱抵押補充貸款）是棚改貨幣化資金的主要來源。按照慣例，地方政府棚改貨幣化資金來源主要有四種途徑：一是財政撥款，主要包括中央和地方，中央財政撥款計入中央補助城鎮保障性安居工程專項資金，此類資金的數目佔比很小，地方財政撥款納入地方住房保障支出。
二是政策性銀行貸款，即國開行和農發行的棚改專項貸款，央行PSL投放是此類專項貸款的重要來源，佔80%左右。
三是商業貸款。
四是地方政府發債，例如棚改專項債。
要知道有棚改就會有拆遷，有拆遷就必須要有補償。但跟過去情況不同，最近幾年來，政府一方面為了加速推動棚改，同時解決去庫存的問題，在棚改過程中的貨幣化安置比例越來越高。簡單理解，就是直接給拆遷戶們現金，讓他們自己去市場上購買商品房來居住。
上面那四個渠道的資金就是為此事而準備的。
這樣會產生一個什麼樣的後果，相必大家心裡都清楚，那就是會有龐大的資金流入房地產市場，從而不斷去推高當地房價。想象一下，同時有很多拆遷“暴發戶”擠到樓盤裡去看房、買房的場景。
當然，也有地方的補償款可能還不夠一套新房的價格，但沒辦法，要生存就得有個住房，只能自己再湊點，去買個房。而房地產商也趁機不斷抬價。
這就是我們常常感到奇怪“為啥那些三四線城市經濟不行，收入也不行，但房價就是不停在漲”的原因。
那麼到底有多少資金通過棚改貨幣化安置的方式流入到樓市了呢？
跟據天風證券的研報顯示，僅2016 年的棚改總投資 就達到1.48 萬億，其中國開行發放棚改專項貸款 9725 億元（佔比 66%），農發行棚改專項貸款估計值為 3000 億 元（佔比約 20%），其餘來自地方資金安排和商行配套貸款。
而且這個資金規模還在逐年膨脹當中。
當前棚改的貨幣化安置比例普遍在50%~60%之間，部分市縣已經達到了100%！
▲棚改貨幣化安置比例（只截取了部分地區）
試想有這麼多資金源源不斷的流入房地產，當地的樓市能不漲嗎？這也是為什麼有人把“棚改貨幣化安置”稱作是三四線樓市的“動力機”。
不過，現在這個“動力機”出了點問題。儘管國開行已經公開否定了“棚改貸款將‘一刀切’暫停”的說法，但並沒有否定的是棚改貸款審批將趨嚴。
目前，從權威媒體處獲悉，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業務風險管理，新棚改項目基本暫停審批，只是已經在放款的存量項目還會正常發放。
而且今年較過去相比，棚改項目多以實物安置為主（以往棚改貨幣化安置為主）。
也就是說，三四線樓市的“動力機”要慢下來，而之前累積起來的泡沫也會降下去。
原本寬鬆的政策逐漸“收網”
另外一個值得關注的是地方就是，之前對樓市執行較為寬鬆政策的城市正在慢慢趨嚴，而之前已經嚴格執行的將會更嚴。
這裡面有幾個城市比較典型。首先就是西安。
要知道去年和今年上半年，西安的樓市政策可是極其寬鬆的，而起還以落戶為名，廣納人才成為“網紅”，其實還不是為了給樓市去庫存。
但是就在剛剛過去不久，西安出臺了兩項重大樓市新政：
一是，禁止向企事業單位及其他機構銷售住房。二是，重新定義了“剛需群體”。
第一條很好理解，就是杜絕那些用企業名義進行團體炒房的投機者。第二條，重新定義“剛需群體”是什麼意思呢？
原來，西安市要求房地產開放商必須提供不低於50%的搖號房源，優先滿足剛需群體。 而這些“剛需群體”包括：
1、居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身；
2、登記購房人，及其家庭成員，在本市範圍內名下均無自有產權住房，且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄。
3、登記購房家庭成員符合西安市住房限購政策。
看到了吧，西安市對“剛需群體”的定義可謂是極其嚴苛，並且還順帶打壓了一下單生狗們，因為未婚和離異不滿3年的單身不屬於剛需群體的範圍。
哈哈，但是，不買房怎麼結婚呢？不知道丈母孃們會怎麼想。
而另外一個城市——長沙，也對本市區的樓市調控進行了加碼升級。
根據昨日長沙市政府發佈《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》規定，暫停企業在限購區域購買商品房，對於已購買的商品房，需取得不動產權證5年後方可轉讓 ；夫妻離異後，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
而今天杭州市也出臺了類似新規，要求在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。
但實際上這種趨勢早已嶄露頭角，在之前的文章《樓市調控重點轉向三四線城市 釋放什麼信號？》中，曾提到過，宜昌市在6月初就開啟了嚴控樓市的步伐。而央視新聞對此的解讀為
，隨著樓市過熱現象開始在三四線城市冒頭，調控的大棒已經下移。
當這些地方的政策不再寬鬆，投機炒作氛圍也定將熄滅。
還在美夢中的人該醒了
棚改的貨幣化安置以及炒房熱錢的流入都是當地房價節節攀高的重要影響因素。
這其中，貨幣化安置所帶來的資金流入最大，影響也更大，而投機熱錢的流入只是“火借風勢”而已，風一停，這些小火一定會被輕鬆撲滅。
但可惜政策變化太快，相信前期一定有不少人參與到了三四線城市的炒房隊伍當中，而且還在夢想著走向暴富之路。只是，三四線城市的樓市和一線城市哪裡比得了呢，沒有經濟支持啊！
假如我們剔除棚改貨幣化安置影響，實際上我們國家的商品房銷售面積從2016年第一季度就該下滑了。
到了2017 年 一季度，在棚改貨幣化安置的影響下，商品房銷售面積增速同比至少相差了27.2個百分點（商品房銷售面積累計同比增速僅為-8.2%，公佈的整體銷售增速 為19.5%）。而這個差距豈不就是貨幣化安置堆積起來的泡沫嗎？
所以我們說，那些之前在三四線城市拿了大量房產的人，是不是該趕緊醒醒了呢。
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