自住型商品房於2013年誕生於北京，至2017年被共有產權住房所取代，儘管全程歷時不過3年有餘的時間，卻在供應的高峰期給北京樓市造成了巨大壓力。
在推出自住房時，北京曾有兩年7萬套的供應計劃，最終完成量約為6.8萬套。2013年11月，北京首個自住房——恆大御景灣開始網申，開啟了自住房的上市高潮。
截止目前，北京共有72個自住房項目上市，分佈在北京的12個行政區中。除東西二城，以及位置偏遠的懷柔、密雲，其餘行政區均有自住房項目供應。
三年多的時間裡，北京自住房的總成交量約為6萬套，其中2015年是成交量最高的年份，共成交2.8萬套自住房，佔到市場1/3的比重，並將當年北京商品住宅的成交均價拉低了10%，對部分區域的剛需盤價格形成較大沖擊。此後隨著自住房的供應趨於下滑，對市場均價水平的拉低作用也開始衰減。
然而今年，由自住房轉化的共有產權住房又將迎來供應的大年。從2017年北京住宅用地的成交狀況來看，共有產權住房佔到商品住宅成交規劃建面的31%。
共有產權住房將以小戶型、低總價產品為主。在《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》中要求，城六區新建項目套型總建築面積不應大於90平方米；其他區新建項目套型總建築面積在90平方米以下的佔建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。
同時，出於控制財務成本、加快回款速度的目的，共有產權住房的開發將會以短週期、高週轉為主。
因此，預計2018年住宅市場中，共有產權住房將佔到供應總量的50%左右，相比2015年自住房供應高峰期三分之一的市場佔比高出了不少。
在共有產權房佔據樓市供應主力的2018年，北京樓市是否會重蹈覆轍？答案是否定的。
①
2014、2015年北京的房山、大興、昌平、順義等行政區尚有眾多剛需盤在售，低價自住房的集中上市，與剛需盤形成直接競爭，因此造成部分區域商品房出現降價。
但由於2015、2016年北京住宅供地不足、地價持續走高，2017年的北京樓市已經成為純粹的改善市場，2018年大量上市的共有產權住房不僅不會對商品房市場形成重壓，反而會因為彌補了剛需供給的不足，吸引剛需客群迴流新房市場。
②
除商品住宅之外，前幾年集中剛需置業需求還有商住產品，而隨著北京對商改住產品的大力調控，自2017年開始北京重新回到了“商歸商、住歸住”的時代，因此，共有產也不會對曾經的“商住”形成任何影響。
③
既然對剛需細分市場不會形成客戶的分流，便不會影響到在售項目的定價邏輯，如2015年一樣，北京部分區域的項目降價現象，也就不會因共有產權房而產生。
④
至於對整體均價水平的下拉，2018年的效果也不會很明顯。2017年北京出讓的共有產權住房用地，對未來售價大致限定在3萬-4萬元/㎡之間，與2017年北京商品住宅44957元/㎡的成交均價相比差距並不明顯，下拉的作用也就相對有限。
而價格槓桿的另一端高高翹起，限房價商品房的價格普遍約束在5萬-8萬元/㎡，再加上未對定價做出明確限定的普通商品房，可以預見，2018年北京實現“房價環比不上漲”的調控目標仍有一定難度。
⑤
共有產權住房的管理辦法使得這類產品完全摒棄了金融屬性，而且購房者花費了比自住房高出30%以上的成本，獲得的卻是不完整產權，這為共有產權住房的申購蒙上了一重陰影。
以位於順義新城第19街區的金隅大成·金城雅苑項目為例，購房者以19000元/㎡的代價取得40%的產權比例，推算下來實際房價達到47500元/㎡，順義本地居民購買的話還影響到未來的拆遷補償，因此造成選房首日7成以上申購家庭棄選。
⑥
制約剛需購房者選擇共有產權住房的不僅僅是定價和申購要求，隨著剛需客群家庭收入的增長和居住人口的增加，早晚有一天會面臨改善住房條件的需求。
然而，對於年輕人而言，共有產權住房金融屬性缺失的特徵，使得其只能滿足當下生活所需，而無法為購房者“賣舊買新”的置業升級形成支撐。
短週期的小戶型，與全生命週期的生活需求間的產品落差，同樣值得購房者深思熟慮後再做出決定。
⑦
綜合來看，共有產權住房只會吸引到2017年被擠出北京新房市場的剛需客群，這部分客群流向了哪裡呢？二手房+環京區域。因此，2018年北京共有產權住房的大量上市，實際上也只會對北京的低總價的二手房，以及環京周邊形成有限影響。
最後，共有產權住房5年25萬套的供地計劃，是不是應當考慮調整一下呢？
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