我是纯刚需，郑州没房。
我想问几个问题，本轮调控预计持续多久？下半年会不会出台更严厉的政策？限购会不会取消？限售会不会跟进？银行会继续提高利率吗？有没有可能提高首付？综上，现在是买房的好时机吗？
这是我在处理米宅问答和破竹留言的时候，经常会遇到的一类咨询。每次看到这样的问题，我都很替他们着急。
因为，他们的实际情况和买房该思考的东西，是错配的！
我完全理解这种怕站岗的心理，但，他们真的考虑自己所处的位置了吗？我们今天不分析他提出的问题，主要聊一聊刚需该有的购房思维。
1
刚需最现实的购房逻辑是什么？
纠结于以上问题的刚需，并不在少数。
每个人都有第一次，都会纠结、犹豫，毕竟从来没经历过，人性中会有天然的排斥。于是，他们对市场、政策、环境抱有执念，非常担心自己成为万里挑一的接盘侠。
然而，对未来的5年、10年做预测，变量是政策。而政策是自上而下的事情，接受就好。
所以，对于刚需首套房而言，猜测走势、周期性低点，意义不大。
可能有的朋友会说：虽然房子是用来住的，但毕竟还有保值和增值功能啊，完全不考虑走势，也说不过去吧！
是的，房子确实掺杂着投资价值。很多时候，自住和投资可以相互转换。
但，这里有一个尺度。
对于纯刚需来说，应该把房子的自住属性放在首位，去考虑一些“量化指标”。
比如，有地铁，加分；交房前开通，加分；有学校，加分；有商业，加分；有医疗，加分……
最后，把总分相加，选得分最高的楼盘。
再说价格。不用分析那么多的政策形势，研究很深刻的经济理论，只要判断好大的市场形势就行。
怎么判断？
在新房限价的当下，二手房就是一个很好的指标。
去二手房门店看看，把你钟意的楼盘，结合竞品以及周边几个二手房做个判断，基本上就有数了。
如果你看中的新房的价格，比周边同等条件下的二手房低，而二手房这个报价，是可以出手的，那么这个价格就值得去买。
并且这个价差越大，时机就越好。
所以，纯刚需千万不要把简单的问题复杂化！
2018下半年，刚需买房最现实的逻辑就是，我能拿多少首付？这个首付可以在哪里买房？然后根据上面的几项去打分，挑选出得分最高的楼盘，同时把握好价格！
2
刚需“上车”其实是“转车”！
刚需买房一定不要指望一步到位，追求完美的房子本身就是伪需求！
前段时间，一个朋友首付30多万，想在郑州买首套房。
我给他推荐了三个盘：永威城、绿都澜湾、华润悦玺。
他说，这三个都看过了，永威城学校不确定也没地铁，澜湾离地铁近但户型相不中，华润悦玺就三栋楼也没学校。
于是，纠结，下不了手。
我的建议是，最最重要的不是选择，而是看的差不多了就尽快上车。只有先“上车”，未来才有机会“转车”！
你上车了，未来才有置换升级、追求完美的资格。你只需要把握，你的涨幅不要跑输大盘。5-10年后，你卖掉你所拥有的，再去改善，去置换。而现在，不一定非要买到自己完全满意的。
毕竟，第一套房是用钱买的，第二套、第三套房就是用资产买的。没有第一套资产，就永远没有“转车”的机会！
3
价格不低，房子难买，是当下刚需的两大痛点！
这是一张今年6月份的郑州房价地图，虽然个别价格较之前有所变动，但还是有一定参考意义的。
注：以上分区依据参考米宅43分区制，无关行政区。
我们发现，从整个郑州房价的基本面来看，郑州三环内对刚需基本上已经关门。三环内但凡有空地出让，价格都能刷新你的认知。
均价14000以下的片区主要分布在郑州南边和西边的三四环之间，以及四环沿线。
另外，从最近几次的开盘结果来看，越来越多的人增强了市场信心，开发商也同样意识到了。于是，在目前市场上可选的好房子并不多的情况下，不断增加购房难度。限价之下，捆绑车位、捆绑精装、内部认购、内定房源的事件层出不穷。
在一些开发商眼中，所谓的捆绑车位，捆绑精装等就是一种变相涨价的方式。既然政府在限价，那就把溢价部分做到桌面之下。
下半年的郑州房地产市场，会不会对刚需好一点？
会的吧。
之前虽然房价没大涨，但不代表你的购房成本没提高，刚需的购房难度在增加。
不过，最近的市场开始释放出一些好的信号。
北三环某楼盘开盘捆绑的车位已经改为自主选择性购买。如果不想买车位，可以随时办理车位退订手续。绑定车位的大北区另一热盘也在陆续退款。
同时，河南省住建厅从7月份开始在一些热门区域展开乱象治理活动，将严查房企12项违规行为。检查的重点企业主要包括在全省范围内有一定影响力、市场份额较大的房地产品牌企业（含国内知名企业和省内龙头企业）。
所以，捆绑车位、捆绑精装、阴阳合同等这些违规销售的行为不会持续太久，这对刚需来说无疑是一件好事！
不过反过来想，刚需买房特别容易的城市，都没啥前途。如果刚需随随便便就能买，那这样的地方，估计大家都不想买。
4
2018下半年，刚需的主战场，就是四环沿线！
我们将目标主要锁定在以下这些片区，来看一下这些片区里值得关注的楼盘和价格（均价14000以下）。
▽纯刚需务必收藏的一张图片
1、东南3.5环片区
绿都澜湾：高层均价14000元/㎡，毛坯；
永威城：高层均价14000元/㎡，毛坯；
正商中州城：高层均价14000元/㎡，毛坯；
富田九鼎公馆：纯新盘待售，带装修；
盛润运河城：纯新盘待售，带装修。
2、西南3.5环片区
泰宏建业国际城：高层均价13600元/㎡，毛坯；
融侨悦澜庭：高层均价13000元/㎡，毛坯；
郑州绿地城：高层均价13300元/㎡，带装修。
3、常西湖片区
华瑞紫韵城：高层均价13300元/㎡，毛坯；
融信奥体世纪：纯新盘待售；
中晟上宾城：纯新盘待售。
4、高新区
谦祥钱隆城：二期待售，毛坯。
5、惠济核心区
融创中原宸院：纯新盘待售，毛坯。
6、索须河片区
和昌林与城：小高层均价12500元/㎡，毛坯；
正商林语溪岸：洋房均价12500元/㎡，毛坯；
国控碧桂园天澜：纯新盘待售。
7、古荥片区
正商河峪洲：高层均价12000元/㎡，毛坯；
融信江湾城：纯新盘待售，毛坯。
8、高新新城
荣盛祝福花语水岸：高层均价13500元/㎡，带装修；
华润悦景湾：纯新盘待售，毛坯；
中海万锦熙岸：纯新盘待售，毛坯；
融信朗悦学院府：纯新盘待售，毛坯。
9、中原新区
永威西郡：二期待售，毛坯；
汇泉西悦城：高层均价12500元/㎡，毛坯。
10、西南4.5环片区
旭辉正荣首府：高层均价13500元/㎡，带装修；
鑫苑二七鑫中心：高层均价12000元/㎡，毛坯；
万科大都会：高层均价13500元/㎡，带装修。
11、经开物流园区
万科溪望：纯新盘待售，带装修。
12、白沙象湖片区
建业春天里：高层均价12000元/㎡，带装修；
永威森林花语：高层均价13000元/㎡，毛坯；
星联湾：高层均价13500元/㎡，带装修。
如果你是刚需，打算买房，可以去以上这些楼盘兜兜逛逛。然后，结合自身需求，选到相对适合自己的那个楼盘！
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