我是純剛需,鄭州沒房。
我想問幾個問題,本輪調控預計持續多久?下半年會不會出臺更嚴厲的政策?限購會不會取消?限售會不會跟進?銀行會繼續提高利率嗎?有沒有可能提高首付?綜上,現在是買房的好時機嗎?
這是我在處理米宅問答和破竹留言的時候,經常會遇到的一類諮詢。每次看到這樣的問題,我都很替他們著急。
因為,他們的實際情況和買房該思考的東西,是錯配的!
我完全理解這種怕站崗的心理,但,他們真的考慮自己所處的位置了嗎?我們今天不分析他提出的問題,主要聊一聊剛需該有的購房思維。
1
剛需最現實的購房邏輯是什麼?
糾結於以上問題的剛需,並不在少數。
每個人都有第一次,都會糾結、猶豫,畢竟從來沒經歷過,人性中會有天然的排斥。於是,他們對市場、政策、環境抱有執念,非常擔心自己成為萬里挑一的接盤俠。
然而,對未來的5年、10年做預測,變量是政策。而政策是自上而下的事情,接受就好。
所以,對於剛需首套房而言,猜測走勢、週期性低點,意義不大。
可能有的朋友會說:雖然房子是用來住的,但畢竟還有保值和增值功能啊,完全不考慮走勢,也說不過去吧!
是的,房子確實摻雜著投資價值。很多時候,自住和投資可以相互轉換。
但,這裡有一個尺度。
對於純剛需來說,應該把房子的自住屬性放在首位,去考慮一些“量化指標”。
比如,有地鐵,加分;交房前開通,加分;有學校,加分;有商業,加分;有醫療,加分……
最後,把總分相加,選得分最高的樓盤。
再說價格。不用分析那麼多的政策形勢,研究很深刻的經濟理論,只要判斷好大的市場形勢就行。
怎麼判斷?
在新房限價的當下,二手房就是一個很好的指標。
去二手房門店看看,把你鐘意的樓盤,結合競品以及周邊幾個二手房做個判斷,基本上就有數了。
如果你看中的新房的價格,比周邊同等條件下的二手房低,而二手房這個報價,是可以出手的,那麼這個價格就值得去買。
並且這個價差越大,時機就越好。
所以,純剛需千萬不要把簡單的問題複雜化!
2018下半年,剛需買房最現實的邏輯就是,我能拿多少首付?這個首付可以在哪裡買房?然後根據上面的幾項去打分,挑選出得分最高的樓盤,同時把握好價格!
2
剛需“上車”其實是“轉車”!
剛需買房一定不要指望一步到位,追求完美的房子本身就是偽需求!
前段時間,一個朋友首付30多萬,想在鄭州買首套房。
我給他推薦了三個盤:永威城、綠都瀾灣、華潤悅璽。
他說,這三個都看過了,永威城學校不確定也沒地鐵,瀾灣離地鐵近但戶型相不中,華潤悅璽就三棟樓也沒學校。
於是,糾結,下不了手。
我的建議是,最最重要的不是選擇,而是看的差不多了就儘快上車。只有先“上車”,未來才有機會“轉車”!
你上車了,未來才有置換升級、追求完美的資格。你只需要把握,你的漲幅不要跑輸大盤。5-10年後,你賣掉你所擁有的,再去改善,去置換。而現在,不一定非要買到自己完全滿意的。
畢竟,第一套房是用錢買的,第二套、第三套房就是用資產買的。沒有第一套資產,就永遠沒有“轉車”的機會!
3
價格不低,房子難買,是當下剛需的兩大痛點!
這是一張今年6月份的鄭州房價地圖,雖然個別價格較之前有所變動,但還是有一定參考意義的。
注:以上分區依據參考米宅43分區制,無關行政區。
我們發現,從整個鄭州房價的基本面來看,鄭州三環內對剛需基本上已經關門。三環內但凡有空地出讓,價格都能刷新你的認知。
均價14000以下的片區主要分佈在鄭州南邊和西邊的三四環之間,以及四環沿線。
另外,從最近幾次的開盤結果來看,越來越多的人增強了市場信心,開發商也同樣意識到了。於是,在目前市場上可選的好房子並不多的情況下,不斷增加購房難度。限價之下,捆綁車位、捆綁精裝、內部認購、內定房源的事件層出不窮。
在一些開發商眼中,所謂的捆綁車位,捆綁精裝等就是一種變相漲價的方式。既然政府在限價,那就把溢價部分做到桌面之下。
下半年的鄭州房地產市場,會不會對剛需好一點?
會的吧。
之前雖然房價沒大漲,但不代表你的購房成本沒提高,剛需的購房難度在增加。
不過,最近的市場開始釋放出一些好的信號。
北三環某樓盤開盤捆綁的車位已經改為自主選擇性購買。如果不想買車位,可以隨時辦理車位退訂手續。綁定車位的大北區另一熱盤也在陸續退款。
同時,河南省住建廳從7月份開始在一些熱門區域展開亂象治理活動,將嚴查房企12項違規行為。檢查的重點企業主要包括在全省範圍內有一定影響力、市場份額較大的房地產品牌企業(含國內知名企業和省內龍頭企業)。
所以,捆綁車位、捆綁精裝、陰陽合同等這些違規銷售的行為不會持續太久,這對剛需來說無疑是一件好事!
不過反過來想,剛需買房特別容易的城市,都沒啥前途。如果剛需隨隨便便就能買,那這樣的地方,估計大家都不想買。
4
2018下半年,剛需的主戰場,就是四環沿線!
我們將目標主要鎖定在以下這些片區,來看一下這些片區裡值得關注的樓盤和價格(均價14000以下)。
▽純剛需務必收藏的一張圖片
![剛需別再尬買了!你的購房思維該轉變了!](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
1、東南3.5環片區
綠都瀾灣:高層均價14000元/㎡,毛坯;
永威城:高層均價14000元/㎡,毛坯;
正商中州城:高層均價14000元/㎡,毛坯;
富田九鼎公館:純新盤待售,帶裝修;
盛潤運河城:純新盤待售,帶裝修。
2、西南3.5環片區
泰宏建業國際城:高層均價13600元/㎡,毛坯;
融僑悅瀾庭:高層均價13000元/㎡,毛坯;
鄭州綠地城:高層均價13300元/㎡,帶裝修。
3、常西湖片區
華瑞紫韻城:高層均價13300元/㎡,毛坯;
融信奧體世紀:純新盤待售;
中晟上賓城:純新盤待售。
4、高新區
謙祥錢隆城:二期待售,毛坯。
5、惠濟核心區
融創中原宸院:純新盤待售,毛坯。
6、索須河片區
和昌林與城:小高層均價12500元/㎡,毛坯;
正商林語溪岸:洋房均價12500元/㎡,毛坯;
國控碧桂園天瀾:純新盤待售。
7、古滎片區
正商河峪洲:高層均價12000元/㎡,毛坯;
融信江灣城:純新盤待售,毛坯。
8、高新新城
榮盛祝福花語水岸:高層均價13500元/㎡,帶裝修;
華潤悅景灣:純新盤待售,毛坯;
中海萬錦熙岸:純新盤待售,毛坯;
融信朗悅學院府:純新盤待售,毛坯。
9、中原新區
永威西郡:二期待售,毛坯;
匯泉西悅城:高層均價12500元/㎡,毛坯。
10、西南4.5環片區
旭輝正榮首府:高層均價13500元/㎡,帶裝修;
鑫苑二七鑫中心:高層均價12000元/㎡,毛坯;
萬科大都會:高層均價13500元/㎡,帶裝修。
11、經開物流園區
萬科溪望:純新盤待售,帶裝修。
12、白沙象湖片區
建業春天裡:高層均價12000元/㎡,帶裝修;
永威森林花語:高層均價13000元/㎡,毛坯;
星聯灣:高層均價13500元/㎡,帶裝修。
如果你是剛需,打算買房,可以去以上這些樓盤兜兜逛逛。然後,結合自身需求,選到相對適合自己的那個樓盤!
鄭州樓市(zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號,專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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