CricBigData 昨天
作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞基於風雲變幻的市場形勢、當下的客戶痛點，以“提升內部專業度、打造產品創新度、升級客戶滿意度”為目標，於2017年舉辦了第一屆“瑞智杯”創新大賽，發掘了一大批優秀創新課題。2018年6月27日，第二屆瑞智杯即將重燃戰火，克而瑞各大創新先鋒都收到了本次創新大賽“挑戰最強王者”的英雄帖。今年克而瑞全新成立的創新產品事業部帶動各機構頻頻發力，讓第二節瑞智杯有了全新的看點。各創新團隊針對行業數據、客戶數據，以及新獲取的跨行業數據進行應用挖掘，從而在傳統房地產領域形成了新的研究方向。其中，既包括數據營銷系統、可視化大屏、都市圈數據庫這樣的已成型產品；也有針對客戶數據、地產投資的新算法；還有基於已做成的系統化底層數據，結合新的算法和新的應用場景，形成的新應用方向。那麼今年，克而瑞的最強大腦和挑戰者們又將為瑞智杯帶來哪些基於大數據應用的創新思考和成果？上期我們刊發了重慶機構的天巡系統，受到不少關注。今天推薦的兩大創新產品，依然來自重慶機構。創新課題：瑞企庫、柵格系統應用創新類型：應用場景挑戰者：重慶機構瑞企庫——企業投資出價能力透視模擬2017年下半年開始，重慶市場一路上揚，量價齊漲，呈供不應求之勢。在全國熱門城市進駐門檻提高的時候，重慶處於投資窪地，外地企業頻頻入渝，搶駐市場；同時，多城市買房政策收緊，重慶政策相對寬鬆，且城市能級上升明顯，城市吸附力強。在這樣供大於求的重慶市場，開發商緊抓投資風口，投資加碼，追求業績上漲。但另一方面，城市核心區開發飽和，外拓加速，熱門板塊增多，但板塊間能級差距較大，如何拿下強競爭力板塊的優質地塊，成開發商投資難題。在這樣的背景之下，作為基於克而瑞傳統行業數據的一個新算法，瑞企庫橫空出世。瑞企庫解決的核心問題是針對單一目標地塊，在知道哪些企業有意參拍後，算出每家企業大致的出價能力，從而幫助企業更好地爭取授權價，並判斷是否存在聯合拿地的可能性，來降低溢價。在地價高企、銷售端又被限價的當下，企業的利潤已經歸零甚至出現負數，所以如果能夠在拿地階段就節流，促進聯合拿地、底價成交，就能有效降低土地成本。在每輪土拍之前，瑞企庫針對明確的供地做研究，通過地塊素質分析和企業拿地能力評估，對地塊關注企業做出價能力排查。從關注企業得出地塊熱度，以便意向拿地企業調整拿地戰略；對有意向的企業出價能力進行模擬，促進有能力的企業聯合拿地，降低溢價；提供依據，助力城市公司能從集團拿到更高授權價。目前瑞企庫設置了以下五項指標——企業資金充裕度：包括開發企業的集團層面、城市公司層面的當月已投資數據和上月已銷售數據，來判斷它在當月的可支配資金。拿地激進度：根據企業過去兩年參拍的出價記錄來計算它能接受多少溢價，能夠拍到多少輪次。
單企業案例分析-拿地激進度拿地迫切度：判斷投資缺口，一看集團給城市公司設定的年度投資指標和銷售指標；二是看該公司在城市的可售貨值和去化週期，和平均線上的其他企業進行比較。融資償債能力：從企業年報或半年報中看其負債度，從而判斷是否有拿地的能力。
單企業分析案例-融資償債能力戰略匹配度：首先根據企業項目和投資地圖，判斷企業在城市的戰略方向；再根據企業的低價項目和高價項目的貨值分配，預判其更可能會在哪個檔位出手。
單企業案例分析-拿地迫切度、資金充裕、戰略匹配度通過克而瑞傳統行業數據對上述五項指標進行量化、評分後，就可得出一個企業對單一地塊的意向度評級。針對拿地綜合評級前幾位的企業，就可以促進他們進行聯合拿地，減少各家的出價輪次，共同降成本。實踐案例——土拍前3天釋放意向參拍企業出價能力
地塊素質分析
企業出價能力評估通過瑞企庫的企業出價能力分析，就可以帶動整個投資服務包——針對相對匱乏土地信息的新進型的企業，帶入CRIC投資決策系統的土地發現模塊，提高企業對城市和土地存量分佈的認知，實時瞭解土地市場動向；針對人手較緊張的中小型企業，帶入CRIC投資決策系統中的板塊篩選模塊，快速發現未供地塊，擬供地計劃、全樣本堪地報告推送使土地信息前置，節約人力成本；針對深耕型企業，主要提供企業出價能力的服務，促進聯合拿地，同時也帶入CRIC投資決策系統幫助其找到優質地塊。柵格系統應用——城市新區佈局研究及土地匹配去年重慶機構面房企對城市板塊認知不足、偏差，城市地圖不具備時效性，主觀因素影響大等行業痛點，同時審視了城市地圖有侷限性的行業現狀，做了城市研究方法和數據指標拓寬創新。在克而瑞的客戶流向數據及傳統行業數據之外，再利用poi數據和非行業大數據，將地理空間中離散分佈的各非行業數據信息指標及其所包含的信息屬性進行標準化空間聚合，將數據落入到精細到1km×1km的地圖柵格中進行展示，疊加形成了城市發展柵格圖，使得城市研究指向性結論更有說服力。一年過去，從橫空出世到快速成長，柵格圖已經部分做成了系統化底層數據，再結合新的算法，形成了新的應用方向。為什麼重慶需要柵格應用重慶的核心區發展成熟，住宅供不應求，房價上漲，土地供應稀缺，拿地成本高。企業外拓願望迫切。
重慶發展現狀重慶城市發展以北上為主南下為輔，兼顧西進、東拓。但新區產業未落地，人口聚集差，配套不成熟，房企對新區市場存疑，不願入駐。引入柵格系統對區域地塊進行研究，則會顯得更加直觀，有助於房企在核心區域外尋找新的投資方向。柵格定義板塊價值新標準柵格圖應用有助於對相鄰土地間進行對比研究，解決了地塊大小不一、計量困難、判斷無標準的真實處境。而將單元面下的信息點整合疊加，並賦值打分，以此來全局聚焦高分位地塊，更可快捷得出區域土地的價值。此外，將毗鄰的同價柵格連接成線，便可觀察信息點產業佈局，瞭解城市擴容變化，發現潛力區域。同時結合空間地圖3D 化技術，數據呈現將更為立體。同時, 通過核心柵格的數據輻射力運算，還能更合理地推導出周邊無數據區域的價值，以此為快速拓展陌生城區降低了不利因素，幫助企業贏得可能性與先機。新拓區柵格的研究體系在板塊選擇方面，將交通、醫療、教育、休閒、不利因素等六類指標投射到城市柵格圖中，通過深淺不一的顏色，直觀看到城市新區不同板塊的發展潛力，加以新區板塊產業、交通規劃、供地、資源輔助修正，以此對新區板塊發展潛力排序。確定優質新區板塊後，分析論證臨近成熟板塊的房地產發展空間及外溢可能性，從而來論證新區板塊的承接能力。
城市配套柵格：綜合6配套類指標進行加權得到各板塊的配套成熟度此外，還要引入未來規劃發展作為輔助修正，對柵格化新區板塊進行綜合評估。修正體系包括規劃產業、潛在供地、軌道交通、景觀資源四個維度，從而對新區進行更有深度和廣度的延展研究，更具有指導價值。
新區板塊有能力承接臨近板塊部分外溢型客戶合理建議企業投資佈局利用柵格化對新拓區進行研究可以規避新拓區市場風險，可協助企業在新區市場的快速佈局。首先，根據配套柵格化與體系修正得到板塊的價值排序，幫助企業重點關注價值較高的板塊，完成新區板塊的篩選。再根據板塊價值排序，結合土地控規及企業產品線，向企業推薦可重點關注潛在優質地塊。
給予企業合理的投資佈局建議同時，結合新區發展潛力與土地供應情況，對企業關注的板塊進行戰略分類，根據板塊的發展形勢來建議企業實現長期關注或者短期進入。原創：《CRIC地產觀察》編輯部挑戰最強王者6月27日，瑞智杯創新大賽，等你來戰！
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