廣州是一線城市，人口淨流入量大，住房剛需及調控壓力巨大。2018年1月，國土部、住建部聯合下文，確定廣州市為利用集體建設用地建設租賃住房試點的11個城市之一。試點工作開展以來，廣州市高度重視，統籌推進，規範實施，各項取得了較快進展，也積累了一些可複製、可借鑑的經驗，對贛州利用集體建設用地建設租賃住房，構建購租並舉的住房體系，緩解住房調控壓力，解決剛性需求具有一定的借鑑意見。
一、廣州的住房供需現狀
據統計，近三年來，廣州每年的人口淨流入量均在45萬人上下，每年約有1000萬平方米左右的一手住房需求量。2017年1—7月，房價指數持續上漲，被住建部重點關注。同年，廣州連續出臺調控措施，在“限購”、“限貸”的基礎上，進一步“限售”、“限價” “限地價、競配建公租房”、“限地價、競自持租賃房面積”等調控手段。並配套出臺系列供應改革，加大“三舊”改造力度、加大租賃住房建設力度、加大金融管控力度等，以平緩住房調控的巨大壓力。2018年廣州市住宅用地計劃供應量為6.25平方公里，其中，租賃住房計劃供地1.48平方公里。
二、廣州的主要做法
(一)限定土地來源。明確行政村節餘出來的空閒宅基地(2009年12月31日前形成)、舊村改造中保留集體土地性質的用地、經審批的村經濟發展用地(含留用地)、經審批的集體土地性質住宅用地和依法流轉後的集體建設用地等5類用地，可以申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，但納入試點後的項目不得辦理流轉手續。例外情況，國有用地性質村經濟發展用地(含留用地)不得納入試點；不得佔用耕地；需納入舊村整村改造經濟平衡的，應優先納入舊村改造。
(二)規劃引領先行。控制總量，每年批准建築面積控制在100萬平方米；規劃管理，經批准的試點項目，不突破城鄉建設用地規模，須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和村鎮規劃“三個規劃”。涉及控制性詳細規劃調整的，須按程序報市政府批准；合理佈局，優先鼓勵在中心城區商業、大型產業園區、高校集中區域周邊等租賃住房需求量大、公共設施配套齊全的區域開展試點工作。且應按照居住功能安排配套設施、符合城鎮住房規劃設計規範。
(三)市場運作優先。堅持政府引導、村民自願、市場運作的原則，注重保障農民和村集體長期穩定收益。規定試點項目批覆後，集體建設用地使用權人可自行建設、運營租賃住房，也可市場化選取政府委託單位或企業等開展合作建設、運營。各方收益按合同約定比例分配。由政府委託單位開展租賃住房運營的，政府委託單位應參照市場租金與村集體簽訂長期租賃住房協議，整體承租後可作為租賃住房、人才公寓或按規定提供住房保障功能的其他住房。
(四)強化建後監管。明確納入試點項目的集體建設用地不得申請轉為國有建設用地。利用集體建設用地建設的租賃住房只辦理一個權屬證，整體確權給集體建設用地使用權人，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售。要求住房租賃企業以及承租人必須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理相關業務。租賃合同的簽訂、變更、終止必須在網上備案。保護承租人的穩定居住權，避免以租代售，明確租賃期限不得低於3年，且不得超過20年、租金預付不得超過12個月。對依法登記備案的承租人，可依法申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。強化行業自律，實行部門聯動，建立企業誠信庫和黑名單制度，規範租賃住房運營企業行為。
三、幾點建議
近年來，隨著贛州經濟社會的發展，贛州城鎮化發展速度較快，特別是贛州人口基數較大，房價持續上漲，房地產調控壓力較大。而與此同時，集體土地利用途徑較窄、利用效率較低，制約了農村和農民收入的增加。現就贛州利用集體建設用地建設租賃住房建議如下：
一、高度重視，積極探索。從廣州的經驗看，利用集體建設用地建設租賃住房益處眾多。大的方面講，是貫徹落實黨中央國務院關於構建購租並舉的住房體系、建立健全房地產平穩健康發展長效機制的重要舉措。從調控角度看，可以增加住宅用地供應、緩解住房供需矛盾、盤活低效存量用地。從統籌城鄉發展講，可以增加農村和農民收入，釋放農村土地使用制度改革紅利。建議藉助贛南蘇區振興發展的大勢，積極探索欠發達地區、人口集中區利用集體建設用地建設租賃住房的經驗和模式。
二、摸清底數，規範實施。要組織摸清中心城區和各縣(市、區)人口聚集趨勢、住房需求發展趨勢以及城鄉規劃範圍內的集體土地利用現狀，參考廣州5類用地的標準，謀劃和確定贛州可用於建設租賃住房的集體用地來源。同時，要堅持規劃引領，以需求為導向，圍繞支持產業發展、完善區域功能，統籌考慮集體土地租賃住房試點項目的選址佈局。要堅持只租不售，運用信息化手段，加強運營監管，嚴格規範房屋租賃行為，堅決杜絕以各種名義“以租代售”和建設“小產權”房等違法行為。
三、鎮村自願，穩妥推進。集體用地是當地農民賴以生存的最重要生產資料，有不可再生性質。要堅持鎮村自願，積極引導國有和社會兩種資本參與進來，建立合理開發合作方式、融資方式和收益分配、利益平衡機制，增加農民和集體長期穩定收益，確保農民失地不失利。利用集體建設用地建設租賃住房是個新生事物，一要建立由政府直接領導的協調決策機制，政府主要領導親自掛帥；二要主動做好政策宣傳解讀，明確政策底線，做好市場投機和違法違規用地的源頭預防；三要精心編制好實施方案，制訂好工作規則，優化完善審批程序，落實稅費金融優惠措施，儘快形成有效供給。(贛州市國土局掛廣州市住建委幹部 任瓊)
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