去年8月，買房君曾出過一篇《視高迷局——一個“網紅”小鎮的非典型發跡》，關注了當時處於風口的視高鎮。彼時，視高品牌開發商不過保利一家，房價不到8000元/平米，誰也不會想到它會像今天這樣有名和伴隨爭議。
如今，視高之名在成都樓市已是無人不曉。不同的是，視高之後，仁壽亦玩起了風騷的舞步，頂著成都三圈層的名號傲嬌地賣地、漲價，十餘家品牌開發商進駐，清水房最高已是16000元/平米。
仁壽火了之後，有人疑惑“看不懂”，有人追高買入，知乎上甚至有專門討論仁壽投資價值的帖子……彷彿一出魔幻現實主義的大戲，看不透道不明也扯不清。
在本文中，我們暫且先繞過房價，而來看看仁壽到底有什麼？為你還原一個本來的仁壽。
Part 1 城市篇
1、仁壽跟天府新區什麼關係？
在眾多的宣傳中，仁壽都跟天府新區有著千絲萬縷的關係，買房君近日去仁壽踩盤也被置業顧問告知“天府仁壽”。那麼，仁壽跟天府新區到底是什麼關係？搞清了這一層，是理解仁壽的前提。
國務院2014年批覆的《四川天府新區總體方案》中，明確提及彭山縣青龍鎮和仁壽縣視高鎮納入天府新區規劃範圍，所以視高是根正苗紅的天府新區，這個是沒問題的。
此後在2015年的四川省關於天府新區規劃的相關批覆文件中，將仁壽縣興盛、清水、文宮、鰲陵、高家、觀寺等6個鄉鎮納入了協調管控區（均位於仁壽北側，與成都、資陽接壤）。
那麼，視高是確鑿無疑的天府新區了，6大鄉鎮與天府新區掛鉤，其他區域主要享受溢出效應。
2、仁壽到成都的距離到底有多遠？
仁壽樓市能夠火到成都，在於其與成都的地理距離較近，仁壽“自我介紹”稱其縣城北距成都50公里。“成都半小時經濟圈”是一個常用來描述其位置的詞語，半小時真的能從仁壽到成都嗎？
這樣看來更直觀：
天府廣場-視高：約49公里，駕車約1小時
天府廣場-仁壽縣城：約81公里，駕車約2小時
興隆湖-視高：約22公里，駕車約23分鐘
興隆湖-仁壽縣城：約56公里，駕車約52分鐘
這個距離遠不遠呢？說遠不遠，說近不近，距離確實不近，時間卻不算特別長。犀浦到天府廣場只有15公里，可是開車也要50分鐘。
客觀來說，如果未來真的在興隆湖工作，那麼在視高、仁壽縣城居家，只考慮通勤時間，理論是上可以接受的。從這個意義上說，成都三圈層並非誇張。
這裡順帶聊一下仁壽的整體交通狀況，仁壽的交通規劃為“五高五鐵”、“五縱五橫”，買房君就不一一列出來了。目前仁壽當地大為宣傳的主要是天府仁壽大道，這個是天府大道的延長線。全長31.3公里，雙向八車道，設計時速80公里/小時，一二期已經通車，三期今年9月通車，四期將於今年動工，看來完全通車還要一段時間。
目前成都南向出川主要由四條通道：成樂高速、成自瀘高速、廈蓉高速以及213國道（成仁路），而成自瀘和213國道都經過仁壽，如果加上天府仁壽大道，就有三條南北主幹道經過仁壽。可以說，仁壽是成都向南出川的一個重要通道上。
同時，仁壽北側距離天府國際機場約50公里，駕車時間約在1小時左右，基本意味著南側的自貢、瀘州、宜賓等城市如果要對接天府國際機場，仁壽都是一個選擇，具備一定的地理優勢。
未來，仁壽還將有天府新區軌道交通眉山線，天府新區軌道交通仁壽線。當然，這些軌道都剛剛公佈，具體兌現還早得很，不妨關注和期待。
3、產業佈局——視高、縣城、黑龍潭為主
一切沒有產業支撐的發展都是耍流氓。仁壽縣2016年GDP完成367.9億元，全省排19位；規模以上工業企業186個，全省排16位；但第三產業比重較低，只有27.2%，在全省7個百萬人口大縣中排名墊底，但也同時說明其空間較大。
政府官網介紹，仁壽未來將著力打造裝備製造、電子信息、食品和農副產品加工、新型建材4大百億產業集群。而對應仁壽的城市功能定位，其產業佈局也略有不同。
（視高）
從目前佈局看，視高的產業走在前端，主要發展高端裝備製造和新一代電子信息產業，目前入駐企業148戶，投產企業92戶，4個百億文化產業已經簽約，4大高校已經有2所投入使用。
（視高衛星地圖）
此外文林鎮（縣城所在地）引進了信利國際第5代TFT—LCD和第6代AMOLED顯示生產線。方家鎮、元通鎮、黑龍潭以農業、旅遊為主，分別引進榮盛特色農耕文化田園綜合體和中鐵國際度假項目。
可以看出，仁壽確實佈局了一部分大型產業，且以第二、三產業為主，但產業分佈不是很均衡，尤其視高佔了絕大多數，而且還有幾所大學供應人才。而其他區域多以生態農業、旅遊觀光為主，能夠升級經濟，但對常住人口的吸附力不大。
（仁壽縣城衛星地圖）
從產業佈局也可以看出，仁壽未來的發展熱點主要集中在視高、縣城以及黑龍潭。
與之相對應，仁壽的城市格局主要分為四個板塊，一個是視高，一個是城北新城，一個是仁壽老縣城，還有各鄉鎮。視高未來是宜居宜業的現代化新城，產城同步發展；城北新城則主要為注重特色和文化內涵的生態居住區，規劃居住人口17.61萬人。
就配套而言，視高主要有世紀華聯購物中心，佈局有電影院、KTV等娛樂場所。城北新城相對完善，不僅有2000畝的溼地公園，還有中鐵廣場的永輝超市，中央國際廣場的歐尚，在建的TCC世紀財富中心大商百貨、奧特萊斯、紅星美凱龍等綜合體項目。
4、四川人口第一大縣 每年4.7萬人進城
截至2016年底，仁壽的城鎮化率為43%（眉山市政府的數據為35.28%，不知為何數據差距如此之大），自2011年至2016年間，仁壽城鎮化率提升15.28個百分點，相當於每年4.7萬人進城，這個數據還是相當驚人的。
粗略估算一下，假如仁壽城鎮化率達到四川省平均水平的50%，未來還有11萬人進城；如果遠期能夠達到發達國家的80%，這一數據將更加驚人。龐大的人口基礎和快速的城鎮化步伐，恐怕都是不少開發商看好仁壽的重要原因，也是仁壽無法忽略的優勢。
Part 2 仁壽樓市篇
目前，仁壽有萬科、保利、北辰、中鐵、鐵投、新城控股、碧桂園、中南、金輝、美的、藍光等11家全國性品牌開發商，領地、朗基、川發展、川路橋、遠大聚華、四川萬景、峨眉子然、四川永興等8家四川本土開發商。在四川省內，還沒有一個二級城市有如此之多的品牌開發商。
仁壽的土地：樓面均價約4300元/平米
現在大家普遍將2018年5月5日保利拿地進入視高作為仁壽樓市起步的開端，在這之前約1個月，文林鎮的土地價格還不到2000元/平米，保利拿地之後徘徊在3000元/平米上下，此後普遍集中於4000元/平米上下，最高新城控股地塊6264元/平米。
從仁壽供地可以看出，2017年視高土地成交了約670畝，文林成交了747畝。到2018年之後視高供地突然斷檔，供地熱點轉移到文林鎮縣城所在地，截止目前已經成交了11宗合計855畝住宅用地，平均地塊面積65畝，平均樓面價4362元/平米。
目前，視高最貴地價是新城控股的6264元/平米，城北新城最高地價是北辰的 5511 元 /平米；如果以實際樓面價計算，遠大聚華拿下的視高地塊扣除人才配建約在7000元/平米，是隱形最高。
未來兩年，仁壽土地市場仍將保持高熱。2017年8月出臺的相關規劃顯示，2017-2019年，仁壽縣計劃供應住宅用地約70宗，計約6225畝。到2021年，計劃供應住宅用地約10050畝，基本上每年都有2000畝住宅類用地上市。
從區域分佈看，縣城和視高片區佔據了供地的74%；從供地節奏看，2017-2019三年佔據了62%。也就說，未來兩年仍將是仁壽的土地放量高峰期，且主要集中於縣城和視高（合計約4500畝）。
仁壽房價：新房13000-16000元/平米
仁壽城北新城主要在售項目有保利仁裡、萬科夢想之光（售樓部將於7月14日開放）、中南新悅府、北辰國頌府、碧桂園陵江府、鐵投碧水雲天等。戶型偏改善，大部分項目都還沒開售。
（城北新城在售項目）
此前保利仁裡高層清水價已經賣到11000元/平米左右，後期部分項目帶裝修應該會更高。
（視高主要在售項目）
視高主要有萬科城市之光、新城悅雋天府、朗基香頌天府、天府金融港、萬景九洲天府、天府大學裡等，價格集中於13000-16000元/平米。
Part 3 打個總結
仁壽約十分之一的鄉鎮納入天府新區規劃或協管區，絕大多數區域享受天府新區溢出效應。
仁壽打的“成都牌”在於其距離興隆湖較近而非成都主城區。待興隆湖成熟、天府仁壽大道通車後，無論是視高的半小時還是縣城的1小時車程，只考慮時間成本的“跨城生活”理論上是可以接受的。
仁壽的產業近幾年發展速度很快，吸引了不少大型產業項目，但大多數產業都剛剛動工。一切都剛起頭，其對於仁壽的城市經濟貢獻、就業人口導入乃至房價支撐都還需要時間驗證。
129萬常住人口，是仁壽巨大的優勢，2011年以後仁壽保持了高速的城鎮化步伐，這為當地房地產市場提供了重要支撐。
（俯瞰仁壽 圖片來自天府社區）
總體來說，如果市場並非如這兩年瘋狂，就規劃、交通、產業和人口來考量，仁壽還是“有料”的。但當市場處於普遍的非理性時，規律被破壞，預測成徒然，能夠說清楚未來命運的，只有時間。
就個人感受而言，仁壽的城北新城建設確實出乎買房君的意料，道路、城建、城市風貌都不像一個傳統印象中的小縣城。隨著相關規劃出臺、一批大型開發商的進駐，以及未來數千畝的土地供應，這裡仍將是仁壽的熱點區域。感興趣的童鞋，不妨親自去瞧瞧。（成都買房）
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