上海甲級寫字樓市場
核心商務區
- 2018年第二季度，核心商務區共計五個全新寫字樓項目入市，為市場帶來約42.6萬平方米辦公面積。至此，全市核心商務區甲級寫字樓存量升至870萬平方米。
o 陸家嘴濱江金融城三期，浦東小陸家嘴
o 長寧來福士廣場T1，長寧虹橋
o 昊元項目，黃浦
o 陸家嘴金控廣場，浦東竹園
o 陸家嘴金融中心廣場，浦東竹園
- 受新增供應及浦西次級商務區租賃活躍驅動，市場需求於二季度集中釋放，季內淨吸納量近37萬平方米，較今年一季度環比大增420%。
- 強勁吸納抵消了巨大供應給市場帶來的壓力。二季度核心商務區甲級寫字樓空置率維穩於2.4%，同比上升2.2個百分點。
- 本季度核心商務區甲級寫字樓平均租金走勢基本平穩，至每平方米每天人民幣9.0元。非核心商務區- 儘管年初非核心商務區無新項目入市，但二季度迎來了五個新項目集中交付，共計56.3萬平方米新增供應。截至季末，非核心商務區甲級寫字樓存量推升至410萬平方米。
- 受大量新增供應影響，非核心商務區寫字樓空置率環比上升1.7個百分點至35.5%，為過去三年以來新高。平均租金與上季度基本持平，為每平方米每天人民幣5.8元。 展望 - 預計今年下半年還將迎來約140萬平方米新增供應面積（含核心商務區和非核心商務區），空置率因而將進一步上行。
- 未來經濟發展驅動力將來自多個層面：互聯網+、大數據等新興產業及其它高新技術，並將繼續為未來辦公需求提供新動力。
- 預計下半年對於業主方而言依然不易。新增供應使業主繼續承壓，尤其是老項目業主為保留現有客戶積極談判，以維持入駐率。大面積客戶議價空間相對較大。
- 未來寫字樓項目之間競爭將主要在於樓宇自身品質和業主提供的服務。
- 上海零售市場 -
2018年前五個月，上海社會消費品零售總額同比上升7.3%，增速較去年同期下降0.9個百分點。- 第二季度共有三個新項目共314,380平方米零售面積入市，且有兩個項目完成改造升級。
- 全市購物中心首層租金第二季度環比上漲0.4%至每平方米每天人民幣27.9元。
- 核心商圈購物中心空置率較上季度上升1個百分點，為6.2%；非核心商圈空置率下降0.2個百分點，至6.6%。- 精品超市迭代升級，嘗試智慧門店、新品牌孵化及業態創新。
展望- 新零售持續擴張，線上線下企業交互明顯，有望激發新型租賃需求及消費熱情。
- 下半年將迎來多個項目入市，預計將對空置率及租金均有影響。 上海住宅租賃市場 - 二季度，服務式公寓市場新增太古匯鏞舍（共計102套）及金橋萬豪（共計73套）兩個項目。- 全市租賃住宅平均租金變化較為平穩，環比微跌0.6%，同比微增0.8%，達到約人民幣每平方米每月198.6元。服務式公寓租金為人民幣每平方米每月235.1元，環比下降1.5%；小業主公寓租金環比微增0.1%，達到人民幣每平方米每月191.6元；別墅租金亦環比微增0.1%到人民幣每平方米每月158.9元。
- 全市平均空置率環比下降1.5個百分比。其中服務式公寓空置率環比下降1.8個百分比到17.3%；小業主公寓空置率環比下降1.1個百分比到14.1%；而別墅空置率則環比下降1.6個百分比到6.6%。
展望-
協信地產在本季度共計推出494套服務式公寓：其中位於長寧的協信莎瑪長風共計362套；位於閔行的協信莎瑪虹橋共計132套。
- 協信此次推出的服務式公寓，與毗鄰的凱越嘉軒（101套）成為浦西西部服務式公寓新的增長點。隨著長寧及閔行大虹橋不斷增長的辦公市場以及日趨成熟的營商環境，服務式公寓的持續增長也藉此獲得了成長助力。
- 浦東相較浦西，在本季度服務式公寓供應量較少，僅有金橋萬豪的73套服務式公寓進入市場；由於租客在服務式公寓市場有較少新的選擇，浦東租賃市場空置率預計將會呈現下降趨勢。
上海住宅銷售市場一手商品住宅市場
- 二季度，上海新建商品住宅新增供應累計約142萬平方米，環比回升110.5%，同比仍下降13.6%。
- 一手商品住宅成交量共計約145萬平方米，環比上漲21.4%，同比下降30.1%。
- 一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣49,800元，環比上漲12.9%，同比微升4.8%。
一手高端公寓市場-
一手高端公寓市場本季度迎來30.14萬平方米的新增供應。其中四分之三的供應來自已有項目的加推批次。此外一首高端公寓市場新增兩個供應項目，分別是浦東三林板塊的前灘海景壹號以及位於楊浦新江灣城板塊的信達泰禾上海院子。
- 一手高端公寓成交量共計約14.18萬平方米，環比上漲118.9%，但同比仍下降17.8%。
- 一手高端公寓價格較上季度有所下跌，其價格指數環比下降2.3%, 達到每平方米人民幣90,690元。 住宅用地市場- 第二季度，季內共成交了兩塊純住宅用地，共計面積約16.1萬平方米。其中一塊純住宅用地臨近萬達寶山，成交樓板價約為人民幣每平方米3.0萬元，由大華房地產集團控股公司拍得。另一塊純住宅用地位於嘉定，成交樓板價約為人民幣每平方米3.1萬元，由上海保利建錦房地產開發有限公司拍得。
- 本季度成交1幅租賃用地，位於新江灣社區，可建面積約為8.15萬平方米。平均樓板價為每平方米8萬元，該地塊以零溢價成交。 樓市政策- 上海市發文規範企業購買商品住房行為。新政要求，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上等條件。
- 七月起，上海將規範租賃市場，所有租賃行為將被納入在線系統。與此同時，上海市住房租賃公共服務平臺在經過三個月的試運行後正式上線。
展望- 未來一個季度新增商品房供應市場或將進入活躍期。多個開發商的現有項目有望獲取預售證繼而發售其現有項目，但市場仍將很大程度上受到政府調控的影響。
- 住宅用地方面，下半年市場將迎來一波新增高潮。目前預計約有10幅純住宅用地會進入出讓程序。下半年，上海也會持續推進租賃用地進入市場。儘管長期市場看好，但目前逐漸收緊的金融貨幣政策使得新增供應地塊的出讓溢價相對溫和。
- 金融政策方面，國內經濟在持續壓力下，不排除政府將短期調整貨幣政策、放鬆樓市調控以刺激經濟增長的可能性，但目前看來還沒有相關跡象。 上海投資市場
- 第二季度由於貸款融資困難市場成交總量繼續保持較少的水平，上半年大宗交易成交總額為人民幣196億元，僅為2017年上半年的二分之一。
- 本季度成交的寫字樓項目均位於非核心商務區，同時成交單價均較低，市場對於核心資產買家與賣家之間存在較大的價格預期差異。
- 位於核心區域並擁有改造和升級潛力的零售項目在投資者尤其是國際投資者中仍較受歡迎。本季度有五項成交屬於這個類型，合計總成交金額為人民幣43.6億元。
- 海航集團向本地開發商福晟集團以人民幣29億元出售了一個在建的綜合體項目，項目位於前灘板塊，預計將建成2座各20層的住宅樓以及一座24層的寫字樓。
- 根據中國銀行保險監督管理委員會網上公佈的條例，保險資金將被允許投資到中大型城市的長租公寓項目。投資形式可為債券投資和股權投資。
展望- 市場融資環境對投資者尤其是開發商而言仍然不容樂觀，保險公司和有較多資金儲備、不需大量槓桿投資的基金投資公司預計將在下半年完成更多的市場成交。
- 隨著人民幣繼續貶值，預計境外投資者在投資市場會更為活躍。
- 市場上對於包括共享辦公等共享經濟產品仍然有很高的需求，該類項目的投資也會繼續受到投資者的青眯。隨著運營商的規模達到一定程度，他們會考慮通過上市進一步進行融資。
- 工業地產項目，尤其是物流資產仍然供應有限，且預計將帶來較高的租金增長潛力和較高的回報率，繼續獲得資本的追逐。
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