圖注：2017年佳兆業業績發佈會，郭英成面露喜色

文\潘永堂

做企業、做人，貴在有反彈力！

巴頓將軍說：“衡量一個人成功，不是看他到達頂峰的高度，而是從頂峰跌落谷底後的反彈力！”

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重回強者賽道

5年之前的佳兆業，意氣風發。

2014年，黑馬佳兆業榮登中國地產百強17位！

• 彼時，伴生的榮譽、標籤也挺多，中國最大的舊改規模集團，深圳舊改之王，舊改專家等等。

• 彼時，就在2013年，14歲的佳兆業首次取代深圳萬科，以壓倒的優勢，成為當年深圳新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。

但自從2014年底的“鎖盤事件”，佳兆業陷入經營危機，但後來幾年中，佳兆業勵精圖治，經過3年深度調整，終於在2017年恢復元氣，且”扭虧為盈”，而核心地產主業也迎來規模大增長。

就在剛過去的2017年，佳兆業交出了漂亮的成績單。

• 2017年銷售450億，反彈至中國房企綜合實力30強；

• 確認銷售收入312億，比2016年多出86%增長；

• 淨利潤由過去連續3年虧損，2016年虧3.5億，到2017年實現盈利30.4億；

• 毛利率，更是由2016年的13%增加到2017年的27%；

幾大核心指標都表明，佳兆業2017年“反彈力”明顯。

更值得暢想的是，佳兆業在大灣區舊改土儲竟高達1.5萬億，同時非舊改土儲超3000億。這讓一家年銷450億的房企，竟擁有高達1.8萬億的土儲貨值，可謂家底相當殷實。

加上自身多年舊改之王的實力保障與豐富舊改經驗，佳兆業的2018年，展現出一種強者回歸，企業重新進入“快車道”的新氣象。

而此刻，擺在佳兆業面前的“任務”——既要從過去泥潭中爬起來，挽回“失去的2年”，即佳兆業在同行2015年、2016年黃金行情快速成長時卻在修煉內功，調整經營；同時，新時期的2018年，佳兆業又要面對行業新格局，新競爭做出適應性、前瞻性生長。

為此，佳兆業鎖定2018年衝刺700億，而手握1.8萬億大灣區貨值的家底和舊改專家的實力，老潘預計2019年佳兆業，將有可能直接突破千億。

眼前，一個新的佳兆業，千億佳兆業呼之欲出！

在這樣一個節點，佳兆業現象引起了老潘的思考。

昔日經歷挫折的佳兆業，為何能快速二次崛起？

未來佳兆業又如何完成700億、乃至千億的突破？

對此，老潘以個人視角，總結了佳兆業當下最關鍵的5大戰略打法。

part 1、 佈局策略：聚焦一二線，大灣區全佈局

對房企戰略而言，有一句話叫“選擇城市優先選擇項目。”

這兩年房企大發展，佈局是關鍵，某種程度上，佈局是第一戰略！

佳兆業的佈局，主題思路還是聚焦一線和核心二線城市為主。但這個結論背後，其實是有試探三四線受挫、而後迴歸一二線，然後如今又延展一二線佈局的“思路大變遷”。

1局部試探三四線，再整體迴流一二線

佳兆業在城市佈局整體思路傾向於一線和強二線。

但在2011年底之前，佳兆業一共進入了差不多30個城市，其實還有一些是典型四線城市，比如江陰、營口、南充這些四線城市，這裡一個大樓盤開盤就幾乎能掃光全城購買力的城市。但從2011年開始，市場調整跡象明顯，佳兆業感受到三四線城市佈局的寒意，最終決定在2011年底，調整策略，整體佈局迴流一二線城市。

2一二線城市的迴歸碩果與2017年的微調

迴歸一二線之後，佳兆業取得不錯成績單。

這裡我們不妨把這個業績“扒開”來看，就能看到城市佈局的重要性。

• 一則2017年結轉面積，相對2016年，只增長了20%；

• 二則結轉均價由2016年9000元增長至2017年的14000元，增幅55%。

顯然，佳兆業2017年結轉收入大漲86%，核心還是受益於核心一二線城市均價在2015年、2016年的顯著提升，佈局功不可沒。

具體城市解讀也是如此，2017年確認收入中，深圳、上海、廣州貢獻率超過了一半，而重點二線城市南京、杭州、長沙等高達44%。

事實上，老潘也看到，佳兆業2017年首次進入鄭州、西安、濟南等強二線城市，進一步強化了在全國重點城市的佈局。

3大灣區2018年佈局：從加大到“完成佈局”

的確，城市佈局，一直是動態調整的，尤其局部環節調整是必然的。

比如這兩年國家提出粵港澳大灣區規劃之後，大灣區瞬間成為地產50強，20強的香饃饃。

無論粵港澳本地本土開發商龍光、方圓、時代等都聚焦大灣區，而且外來千億級開發商龍湖、旭輝、正榮都在2017年、2018年提出加大華南和粵港澳大灣區投資的戰略專項。

的確，粵港澳大灣區作為紐約、倫敦、東京大灣區之後的第四大灣區，未來要迅速成為世界第一大灣區的發展大趨勢，意味著無論是本土房企，還是百強外來者，都高度看好粵港澳大灣區這片熱土。

但對佳兆業而言，對於大灣區佈局，他早就提出“加大”戰略行動了。

截止目前，佳兆業在大灣區內9個城市中目前深耕的城市已經有7個，即深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海。而2018年佳兆業對大灣區態度是“完成佈局”，是完成時的概念

截至去年底大灣區土地儲備佔總土地儲備達60%。而從舊改儲備角度，大灣區舊改儲備佔佳兆業全國全部舊改儲備達98%。

2017年，2018年伴隨都市圈、城市圈的發展，佳兆業城市佈局開始微調，即2018年繼續優化佈局，在鞏固一線、強二線的基礎上，同時，積極把握國家重點政策導向，深耕粵港澳大灣區和長三角城市群等全國重要經濟圈的核心城市。

4三四線的佳兆業態度：舊改下沉

聚焦核心一二線，完成大灣區佈局，這是2018年佳兆業投資佈局的核心。

而針對目前熱度不錯，但卻爭議較大的三四線城市，佳兆業的態度與之前的完全拒絕有所變化。

其一，2018年佳兆業會重點拓展一線城市的核心物業，但也會考慮到舒緩一線和強二線城市的居住壓力，針對一二線周邊城市也會加大投資。

其二，考慮到目前一二線城市土地獲取難度越來越大的今天，佳兆業將更多拿地方式轉向其

此前，佳兆業的舊改項目多位於深圳、廣州、上海等一線城市，如2016年佳兆業舊改1300萬平米大多位於深圳，廣州和上海，但從2017年開始，佳兆業的舊改業務有明顯向下沉的趨勢，即積極輻射一、二線城市周邊區域，緊抓環一線城市的市場外溢效應。

2017年，佳兆業將舊改業務拓展到了惠州、中山、佛山和東莞等二三線城市，年內新增1100萬平方米的舊改土地面積。

Part 2 巨量土儲：一家450億房企竟有1.8萬億土儲

版圖與城市策略清晰後，剩下就是實際拿地了。

1一邊是直接土地儲備，一邊是舊改土地儲備

怎麼拿地了？

考慮到佳兆業不是一個純粹的開發商。而準確的說，是一個以舊改、城市更新、一二級聯動開發為特色的綜合企業。因此，佳兆業增加土地儲備核心會有兩大板塊。

雖然舊改存在巨大的不可控因素以及沉沒成本，但在深圳，舊改依然是開發商未來最有效的土地獲取來源。比如華潤置地、深業集團、信義地產、恆大地產這些未來將擠入深圳土地儲備top10的開發商，統統都是做舊改，做舊改。

未來的開發商如果不會做舊改，以後很難在深圳立足。比如恆大，2012年起重金砸向深圳，接連獲得10多箇舊改項目。

2直接土地儲備：2200萬建面，3000億貨值

在直接的土地儲備方面，截至2017年在全國共有2200萬平方米建築面積的土地儲備，同時土儲分佈體現了佳兆業佈局的策略，即85%的土儲分佈在一線或者重點二線城市。

更進一步的具體分析：

• 其一，佈局深水區的拓展。

  2017年佳兆業於全國新增土地儲備權益面積是314萬平方米，新進的城市包括廣東的中山、浙江的嘉興、紹興和河南鄭州，這些新進入城市，核心是深化了大灣區、長三角及環北京地區的戰略部署。
  
  

• 其二、貨值結構中大灣區依舊是重心。目前佳兆業大灣區土地儲備是1300萬平方米建築面積，佔整個2200平方米的建築面積的58%。整個大灣區的土地貨值超過3000億元，其中深圳超過50%，廣州、惠州各佔20%。

3巨量舊改土儲：2017年新增1倍，總貨值1.5萬億

在舊改土儲上，佳兆業2017年行動迅猛。

2017年佳兆業舊改迅猛新進入中山、惠州、東莞、佛山等城市，攻城略地後，截至2017年底佳兆業共擁有佔地面積約2400萬平方米的舊改儲備，其中深圳是890萬平方米，佔34%；廣州是576萬平方米，佔24%。

事實上，2016年年底這個數字是1300萬，顯然2017年年底佳兆業舊改儲備的項目面積較2016年面積增長近1倍。

如果說2200萬的土地儲備是建築面積，那麼佳兆業的舊改土地儲備面積則是2400萬。但不同的是，2400萬平米是佔地面積，不是建築面積。如果佔地面積按照這些城市綜合容積率以2來粗略估算，佳兆業自有儲備的舊改建築面積應該是5000萬平方米，由此又可以推算估計貨值大約會高達1.5萬億。

以直接土儲3000億和舊改土儲1.5萬億來結算，截止2017年年底佳兆業共有土儲貨值高達1.8萬億。

這對於一家2017年銷售業績只有450億規模的佳兆業來說，無疑家底豐厚，這勢必為佳兆業後續業績騰飛，提供了充足的且質量優質的家底。

Part 3 舊改專家：賦能未來，消化巨量土儲

如前文，2017年扭虧為盈、業績爆發的佳兆業希望繼續加速成長，同時核心是舊改土儲的1.8萬億貨值雖然糧草充足，但一個更關鍵的命題是——如何儘快釋放巨量土儲？

1佳兆業是誰：深圳舊改之王、舊改專家

不謙虛的說，對於舊改，城市更新，對其他開發商可能是個難題，但對佳兆業而言，可能卻是優勢和特長所在。

佳兆業18年的發展，從成立之初就是從舊改起家。

1999年，佳兆業創始人郭英成涉足房地產行業開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來。當時處於爛尾階段，位置偏遠、人煙稀少，佳兆業接手後，將其規劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設計感，由此一炮打響，自此，佳兆業做舊改一發不可收拾。

同時，在2009年上市後，佳兆業建立一大批來自萬科、中海、恆大等標杆房企穩定高質的舊改團隊，而後佳兆業集團控股內部整合形成國內最早成立城市更新集團的地產公司。彼時，佳兆業就聚集了近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍，被認為是目前國內城市更新領域規模最大、經驗最豐富、專業能力最強的團隊。

2舊改“老法師”：專業的舊改能力

佳兆業一個獨特的成長模式是，很長一段時間內，佳兆業拿地方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作。

對此，郭英成就表示：“在深圳，舊改佳兆業是做的最早的房企之一，以前深圳沒有舊改的時候，佳兆業就一直在做舊改，結果現在整個行業，外來開發商都進來搶著做舊改，那證明是我們之前這個專注舊改，還是運氣不錯的。”

同時，郭英成也強調：“我們這裡舊改人才等於是變成了一箇舊改學校，深圳目前所有的舊改，有很多人才都是從佳兆業這裡走出去的。”。

事實上， 佳兆業作為舊改專家，作為深圳舊改之王，作為全國首家專注於城市更新的集團，佳兆業在城市更新領域積累了一整套模式和專業團隊。

其一、在舊改模式上，佳兆業已形成一套包括規劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發建設、運營服務等方面的成熟運作模式；目前佳兆業現已成功打造的深圳佳兆業中心、深圳佳兆業城市廣場、深圳大鵬佳兆業廣場、深圳佳兆業大都匯、廣州中石化大廈、珠海佳兆業水岸華都等眾多經典案例，均實現“回遷百分百，滿意百分百”，受到各界廣泛好評。

其二，多年的實戰和項目積累，目前佳兆業已經擁有近400名精通規劃設計、法律法規和商業談判等專業的舊改人才。

其三，佳兆業舊改涉及多個城市、多個業態經驗。具體而依然，業務遍及全國多個核心城市，涉及舊城中村、舊住宅小區、舊工業區及爛尾樓改造等多城市更新項目類型，更新範圍涉及高端住宅、精品公寓、甲級寫字樓、高星級酒店和商業綜合體等眾多領域。

佳兆業正是通過舊改這樣的方式和專業的能力和團隊，最終能夠以較低的成本獲得土地資源，進而獲得相對較高的利潤回報。2013年時任佳兆業集團副主席的譚禮寧曾表示，舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。

和深圳其他舊改比，佳兆業毛利率相對是更高的，基本都超過50%以上，總體也支撐了佳兆業 2017年毛利率上升到27%左右。未來2018年700億銷售規模而言，佳兆業2018年毛利率會穩住且維持在25到30%左右。

32018年之後每年200萬舊改項目釋放

1.5萬億的大灣區土儲，顯然碰到舊改之王的佳兆業，一切就顯得相對輕鬆一些。

郭英成表示，“舊改是佳兆業的主業，我們一直是一、二級聯動，舊改在廣州、深圳能夠每年提供佔地50到200萬平方米，容積率是5的話就是400萬到500萬平米的建築面積。

目前僅僅在深圳一個城市，預計2018年深圳基於舊改的可售資源大概是250億。此外，佳兆業在廣州白雲區的舊改項目有望上半年完成手續，項目可售面積是50萬平方米。

目前綜合來看，佳兆業2018年之後每年預計將有200萬多平米舊改項目進入供貨階段。

Part 4 多元佈局：拿總資產5%投資其他產業

單一做地產，或者佳兆業只做地產行業，OK嗎？

對於經歷過風險、波折的佳兆業而言，自然對風險，對單一行業系統風險有著自己的深刻認知。

考慮到中國房地產的整體蛋糕不可能持續增大，以及國家政策所鼓勵的高科技、大健康、文旅等產業在政策和市場雙股力量下的蓬勃發展勢頭，因此，佳兆業多元化佈局頻頻出手。

1出手迅猛：佈局新科技，大健康，文體，旅遊四大產業

多元化業務形成可持續發展的競爭力。

面對國家經濟結構調整，佳兆業在2017年積極佈局國家政策支持且發展前景良好的

2017年佳兆業以1.1億美元的代價向主要股東收購從事科技產業的南太地產17.7%的權益。這一點，佳兆業醉溫之意不在酒。截至目前集團持有南太地產的股權已經達到24.5%的股權。該公司在深圳市寶安區擁有云創城、雲創谷三幅工業用地，未來會開發成科技產業園區，此次投資為佳兆業集團在科技產業領域的發展提供良好的機遇。

其二，佳兆業以人民幣17.6億元的代價，收購從事互聯網營銷的明家聯合控股股東的21.25%的股份，該公司專注於移動營銷業務，其營銷能力、經營規模在業內已經有非常好的口碑，未來佳兆業將會以互聯網營銷保留為入口，橫向整合佳兆業現有的業務板塊，進一步發揮它的潛能。

其三，佳兆業加大在大健康領域的佈局，2017年佳兆取得美加醫學的控制權，進一步持股至41.24%。同時，佳兆業以人民幣約21.87億元之代價，收購主要從事血液製品生產及銷售的振興生化18.57%股權。

對此，郭英成表示：我自身早期就是學生物方向的，相對比較熟，生物這一塊血液是龍頭，生物的龍頭肯定是血液製品，這個血液製品行業是受國家保護和限制，是需要牌照許可制進入的，而振興生化是市場上為數不多的具有血製品生產許可、多個牌照的A股公司，同時它業務利潤率非常高。”

2一出手就是4條小鎮產品線

四大產業的拓展和佈局，自身本身即為風口，同時佳兆業整合新科技、大健康、文體旅遊擁有的多元化資源，佳兆業就可以構建因地制宜、產業建鎮為指導思想，形成了科技智慧小鎮、健康小鎮、文體活力小鎮以及旅遊特色小鎮四大產品線。

好處挺多，核心在於既能實現四大朝陽產業的蓬勃發展，還可以通過多元化組合，小鎮產品線形成較低的拿地成本，探索最合適當地產業的模式。整體形成一種1+1+1+1大於4的產業互補、共生、多贏格局。

如何玩了？

佳兆業四大小鎮產品線，核心重點關注全國五大核心城市群和一帶一路沿線核心城市，尋找當地交通良好、具有良好特色產業基礎等生態旅遊資源的項目，這些項目以產業、旅遊、居住、商業四輪驅動，為佳兆業創新城市營運模式奠定基礎。也因此，佳兆業這種模式受到了全國各個城市新時期發展觀的認同。

截止目前，佳兆業已經在全國22個城市簽署了30份戰略合作協議。

3地產做精做強，拿總資產5%投其他業態

多個產業並舉，究竟誰主誰次？

對此，佳兆業有自身的戰略判斷。未來佳兆業房地產依舊是主業，主航道。而多元化佈局

• 一則其他產業自身有很好發展前途，

• 二則能夠對房地產主業形成很好的支撐和增值，也優化佳兆業的整體資產結構，

• 三則也能提升佳兆業綜合運營能力和抗風險能力，更好地為房地產主業服務。

反過來說，在城市更新這一塊，因為城市更新一個項目批下來，比如說是佔地50萬平方米，裡面大多會有不同的業態，比如有科技，有醫療，有教育。這個大型項目，佳兆業自己不做，也會需要其他人來做。

與其如此，佳兆業還不如直接收購，參股，一則優中選優，二則內化產業，多元產業互補，產業協同，效率更高。

未來房地產依舊是佳兆業的主業。

佳兆業將繼續做強做精房地產主業，並在保障利潤的前提下合理追求規模擴張。業績會上，郭英成就低調的表示，我估計未來三年來講，是1000億銷售目標。

顯然，對佳兆業而言，多個產業並舉，到底誰輕誰重，一眼就明。

事實上，就在2018年，佳兆業集團2018年可售資源約840萬平方米，貨值約1270億元，為此，佳兆業今年的銷售目標定為人民幣700億元。

顯然僅僅55%的去化率而言，加上佳兆業本身舊改拿地綜合成本偏低，因此也不會過多受限價影響，未來完成700億是大概率事件。

Part 5 加大風險控制：債務與現金流管控

受過波折的佳兆業，更懂得風險的力量！

事實上，幸福的企業各有不同，但危險的企業只有一種，就是高負債和現金流危機。

嚴格意義來說，佳兆業不是一個純粹的開發商。更準確的說，佳兆業是一個以舊改、城市更新、一二級聯動開發為特色的綜合企業。

這一點，即是優勢，也有硬幣另外一面。

即這種大量舊改，會讓佳兆業的負債分為兩塊，城市更新的負債和土地儲備的負債，在佳兆業40多個在不同發展階段的城市更新項目，必然會佔用了企業不少資金。

那麼，扭虧為盈的佳兆業，在2018年乃至未來的債務、現金流風險是否存在了？

這可能是投資者、業內同行關注的話題。

12018年還債僅僅210億，80%債務是2~5年到期

因為每個項目的一級開發週期都是5年左右，所以佳兆業投的資金是不少的。

假如說城市更新這一塊不算，那麼佳兆業的負債比例還是不錯的。

截止2017年的12月31日，佳兆業集團有息借款餘額為1111億，但更關鍵的問題是，這1111億債務中，僅僅只有約20%在1年內需償還，而其餘的80%的償還期限是2到5年。

其次，一個值得關注的債務處理良性表現是，佳兆業負債週期在延長。

從負債結構來看，佳兆業2016年貸款的平均期限為三年，2017年末貸款期限為3.3年；

顯然，債務貸款期限變長，佳兆業2017年的財務狀況較2016年更加穩健。

2利息保障係數：提升到1.4倍安全水準

還有一個衡量企業經營短期風險的重要指標就是利息覆蓋比率，或者叫做利息保障係數，佳兆業2017年利息覆蓋比率從0.24倍提升到1.4倍。

這是個什麼概念了？

即 “利息覆蓋率”這個財務指標，核心衡量的是公司產生的未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤能否支付當期利息，這是一個短期風險的評價指標。

如果這一數值越大說明企業風險越弱，當低於1時，說明公司產生的利潤連支付利息費用都不夠，更不用說規模更為巨大的債務本金。這種“掙的錢連還利息否不夠”即是風險。

事實上，這種利息覆蓋率低於1的企業，在2015年的A股市場上不在少數。

而這個指標而言，佳兆業遠遠大於1，佳兆業短期債務風險不大。

3辯證看負債：降負債率2大策略

2017年，佳兆業資產總值由2016年的1658億增長到2134億，同比增長29%。主要原因是佳兆業有發展中的物業、持作銷售的已落成的物業和手頭的現金三大因素導致。

同時，佳兆業2017年集團的加權平均融資成本是8.27%，也相對之前有顯著下降。

單從數據來看，佳兆業負債比例相對是高的，但是還是如前文所述，佳兆業很多的項目都是通過舊改，不是通過公開市場得來的，

關於如何繼續降低負債率？佳兆業提出兩大策略，其一，城市更新項目要引入合作方；其二加快城市更新項目的手續完善，儘快推進項目入市！

與負債率相伴生的問題是，2018年，佳兆業是否會增加大量融資？或者投資拿地是否會帶來現金流風險？

對此，佳兆業表示，2018年佳兆業沒有一個特別急切的需求到市場裡面籌錢。首先，佳兆業2018年會按照700億銷售目標去規劃450億左右的投資拿地計劃，整體來說，佳兆業2018年淨的現金流是一個正數，大概20億左右。其次，預計2018年佳兆業會保持一個較高的現金流量，大概200億左右。

小結

2017年，佳兆業交出了漂亮成績單！

2018年，坊間傳聞佳兆業頗希望衝千億。

但業績會上，佳兆業依舊選擇了700億目標。一則56%的規模增長率，其實也不低；二則此刻的佳兆業心態是一種更從容的進取心態。既有一種手握1.8萬億巨量土儲和舊改之王的專業實力的從容，也有對企業經營風險、對未來多變市場的一種敬畏之心！

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