地產格局速評 文\潘永堂
都知道這幾年，房企大象比兔子跑得快！
昨天老潘看到樓面一個報道，挺觸動人的。即龍湖副總裁胡若翔表示未來十強規模門檻每年提升30%，簡單一句話，信息量很大，也基本道出未來巨頭房企3、5年的模樣。即
地產十強門檻未來每年在提升，去年10強門檻是1500億，未來幾年每年提升30%。
2018年不到2000億進不了前十。
2019年要2600億，2020年3300億。
要保證行業排名不掉隊，至少要達到20%規模增長。
老潘翻譯一下，也就說未來規模房企如果年增長低於20%，就是“掉隊”。
這一點，老潘挺有感觸的，也今天快速談談老潘的看法。
1，這兩年，幾乎大房企都在強調量利並舉，有質量的發展，但你別被騙，誰主誰次搞清楚，哪些是手段，哪些是目的分清楚。
其一，有質量的增長，關鍵詞還是“增長"，地產大佬內心，規模還是第一性指標，是首位度指標，這一年地產CEO頻頻換帥，折射的都是BOSS的焦慮和著急。
其二，提有質量的增長，是因為之前快速增長也或多或少積累了一些管理、產品和組織的問題，加上未來競爭更激烈，所以才提“出質量”的發展的口號；
其三，有質量的發展，才能支撐規模指標有效完成，這是行業和企業進入更高段位運行之後的必然選擇。過去粗放式，膽大，靠關係發展能夠大發展，但未來必須有質量的發展，均好的發展，靠專業、靠能力，靠優秀的機制組織文化等才能贏來大發展。
所以，發展，是第一生產力。
2，時間到達今天這個節點，房地產——到底是白銀時代，是拐點，是天花板，還是馬上走下坡路？對這個問題的判斷，決定了房企戰略的樂觀和悲觀，決定了主業的資源和管理投入的聚焦度，或者多元化投入的力度和速度，最終決定了房企整體戰略表現出的差異性和個性化。
3，目前看來，開發商主航道還有10年時間，還不僅僅是5年的時期！
比如保利就認為所謂的“白銀時代”的判斷，是一種悲觀的看法。
事實上，每次行業大調整，就是轉型最劇烈的時候。
就在4年前2014年行業轉折年，很多房企轉型加速了，這個時候萬科提出白銀時代的說法，
同時，恆大也加速了恆大冰泉、糧油等的多元化擴張……但讓大多房企沒有料到的
僅僅是1年後的2015年、2016年，調控政策利好的去庫存政策，催生了核心一二線城市“行情”，催生一大批重倉一二線的黑馬誕生，
而2016年9月的一二線五限政策調控後，又變現催生2016年、2017年聚焦三四線的中梁、祥生、碧桂園的超級增長。
2013年、2014年是調整年，而沒想到的是2015年、2016年卻是行業大年，這一點徹底用事實否定了白銀年代的說法。而2017年政策催生的三四線之熱，包含未來2018年到2020年的3年棚改貨幣化安置的厲害，又將是一波中期利好。
回到轉型PK來講，以碧桂園和萬科來對比。
碧桂園過去2、3年相對多元化轉型做得不是太多，而是更堅定做好核心地產主業，把戰略，資源，資金更多配置在住宅地產，而且啟動類似同心共享等後，終於迎來2015年、2016年、2017年業績幾乎連續100%的高位增長，3年實現1400億到5508億翻4倍的高增長。
而對比萬科，相關多元化轉型非常明顯，甚至不叫自己開發商了，也因此丟掉了行業冠軍的寶座。過去3年，萬科實現2015年的2600億到2017年5298億，相當於3年增長2倍。
這個與同期碧桂園3年增4倍形成鮮明對比。當然，萬科那兩年經歷了一方面寶萬之爭的束縛，萬科在轉型的同時能兼顧取得地產主業的高增長，也是不易。而碧桂園經歷了同心共享的組織激活，碧桂園人像被打了興奮劑一樣能量爆發。
如果覆盤碧桂園，萬科的轉型話，老潘必須提醒的是：
如果行業2014年繼續惡化下去，冬天來了，真的白銀的話，那麼萬科的多元轉型就是好戰略，就是對的戰略。
但沒想到，中國房地產還是政策市，誰也沒在2014年預測到2015年到2017年樓市大牛年。即行業整體蛋糕繼續增長，前2年核心一二線城市的暴漲，後1年三四線城市和一線周邊的房價暴漲。
房企未來，肯定要轉型，但關鍵是轉型的時機，早晚和力度。應該說，碧桂園這3年聚焦地產主業，很少多元化佈局，迎來了行業冠軍和罕見高增長。
同時，就在這個清明節前一天，碧桂園進入倫敦拿地了，這是個巨大的信號——碧桂園在4月3日聯手香港財團7.7億元登陸倫敦，項目為重建項目，計劃重建為以住宅為主的混合型項目，預計總價值35億。該項目的成功收購意味著碧桂園海外版圖的繼續擴大，至此，碧桂園海外佈局的項目將多達7個，包括馬來西亞、澳洲、香港和倫敦。
也就是說，如果未來伴隨中國強大，國內市場10年主航道之後，碧桂園在全球把傑出的產業鏈玩法，把森林城市模式等個性化複製到全世界尤其是東南亞，一帶一路，與中國夢，中國自信，中國崛起同步的化，未來碧桂園的1萬億之後的業績持續增長，並非沒有另一種可能。
當然，未來中國乃至世界一切變數很大，但值得思考的是，碧桂園萬億之後，新的蛋糕，新的戰場，新的成長空間究竟在哪裡？這是值得提前思考的問題。
反觀萬科存量市場，城市服務商的轉型，呈現的是另外一條多元化之路。
其一，這條路的指數級、質變還需要時間，一切唯有用數據說話，萬科轉型4、5年了，截止目前萬科新業務營收大約27億，佔據整體營收1%，這也說明新業務並非那麼容易，離鬱亮傳統業務與新業務50%對50%的轉型成功標準還需要較長時間。所以，對此，鬱亮也開玩笑說，偉大業務從“不賺錢”開始！老潘也玩笑問問，憑什麼偉大業務，就不能從賺錢開始麼？
其二、當然萬科成為“國字頭”後，會面臨2個問題，其一，戰略決策的效率，萬科過去“民營”房企多年的職業團隊當老闆，機制靈活，激勵靈活，決策靈活將受到考驗。其二，是否獲得國字頭帶來的資源，國進民退的各種優勢，這也值得關注。畢竟，一個企業的生長速度，先看體制，再看機制和戰略，如果處於一個國企控股管控之下，萬科是否還能如過去一樣高效，靈活，也值得關注。
其三，萬科多元化轉型，會規避單一住宅開發，城市波動的週期，但目前多元化業務現金流和營收還太少，還有難度。而碧桂園的一二三四五線分散佈局，甚至此時進軍倫敦的信號，也是一種風險分散之道。
所以未來3、5年，碧桂園與萬科的戰略打法，將是很大的看點！沒有誰對誰錯，合適自己，且一切業績說話，發展說話最重要。
回到2018年再看，根據中信建投數據，碧桂園、恆大、萬科2018年的業績展望分別
達到7000億元、6200億元和5500億元，即使5000億梯隊，三者差距也或將在2018年拉開差距，對此，我們年底看。不過，後面的追兵也不弱。以融創中國為例，其2017年銷售衝破3000億元大關，同比增速達140%，140%是什麼概念。而且在年初亞布力論壇上，孫宏斌表示2016、2017年融創業績年年翻倍，要對2018年同樣看好。言下之意，融創2018年或許有驚喜。當然，雖然融創確定銷售目標是4500億，但上市公司對外公開的目標，什麼時候準過。
4,要提醒一句的是——今天房企提出的驚人目標，尖叫目標，並非房企要奪眼球，並非是簡單的好大喜功，而是行業推動，是行業洗牌、行業集中度提升的趨勢的規律倒逼。
所以，不要一位抨擊房企只為了大而大，這3、5年就是房企大恐龍崛起的時代。
一則你不崛起，別人就崛起了。
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二則你不併購別人，你慢慢發展埋頭做利潤產品低週轉，結果丟了規模，你可能就被別人整合，
三則2020年TOP4房企銷售額均將超過萬億元，而所謂破千億就或將達到40多家甚至更多。
老潘提醒的是，千萬別用2018年的眼光去看待2020年的中國樓市格局。
過去10多年魚龍混雜行業離散時，是小而美，
現在深度洗牌、行業集中的時候，是小而沒。
都是一個行業不同階段的戰略選擇的差異而已
未來小房企之痛，最核心是獲取再發展土地資源的能力喪失了！你的老本吃完了，就很難繼續上場踢球了。
5，未來行業5到10年究竟如何？沒有對這一點相對精準的判斷，一切戰略就是空中樓閣。
目前有幾個判斷：
其一，至少10年住宅地產還是主航道，
其二、5年左右行業將完成一波深度的洗牌，這一輪洗牌可能會奠定房地產最終格局的基本模樣。這5年，衝上去也就衝上去了，衝不上去未來基本就沒機會了。
其三，這5年就是規模的運動會，誰跑得快，當然前期是別摔倒，別現金流失控，誰就能在5年之後活下來。
其次，更深入的講，支撐中國房地產大發展的利好因素還廣泛存在。未來5年到10年，將是行業總量高位運運行的峰值時代，這是保利地產的研究，未來行業將在15萬億+高位峰值“高位橫盤“”。
第一，從城市規律 ，中國城市化率整體58.6%，離70%目標還有10多個百分點，按照1年一個點的增長，房地產發展還有10年活力。
更深入的看，一線城市80%，二線城市70%，三四線城市50%甚至剛剛40%，未來中國房地產的主戰場，可能從過去的強二線，到如今都市圈、城市群所包圍之下的所有二線、強三線，環一線周邊衛星城。這是城市輪動。
第二，從據說是大大的定調，未來房地產的增速不能超過GDP的增速。也就是說房地產不能超過6%的增長。6%其實並不小，因為房地產已經是14萬億的巨大總量，其次，房地產調控也是動態的，如果經濟增長乏力，未來房地產政策的閘口還是會放開。其三，未來年度開發銷售面積可能不會大增長，但銷售單價每年會有增長。
甚至目前有一個觀點，不用太恐怖未來房企從1000億到2000億甚至3000億的劇變，未來可能是銷售面積沒有多大變化，而是銷售單價提升了，所以未來3000億的銷售量，也可能只是等同於5年前的銷售量。
畢竟過去10年，房價也上漲了5到10倍不等。以深圳為例，2007年深圳房價均價不到1萬，到如今5萬多，房價暴增對業績貢獻就是6、7倍，所以所謂房企業績大漲10倍，可能70%都是銷售單價的貢獻。
第三，消費升級首先是人居升級，個性化需求，改善需求，人們對動輒幾百萬、數千萬的房子的痛點還巨大，這些都是房地產的商業機會。而且，未來人居需求還在進化、迭代，就好比龍湖提出，龍湖要做地產行業的未來企業。騰訊做的是人和人的連接，阿里做的是人和貨的連接，而龍湖要做人與空間的連接。
6，目前所謂美好生活和多元化轉型，的確是未來風口。但文旅、養老、產業地產，等客觀的說，還不是最佳時機，通俗的說，就是這些新產業，天時、地利、人和還沒達到爆發點。專業人才缺乏，風口只是起步，但還沒進入高速增長，很難短期形成成熟商業模式，盈利模式，還在摸索前進，提前半步是壯士，提前一步就是烈士。那些只是地產未來的一張大牌。
當地產主業還有5到10年是主航道時，房企多元化轉型尤其是非多元化轉型，過快，過多，過早，過晚，都不合適宜。
7，關於戰略打法，老潘強調的是沒有一種模式包打天下，即使一家房企在100億、500億，1000億，3000億面臨的戰略訴求，城市佈局和戰略打法也是不同的。
其一，中國房地產是政策市，大型房企要培養穿越週期的能力和產業配置，培養多城市佈局，減少單個區域單個城市調控對業績帶來的波動，比如現金流組合，業績組合，利潤組合；中型房企則要研究政策的風口，投資與投機並存，不可能全國佈局，因此選擇區域，精選城市，慎重拿地很重要。
其二，有中型房企與老潘分享，房地產沒有真正一成不變的戰略，我們現在是把策略當戰略用。或者權變的戰略，動態調整的戰略，半年調整，季度調整的動態戰略，才能更適應政策，市場，城市的變化。
也分享一下一張不同階段房企的戰略差異，僅供參考。
8, 雖然調控沒放鬆，但2018年、2019年，將是巨頭房企的春天，是鑽石年代，也是併購真正的爆發年。
一則房企早期2015年2016年擴張借債債務兌換週期迅速到來，
二則目前房地產去槓桿化，融資成本加大，房企融資性現金流受挫；
三則銷售來講，核心一二線城市限價以及按揭貸款收緊帶來銷售回款變難或是週期更長，
四則部分房企在高速擴張中現金流失控和拿地投資失誤，都會帶來收併購機會……
以上4點，都會意味著2018年、2019年進入房企真正的“收購整合年”。
所以龍湖副總裁胡若翔的2018年沒有2000億進不了10強，未來十強每年增長30%就不是危言聳聽，而是行業洗牌之必然，大企業進取之必然。
9，文章最後也分享一個觀點，既然中國房地產是典型的政策市，那麼老潘也分享一個段子。2017年，一位地方的政府官員曾對龍湖高管說，“我們城市面臨產業升級，人民要享受美好生活，所以我們城市的好地，住宅你們就別惦記了，建房子門檻不高，國企也能幹”。所以對規模千億的房企來說，如今的“點心”業務很可能就是將來的“救命”業務。
所以，老潘也提醒4點：留給民營房企的機會不多了，留給優秀房企彎道超車機會不多了，留給房企轉型的機會也不多了。房企最怕主業沒發展，轉型新業務新產業也半天沒結果，最終你就“裡外不是人”了。
溫馨提示：以上只是地產速寫，如果你對這3、5年中國地產趨勢有什麼不同看法，歡迎加老潘微信dczcpyt交流（註明城市-公司-姓名，非誠勿擾）。
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