人類對土地有種天生的渴望，古今中外四海皆然，但日本作為遠離大陸的島國，尤甚。日本著名經濟學家森島通夫曾指出：“日本人崇拜土地的思想是那樣的根深蒂固。不從這一點理解日本人，也就無法理解日本的泡沫經濟。”
根據羅默假說，由於土地及其他自然資源的限制，實際的經濟增長將呈下降趨勢，從而存在資源環境消耗導致的“尾效”。據測算，日本經濟增長中的土地尾效大約為每年0.3561%，加上日本地產泡沫的存在，使得土地約束成為日本經濟停滯的主要原因。
那麼，日本地產泡沫究竟是如何產生的？近期，日本知名的經濟學家都留重人一針見血地指出：“投機因素是造成30多年來土地價格上漲145倍的最大因素，並且將繼續毒害日本，並給其他國家帶來惡劣的影響。”
長谷川慶太郎在《投機時代》中寫道：“從1970年代開始，日本陷入了土地投機的時代。企業爭相將資金從製造技術領域轉投到土地，社會充斥著搶購土地的恐慌心理和焦躁情緒，更瀰漫著投資土地必然暴漲的‘浪漫預期’。連那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押給銀行以獲得購置土地貸款，緊盯著土地瘋狂的飆升。”
1985年之前，日本土地資產總額還一直低於GDP，1988年即升至GDP的1.4倍。1985年至1990年，日本累計土地資產收益1420萬億日元，為1990年日本GDP的3.3倍。到了1990年，東京土地資產總額已接近美國全國總額，而日本全國則高達2400萬億日元，為美國的4倍。
旅日華人學者莫邦富稱：“把東京的地皮全部賣掉買下美國，再把美國土地出租給美國人住，類似這樣的言論在當時的日本媒體上屢見不鮮，且被大部分的日本人津津樂道。”想想，如今帝都的房價，還真是如出一轍。
另一方面，日本企業進軍海外地產也戰績赫赫。被日本偷襲過的珍珠港，幾乎被日本企業全部收入囊中，夏威夷儼然成了日本的“新殖民地”。檀香山市市長曾疾呼：“檀香山要變成日本東京的一個區。”
最終，三菱以8.46億美元收購洛克菲勒廣場51%的股份，索尼、松下分別以34億和61億美元收購好萊塢哥倫比亞電影集團、美國環球影業集團，緊接著美國ABC大廈、Citibank總部大廈、Mobil石油總部大廈、帝國大廈等紛紛落入日本之手。
這一系列地產投機之所以可能，與日本當時的金融形勢密不可分。1974年日本政府曾將“對付土地投機”作為工作的重中之重，但曇花一現。同年4月開始，日本的金融政策轉向寬鬆。日銀從1986年1月起連續5次降低貼現率，從5%降至1987年2.5%的戰後最低水平。
同時，自1970年代開始，日本產業界被允許可按時價發行股票，巨頭企業從而以比市場利率低很多的費用從股票市場融資，開始具備準銀行功能。正如前日銀總裁三重野康所言：“泡沫經濟初始時期，日本金融機構向地產和非銀行金融機構發放貸款餘額由原來的20%驟然上升到40%。”這也註定了一旦地產投機失敗，必將殃及同樣瘋狂的股票市場。
同時，隨著日本房地產經濟的龐大，日本政界也逐漸膨脹，1983年G7峰會上，日本不失時機地展示大國形象，發言都站在全球高度。世界輿論分析稱：“日本在G7發揮領導作用，這是自1975年G7首腦會議以來的第一次。”
日本外務省也洋洋得意：“這標誌著日本領導人第一次在首腦會議上就全球問題採取主動。” 但正是在日本盲目樂觀，又意欲成為“負責任大國”的背景下，日本1985年、1987年先後很樂意地簽下《廣場協議》和《盧浮宮協議》，並多次大手筆投入救市，陶醉於日元是美元救世主的角色，最終功敗垂成。
美聯儲前主席格林斯潘有句名言：“泡沫只有在破滅後才能判定是泡沫。”山一證券副總裁北川文章也回憶稱：“當時的日本，曾經有40名知名的經濟學家對前景進行預測，沒有一個人認為會出現危機，都對將來持樂觀態度。”
可以說，日本的教訓極其慘痛，對此我們目前切不可因為房價高企而盲目沾沾自喜，畢竟一旦失去十年，一代人的青春就將隨之埋葬！
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