人类对土地有种天生的渴望，古今中外四海皆然，但日本作为远离大陆的岛国，尤甚。日本著名经济学家森岛通夫曾指出：“日本人崇拜土地的思想是那样的根深蒂固。不从这一点理解日本人，也就无法理解日本的泡沫经济。”
根据罗默假说，由于土地及其他自然资源的限制，实际的经济增长将呈下降趋势，从而存在资源环境消耗导致的“尾效”。据测算，日本经济增长中的土地尾效大约为每年0.3561%，加上日本地产泡沫的存在，使得土地约束成为日本经济停滞的主要原因。
那么，日本地产泡沫究竟是如何产生的？近期，日本知名的经济学家都留重人一针见血地指出：“投机因素是造成30多年来土地价格上涨145倍的最大因素，并且将继续毒害日本，并给其他国家带来恶劣的影响。”
长谷川庆太郎在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪，更弥漫着投资土地必然暴涨的‘浪漫预期’。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”
1985年之前，日本土地资产总额还一直低于GDP，1988年即升至GDP的1.4倍。1985年至1990年，日本累计土地资产收益1420万亿日元，为1990年日本GDP的3.3倍。到了1990年，东京土地资产总额已接近美国全国总额，而日本全国则高达2400万亿日元，为美国的4倍。
旅日华人学者莫邦富称：“把东京的地皮全部卖掉买下美国，再把美国土地出租给美国人住，类似这样的言论在当时的日本媒体上屡见不鲜，且被大部分的日本人津津乐道。”想想，如今帝都的房价，还真是如出一辙。
另一方面，日本企业进军海外地产也战绩赫赫。被日本偷袭过的珍珠港，几乎被日本企业全部收入囊中，夏威夷俨然成了日本的“新殖民地”。檀香山市市长曾疾呼：“檀香山要变成日本东京的一个区。”
最终，三菱以8.46亿美元收购洛克菲勒广场51%的股份，索尼、松下分别以34亿和61亿美元收购好莱坞哥伦比亚电影集团、美国环球影业集团，紧接着美国ABC大厦、Citibank总部大厦、Mobil石油总部大厦、帝国大厦等纷纷落入日本之手。
这一系列地产投机之所以可能，与日本当时的金融形势密不可分。1974年日本政府曾将“对付土地投机”作为工作的重中之重，但昙花一现。同年4月开始，日本的金融政策转向宽松。日银从1986年1月起连续5次降低贴现率，从5%降至1987年2.5%的战后最低水平。
同时，自1970年代开始，日本产业界被允许可按时价发行股票，巨头企业从而以比市场利率低很多的费用从股票市场融资，开始具备准银行功能。正如前日银总裁三重野康所言：“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%。”这也注定了一旦地产投机失败，必将殃及同样疯狂的股票市场。
同时，随着日本房地产经济的庞大，日本政界也逐渐膨胀，1983年G7峰会上，日本不失时机地展示大国形象，发言都站在全球高度。世界舆论分析称：“日本在G7发挥领导作用，这是自1975年G7首脑会议以来的第一次。”
日本外务省也洋洋得意：“这标志着日本领导人第一次在首脑会议上就全球问题采取主动。” 但正是在日本盲目乐观，又意欲成为“负责任大国”的背景下，日本1985年、1987年先后很乐意地签下《广场协议》和《卢浮宫协议》，并多次大手笔投入救市，陶醉于日元是美元救世主的角色，最终功败垂成。
美联储前主席格林斯潘有句名言：“泡沫只有在破灭后才能判定是泡沫。”山一证券副总裁北川文章也回忆称：“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度。”
可以说，日本的教训极其惨痛，对此我们目前切不可因为房价高企而盲目沾沾自喜，毕竟一旦失去十年，一代人的青春就将随之埋葬！
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