藍天103586607
【裁判要旨】
被拆遷房屋系原告所有的營業性用房，用於銅陵縣五松鎮南湖大酒店的經營，提供了個體工商戶營業執照、衛生許可證及組織機構代碼證等，被上訴人完全不考慮這一事實，以普通住宅給予補償，該補償價格顯然低於市場價格，沒有考慮到上訴人的房屋“住改非”的現實情況，違反《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發[2003]42號）規定，對被徵收房屋的補償價格也明顯低於被徵收人的出資購買價格，上訴人認為被上訴人重新作出的補償決定嚴重損害了上訴人的合法權益，根據法律的規定，徵收價格不應低於徵收公告之日起類似房屋性質的價格，上訴人所有的房屋附近的營業價格一般也在2.8萬元每平方米左右，明顯過低。該徵收補償方案的規定對被徵收人顯失公平，違反了法律的相關規定。
【裁判文書】
安徽省高級人民法院
行 政 判 決 書
（2017）皖行終505號
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本院認為，本案爭議的焦點問題是關於“住改非”房屋補償問題。所謂“住改非”房屋是指產權性質為住宅，但已依法取得營業執照成為經營性用房。“住改非”房屋，既有不合法方面，又有合理的成分，處理時應當遵循“尊重歷史，實事求是”的原則。《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發[2003]42號）規定，“對於拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”被上訴人在作出對上訴人的房屋拆遷補償決定時，沒有考慮到上訴人房屋“住改非”的歷史事實，僅依據證載用途為“住宅”，按照住宅標準予以補償，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》的立法精神和國家政策，依法應予撤銷。一審判決駁回李玉結的訴訟請求不當。依照《中華人民共和國行政訴訟》第七十條第（一）項、第八十九條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷安徽省銅陵市中級人民法院（2016）皖07行初69號行政判決；
二、撤銷安徽省銅陵市義安區人民政府作出的義政（2016）14號《銅陵市義安區人民政府房屋徵收補償決定》。
三、責令安徽省銅陵市義安區人民政府60日內對李玉結戶重新作出房屋徵收補償決定。
本判決為終審判決。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
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正規的商服用途的房屋，按商鋪補償。
住宅改為非住宅（住改非），有營業執照的，可以高於住宅，但一般不會和商鋪一樣高。
如果是租用的商鋪、門面，需要看是否在租賃期內，首先要看租賃合同中是否有關於拆遷補償的明確約定，如果有，則按照合同約定來進行，如果沒有則只能按照法律的規定來進行，按照法律規定，承租人是有權利獲得拆遷補償的。
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第一，看你房屋產權證上的性質，是商業還是住宅，如果是商業按照周邊商品房店面房的基價計算，然後結合你的朝向，採光，開間，折舊等計算。第二，如果是住宅，看你是否有營業執照，營業執照底檔上的營業面積是多少，然後在結合周邊商品營業房的價格減去住宅的價格差予以補償。第三，如果是不在產權證上的面積，按照各地的實際情況，有可能有補償，有可能無償拆除。
