中房網訊 臨近4月底，A股上市公司也紛紛掛出了去年的成績單。對於上市房企來說，雖然在部分城市遭遇了嚴厲的調控政策，但憑藉規模優勢，大多數企業仍獲取了不錯的業績。同時，高週轉正成為房企擴大規模的大殺器。
據Wind資訊提供的數據顯示，截至4月24日，剔除ST公司，A股市場共有91家房企公佈了2017年財報。其中69家公司實現了業績增長，佔比達75.8%，另有22家公司業績下滑。同時，去年業績增長的上述A股房企全部實現盈利，而業績下滑的22家房企中，也僅有5家出現虧損。此外，91家房企2017年共實現歸屬於母公司股東的淨利潤1502.9億元，較2016年的1139.6億元增長了31.88%。
存貨方面，91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元，同比增長29%，其中，以萬科為首的前10家房企存貨總計超過1.9萬億元，佔比接近六成。
13家房企業績增幅超100% 部分中小房企經營難
對於A股房企的業績表現，申萬宏源的研究報告指出，2017年主流房企業績增長靚麗，盈利能力上行。受益於2015年-2017年的房市火爆，市場主要房企的銷售均處在量價齊升的階段，2017年-2018年房企的高質量可結算貨值充沛。而虧損的房企則均為轉型或者非全國佈局的中小型房企。
“龍頭房企憑藉規模優勢，在融資、週轉、成本等方面均領先於行業平均水平，市場集中度未來還將繼續提升，整個行業的大部分利潤也將集中到頭部企業身上。”有業內人士稱。
相比於整體31.88%的業績增幅，部分A股房企的業績表現則更為搶眼。
根據《證券日報》記者的統計，上述91家公司中，13家房企的業績增幅超過100%。其中世榮兆業、中交地產的業績增幅均超過400%。
此外，業績下滑的房企中，寧波富達和亞太實業歸屬於母公司股東的淨利潤均下滑超過700%，鳳凰股份、綠景控股、京濱發展的業績降幅也在300%以上。
業內人士指出，當前的市場環境下，中小房企在行業裡的騰挪空間變小，業績波動也較此前更為劇烈，面對著越來越貴的土地，很可能因為單個項目的問題，便拖累了全年業績。
集中度快速提升
事實上，雖然部分房企因結算週期或重組等原因，助力業績大幅提升，但在利潤的絕對值上，和龍頭企業還有較大差距。
上述91家房企中，去年歸屬於母公司股東淨利潤超過百億元的有3家，分別為萬科、保利、招商。這意味著A股房企的傳統四強中，僅金地略顯掉隊，而招商在完成重組後，已經重新駛上了發展的快車道。
需要一提的是，萬科、保利、招商三家房企去年的淨利潤合計高達558.98億元，佔91家房企淨利潤總和的近四成，其中萬科一家便佔據了近兩成。顯然，行業集中度加速提升、業績穩中向好是2017年房地產行業的主要趨勢。
機構的報告也指出，行業集中度上升是長期邏輯，且拿地金額集中度大幅高於銷售金額集中度。2017年，三、四線城市銷售超預期，利好全國化佈局的龍頭房企。而2018年在金融去槓桿持續深化，融資成本上行的環境下，房企集中度將加速上升。
存貨攀升近三成
根據Wind資訊統計數據發現，截至4月24日截稿時間，91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元，同比增長近三成。存貨門檻在1000億元以上的有10家，分別為萬科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等，其中，陽光城、榮盛發展、金科股份和華髮股份近三年來存貨首次超過1000億元；500億元—1000億元的有7家，其中包括掉隊嚴重的金地集團；300億元-500億元的有8家；100億元-300億元的有21家。
有分析人士認為，房地產行業樓盤開發具有周期較長特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業存貨增長幅度較慢，或者甚至出現存貨大幅降低的現象，這並不意味這些房企運營健康。
據統計，截至4月24日，萬科存貨約為5981億元，同比上升36%；金地集團存貨約為842億元，同比上升17%。
對於金地集團的掉隊，有業內分析師稱，金地近兩年擴張速度難以與萬科等企業匹敵。2017年，公司並表結算面積也在減少，其自2009年以來土地儲備的權益比例逐年下降，未來兩年並表結算收入減少的趨勢可能延續。可見此前身為“萬保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團，在這一賽道上，已經被甩出很遠。
不過，據記者觀察，有不少企業存貨週轉次數減少，存貨週轉天數變長，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致現金迴流較慢，資金鍊承壓，對企業快速擴張造成阻力。
從整個行業去庫存效果來看，2017年，一些此前在三、四線城市集中佈局的房企去庫存效果理想。
有房企高管接受採訪時表示，由於去年一、二線城市各類調控政策嚴厲，尤其限價政策讓很多新房項目推遲入市時間，加上三、四線城市棚改貨幣化推進，一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導致三、四線城市銷售火爆，多年前難以消化的項目均實現了較好去化，甚至有的企業一下回籠上千億元的銷售款。
庫存管理壓力加大
事實上，近兩年拍出的多幅地王地塊由於限價政策限制，尚未實現大量變現，不少房企的高端項目因限價政策，難以高價拿到預售許可證，低價則犧牲利潤，開發商不認可。僵局之下，項目銷售週期拉長，推高資金成本，減緩資產週轉速度。
庫存管理實際上是房地產企業非常難以修煉的內功，尤其在宏觀調控大背景下，能夠準確地踩對每一個調控節點的企業少之又少，即使曾經的大房企也曾因此出現過危機。
某業內人士表示，庫存管理是房地產企業管理鏈條上非常重要的一環，若該能力較弱，存貨週轉速度慢，流動性差，影響企業的短期償債能力。在多數房企都利用槓桿加快發展的當下，庫存管理能力、週轉速度和現金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，調控政策加碼和融資偏緊的背景下，今年房企的銷售回款率不高將是行業難題，隨之而來的去庫存能力也將變弱，資金鍊承壓。
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