無論何時，賭徒都是不值得同情的。淒涼的結局，早在貪婪之心生起之時寫就。
對於中國的“地王”而言，也是如此。
如順馳，由於拿了太多地王，導致資金鍊崩潰，賣身融創、路勁。
如大龍地產，在高價拿地之後卻無力繳納土地出讓金，最後連鉅額掏出的2億元保證金也打了水漂。
再如南京京奧港地王，其下場我們還歷歷在目。
地王有毒，但在利益驅動下，再毒的鴆酒都有人喝。據不完全統計，2016年中國30多個城市共刷出340宗單價、總價地王。
在寬鬆的融資環境下，房企藉著大把大把便宜的錢，不計後果地在全國“買買買”，直接催生出無數地王，間接使得房價火箭式升高，把全社會都綁架到他們利益的戰車上。
兩年過去了，本應入市的地王一個個當起了鴕鳥，恨不得沒有人關注，低調得跟什麼似的。
最近，地產寒流襲來，A股整個地產板塊明顯跑輸大市，市值蒸發超過5000億元，行業估值創出十年來新低。
限價限售調控政策頻出，信託、債券等融資渠道收緊，棚改政策調整，充斥著“缺錢”“搶收”“收縮”等敏感字眼的消息中，地產似乎又要進入另一個週期，而首當其衝的，或許就是早期瘋狂的地王項目。
有人說，地王必亡。命題真假暫且不論，今天我們來看看蘇州地王故事，或許可以見葉知秋。
1
激情過後，往往要面臨衝動的後果。
總有人開玩笑說，網絡上買買買之後恨不得剁手。蘇州的地產商在買下“地王”後可能對此感同身受。
2016年4月8日，蘇州土拍如火如荼。當日，北京國瑞經過232輪的廝殺，最終斥資40.5億元，以2.47萬元/㎡，溢價率248.50%在蘇州大手筆拿下蘇地2016-WG-6號，超越藍光成為木瀆新“地王”。
該地塊位於吳中區木瀆鎮竹園路北側、金楓路西側，周邊生活配套較為成熟。
當時，參拍房企有招商、金地、旭輝、路勁、正榮、綠地、首開等30家，2分鐘就叫價百輪，搶地過程相當“殘暴”。
站在今天回望，沒有成功拍下地塊的房企可能會有一種劫後餘生的慶幸。
2017年3月以來，該地塊項目國瑞熙墅（備案名：熙築）3次領取預售許可證，共包括388套住宅房源。
而蘇州市區商品房銷售網上管理系統顯示，截至2018年7月9日，熙築可售住宅房源還剩314套，網籤率僅為19.07%，不到五分之一。
同病相憐的還有金輝地產。
就在同一天，金輝地產以28.97億元的總價成功拿下蘇地2016-WG-8號宅地，樓面單價2.24萬元/平方米，溢價率高達242.02%，成為彼時相城“地王”。
該地塊位於元和街道潤元路北、老元和塘西，其東側500米處是軌交2號線陸慕站。
該地塊項目金輝姑蘇銘著（備案名：潤元名著花園）自2017年5月以來同樣3次領取預售許可證，共包括784套住宅房源，截至2018年7月9日，項目開盤超過1年，可售住宅房源還剩594套，網籤率24.23%，不到四分之一。
２
去化之所以這麼艱難，看看周邊房價就知道原因了。
金輝姑蘇銘著的拿地成本為2.24萬元/平米，均價約3.3萬元/平米，而房天下數據顯示，6月份相城二手房區參考均價為1.46萬元平米，新房價格基本在3萬元/平米以下。
國瑞熙墅拿地成本為2.47萬元/平米，均價2.9萬元/平米，而房天下數據顯示，當前吳中區二手房均價僅為1.66萬元/平米，新房價格很少超過2.7萬元/平米。
其實，能夠開盤已經足夠幸運，還有的地王項目面臨“麵粉比麵包貴”的困境，直接“裝睡”曬起了地皮。
2016年9月22日，蘇州限購後首場土拍，蘇地2016-WG-46號地塊被
仁恆收入囊中，成交總價約20.67億元，樓面單價3.87萬元/㎡，溢價率81.03%，刷新區域地王紀錄。日前，據《中國經營報》報道，這塊位於姑蘇區干將東路以北、倉街以東的土地，項目與半年前相比變化不大，仍處於“曬地皮”狀態，靠近干將東路一側為停車場，地塊內荒草叢生，靠近蘇州耦園的土地已進行地塊平整。
對於項目進度，仁恆置地蘇州公司相關負責人對有關媒體表示：“目前正在辦理施工手續，項目暫未開工，只是在進行地塊平整等前期工作，預計住宅部分2019年上半年入市，具體銷售時間要等政府部門的預售證審批。”
中鐵建拍下的2016-WG-47號地塊的情形也比較類似。
2018年1月，中鐵建設集團房地產有限公司更是以總價9.82億、樓面價4.32萬元/㎡拿下姑蘇區蘇地2017-WG-47號地塊，溢價率為43.9%，不但刷新了當地樓面價新記錄，甚至還超過了周邊樓盤的在售價，一舉斬獲蘇州地王稱號 。
據媒體探訪，這塊位於姑蘇區北園路以南、蘇州檔案館旁的地塊，被開闢為停車場，但暫無任何動工跡象。
2016年4月，華髮股份旗下上海鏵福創盛置業有限公司競得蘇地2016-WG-1號地塊，成交總價17.15億元，成交樓面單價2.59萬元/㎡，溢價率133.27%。
據悉該項目案名確定為華髮公園首府。兩年多過去了，該項目還處於施工狀態。近日，據《中國經營報》報道，姑蘇區胥江路南、交通局大樓東的華髮公園首府裡，地塊內高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護網，吊塔在一旁忙碌地作業。
３
去化緩慢、開工寥寥，村長彷彿看到，一場豪賭的一地雞毛。
在2015年，蘇州住宅地塊樓面價全面“破萬”，產生13宗樓面價超過萬元的地塊。
2015年下半年至2016年這段時間裡，蘇州幾乎“逢土拍必出新地王”，不少地塊的樓面單價幾乎接近旁邊在售房源的價格。
開發商瘋狂入局，賭的就是蘇州作為中國第一大工業城市，房價繼續上漲的可能性。但各種樓市調控政策的出臺不啻於一記“當頭棒喝”。
為了貫徹“房住不炒”的地產調控精神，2016年3月開始，諸多一、二線熱點城市紛紛出臺了“限價令”。
在2016年下半年，蘇州面臨越來越失控的樓市，果斷重啟了限購，通過對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面採取系統性穩控措施。
結果是，和大部分人的預測相反，蘇州的房價增長如同一輛高速行駛的火車踩下了剎車。
房天下數據顯示，蘇州新房房價均價自從2016年10月達到2.26萬元的峰值之後迅速下滑，之後圍繞2萬元上下波動，並長期低於二手房參考均價。
截至2018年6月份，蘇州新房成交均價在1.99萬元/平米，二手房參考均價在2.12萬元/平米。
拍下地王項目時，各開發商的成本普遍在2.2萬元/平米以上，有的甚至超過3萬、4萬元。現在蘇州新房均價不到2萬元，即使地王項目可以賣得貴一些，我們也可以聽見房企心碎的聲音。
狡猾的開發商通過“曬”地皮打起以時間換空間的主意，但這並不是沒有風險。
蘇州政府出臺的限購政策中，在“引導土地出讓理性競價”這一條中，提出提高預售條件，即：
土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂後方可申請預售許可；
土地出讓成交價超過指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收後方可申請預售許可！
根據土拍情況，現在出讓的地塊大多數土地出讓成交價都超過指導價的10%，有幾場土拍甚至超過100%。
這意味著，蘇州存量地塊中要求現房銷售佔據絕大部分，項目入市所需的週期更長。因此，房企開發也需要承擔更沉重的資金壓力。
４
從全國範圍來看，蘇州的地王現象只是一個縮影。
2016年是中國房地產歷史上的地王年，據不完全統計，30多個城市共刷出340宗單價、總價地王。
克而瑞一份統計顯示，截至2017年底，僅上海就有13個地王沒有入市，其中超過一半還是2015年的地王。
克而瑞的另一份報告則統計了2016年全國50個典型地王，其中14個甚至尚未開工。
與蘇州同處江蘇省的南京早就在“地王”上爆了雷。
南京在2016年共拍出二三十塊區域地王，2017年入市的只有京奧港地王，但因拖欠工程款，早已全面停工，成為南京首個虧本地王。
2016年4月15日，經61輪競拍，京奧港以4.76億摘得麒麟G09宅地，樓面價高達2.24萬元/平方米，成為了麒麟板塊的地王。而此前該板塊最高地價只有8260元/平方米，彼時周邊新房在售價也只有僅1.6-1.8萬/平左右。
此後一直曝出將賣出過4萬的單價，然而受到限價令的影響，2017年9月，項目首次開盤推出154套房源，銷售單價在每平米2.6萬元左右，僅比地價高出了3000到5000元。也就是說，開發商很有可能是虧本賣房的。
到了2017年12月11日，據南京樓市資訊爆料，這樓盤的房子竟然停工不蓋了，施工現場還被貼了封條。西祠房產更是透露，施工方稱項目拖欠了兩千多萬工程款。與此同時，該項目一筆34億融資在2017年底到期，而其2017年銷售額最高不超過5.6億！
對於地王項目而言，總是拖著也不是個事兒。
根據《城市房地產管理法》第二十五條，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。
此外，我們都知道，“地王”就是昂貴的代名詞。開發商借大筆的錢買“地王”，而資金是有成本的。現在開發商遲遲不動工、項目遲遲不入市，資金壓力、償付壓力永遠是懸在頭上的達摩克利斯之劍。
當下，房企融資渠道大幅收緊，樓市調控政策持續加碼、限價令下新房二手房價格倒掛，棚改貨幣化安置調整、購房需求減弱，一個消息更比一個消息糟糕。
對於“地王”項目而言，在這個炎熱的夏天，可能已經感受到了冬天透心的寒涼。真到了冬天的時候，它們還能等到新的春天嗎？
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