7月6日，杭州連發7張預售證，引起了業內極大關注。
據瞭解，這7張預售證將為杭州樓市新增2267套住房供應。差不多是5月份一半的成交量。
一天之內集中放行，這的確引發了市場的騷動。
當日引發關注的還有土地市場，也出現了一點異樣。
地價當然還是在漲，但是有兩個特點，一是冷熱不均，二是整體溢價率有所下降。
今年1-6月份，杭州土地市場總成交價1439億，同比增長100%，成交面積為1370億元，同比增長36%。說明地價上漲明顯。
不過7月6日這次10宗土地集中出讓，市場熱度有所降溫。
比如之江度假區單元地塊，成交溢價率僅有10.5%。樓面價比1月份同區域另一個成交地塊要低。
還有翠苑單元原杭師大美院地塊，昨日由中海競得，溢價39.19%，樓面價36894元/平米。同片區上一次成交地塊樓面價則達到了39571元/平米。
實際庫存並不少
如果以拿到預售的項目來計算庫存，那麼杭州樓市的確存在庫存不足的情況。主要原因是開發商在等待行情整體抬升，否則以地價和獲批的預售價相比，幾乎等於白乾。因為他們的地更貴，但價格卻上不去，所以不少開發商選擇暫緩入市，以致少數開盤的項目引起了購房者瘋搶。
但如果以拿地數量來計算，杭州庫存並不少。
相關數據顯示，從2017年到現在，杭州待開盤總建築面積超過10000萬平米，2017年109宗住宅地塊，到目前僅有6塊地開盤。自2017年至2018年上半年，杭州樓市總共有170多個項目沒有開盤。
以杭州目前的供地形勢，卻似乎不給他們待價而沽的機會。
整個7月份，杭州計劃供應29宗地塊，這次7月6日的成交情況或許對後市開發商的拿地情緒構成一定影響。而後續樓面價如果繼續走低，之前高價拿地的項目恐怕會越發尷尬。
為何一日連發7張預售證？
一日連發多張預售證或者集中開盤，這並不算新鮮。
2017年11月19日，南京10個樓盤同時驗資同時搖號同時開盤。當時幾乎全部日光。
2017年12月26日，重慶一日連發14張預售證，新增21萬平米的供應。
那麼這次杭州連發7張預售證又有什麼不同呢？
大環境變了。
此前集中放量，對開發商來說其實並不算什麼壞消息，某種程度上來說還是個好消息。因為那時的市場仍處於亢奮期，各家項目集中入市，其實都做足了蓄客工作，力爭實現一炮而響，營造出一種“市場火熱、低中籤率”的氛圍，反而有利於後續項目的銷售。主要體現在兩個層面，一個是爭取到更高的預售價，畢竟庫存不足，地方也有壓力，價格上松一點，對開發商放行。另一個是整體抬升房價預期，集中放量都日光了，購房者會怎麼想？
熟悉杭州樓市的朋友應該都清楚，這座城市的棚改力度非常驚人。
從2015年開始，杭州開始推行“1+X”棚改模式，每戶基本只給一套安置房，其他都是給錢，自己去市場上買房。最瘋狂的時候出現在2017年，各大樓盤充斥這全款買房的拆遷戶，甚至手持千萬現金都不一定買得到房。
這張圖很明顯的顯示了，2017年杭州樓市庫存呈加速下降趨勢。
但今年不一樣了。首先，棚改的剎車是最大的變量。
棚改的剎車，讓開發商感覺到了一絲涼氣。在一個靠棚改刺激出來市場，如果棚改力度減弱，明顯透支的房價後續如何維持？唯一的選擇恐怕就是及時跑量了。
高週轉的碧桂園在這方面反應算是快的，之前碧桂園在三四五六線城市開始追求穩健的現金流，放棄一些不能操盤的項目，集中火力去化可以操盤的項目。這次7月6日也是如此，7張預售證中，碧桂園的體量最大，一次性推出了剩餘全部的1266套房源，價格也並未上漲，延期半年還是選擇放手了。
當然，可能還有外部一些變量讓開發商感到一絲擔憂。比如貿易Zhang，人民幣雖然有所企穩，但這場戰役顯然是個持久戰，後續人民幣如何走尚不明確。
去杆槓讓不少房企選擇了海外融資，那些揹負大量美元債務的房企或許不得不考慮人民幣走勢帶來的影響。
二手房或許是關鍵
以上說了那麼多，其實無論地價還是房價，都還是漲的。只不過略有降溫。
但你我都知道，眼下新房是處於被高度管理之下的，從庫存量到西方的價格，都是如此。
而二手房不然，二手房供應是相對不那麼可控的，預期也相對分化，一旦個別房東降價，很快會在脆弱且敏感的市場中傳播出去。
從我瞭解到的情況來看，目前二手房主看空看多者皆有。有的認為目前並沒有更優的選擇，套現後不如作何處理。也有的人選擇不賺最後一個銅板，認為此時已屬高位，選擇套現。
從二手房掛牌量來看，最近半年的確在不斷攀升。此時市場預期已日漸分化，無論是房東還是購房者，此時保持對市場的密切關注才是第一選擇，二手房建議關注所在片區的明星小區，成交量大換手率高的小區最能反映市場預期，至於新房關注認購熱度，認購門檻的變化。
從我們瞭解到的情況，現在不僅是杭州，浙江其他的一些三線城市新房認購熱度也在下降。
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