似一夜春风，“精装、毛坯分开备案”吹遍了合肥的大江南北，地王也醒了 。
憋了21个月，今天高新区华邦·蜀山别院示范区开放，我也在现场打听到一些“猛料”。
— NO.1 —
今天我在现场了解到5大真相真相，令人震惊！
1、2016年10月28日，华邦以1400万元/亩的单价竞得高新区SHX-4-1地块，总价116480万元，住宅楼面价16154元/㎡，溢价率250%。
楼面价16154元/㎡，低于北雁湖金茂湾16159元/㎡。
这里有个小插曲，高新区SHX-4-1地块地块是在2016年10月28日出让，当时并没有明确“限地价”政策，参拍房企直接报价。华邦叫价不是最高的，但却是最逼近地王价的，然后就成交了。我记得当时华邦一出场，全场道贺。
2、华邦·蜀山别院容积率≤1.3，规划建设23栋4~8层的多层住宅，1栋3层的幼儿园。项目总计392户，预计人口1254人。
这意味着什么呢？392套房子，拿地总价116480万元，
每一套房子平均地价298万。这不包括建安成本、财务成本和利润等。 3、2017年，合肥楼市整体低迷，现在全款都买不到的限价盘，当时开盘去化50%左右。那时候我就听华邦内部人说过：这个项目以后是要卖2.6万元/㎡。我当时是十分百分千分不理解。
但是现在看来，华邦·蜀山别院容积率仅仅1.3，打造的是叠墅产品，我在售楼部看到有3个户型段，即183.58㎡、200.52㎡、281.13㎡，直接183㎡起跳，又是叠墅产品，卖2.6万/㎡，我能理解了。
现场工作人员透露：价格大概8月底出来！还是那句话，如果价格便宜，就不会等到现在了。
▲183.58㎡户型
▲200.52㎡户型
▲281.13㎡户型
4、华邦·蜀山别院紧邻望江路和枫林路，一条主干道、一条“最美道路”，便捷的交通，开车10多分钟就可以到达政务区天鹅湖商圈和黄潜望板块。坐落于大蜀山脚下，环境十分宜居。
周边有蜀南庭苑、保利西山林语和绿地乔治庄园，总体来说都是高端别墅区。但一路之隔的蜀南庭苑是回迁安置房，二手房价格1.45万/㎡左右。
5、蜀山别院的位置算不错，但后期要看华邦品牌的溢价能力。
华邦集团，隶属于以上市公司“洽洽食品”闻名中外的国家重点龙头企业——华泰集团。成立至今18载，累计开发及在推进项目遍及安徽、南昌、上海等多个省市。（来源：华邦集团官网）
回到合肥市场，华邦之前开发的产品有两个特点，一是对板块发展的前瞻性，黄潜望、政务区、经开西等都有布局；二是住宅产品基本以刚需、刚改为主，从未涉及高端产品线。
蜀山别院等了21个月，最终的检验，还得交给市场和购房者。
但是，在蜀山别院项目身上，我注意到了两个特质：1、拿地21个月不开盘，究竟是什么原因？2、最小户型183㎡，意味着什么？
我们依次来看这两个问题。
— NO.2 —
2018年下半年14大地王出山，房价呢？
根据合肥土地网信息，拿地超过1年还没有开盘的楼盘有14个。
1、滨湖葛洲坝中国府备案价已经通过，下周物价局公示；正荣府示范区已经开放，目前在蓄客。
2、高新区华邦·蜀山别院示范区今天开放；皖新朗诗麓院暂未透露开盘信息，但价格肯定2万＋。
3、庐阳区唐宁府备案价30802元/㎡，是目前合肥价格最高的精装高层；和顺叶语溪，备案均价22695元/㎡。
4、瑶海区目前还是一堆“地王”，3宗楼面价1.2万/㎡的项目，目前暂无首开信息。楼面价1.2万/㎡，精装保本价1.8万/㎡。目前那些1.32万/㎡的限价盘，还是机会！
这些楼盘久不开盘的原因：
1、这些楼盘基本都是高价盘，在严苛的限价背景下，如果卖也是亏本卖。实力雄厚的开发商，选择扛。
2、根据“面粉和面包的逻辑”，价格备不上去，只能亏本卖，亏本卖只有一个结果：减配！ 有少数开发商还是想做好产品，也选择了扛。
3、2016年10月份调控之后，合肥楼市进入了调整期，市场也进入了观望期。一些高地价项目，就算价格备上去了，去化也会很惨淡，毕竟还有很多其它选择。
— NO.3 —
剖析高端楼盘特征：户型要够大、价格要高！
2018年，会诞生一大批“伪豪宅”、“伪高端”。有两个表现方式：
1、合肥很多项目受“90/50政策”，或地块条件限制，很多高价楼盘，不能避免的会挤进刚需；
2、目前市场上很多刚需楼盘，但没人愿意承认。开发商为了卖房子，自然不愿意承认；而购房者也抱有幻想：买到的就是高端盘。
这就造成了一种现象：明明是刚需的价格，看起来很高大上，交房的时候各种不满意。大家可以去百度下“首创合肥智能生态科技豪宅概念”的楼盘，现在怎样了？
真正的豪宅，是处于金字塔顶端的群体，户型面积至少130㎡起跳，不然谈什么圈层？但合肥这种楼盘真的屈指可数！
1、滨湖区
1）葛洲坝中国府：即将首开的是洋房，面积145㎡、180㎡，是“终极改善”选择。容积率1.5-1.7，主要产品业态是洋房和叠墅。
2）滨湖双玺：最小面积135㎡，大平层170-330㎡。
2、政务区：
3）融创合肥壹号院：主要产品业态是洋房＋高层，最小面积135㎡。目前在售的是洋房，面积160-190㎡，均价4.1万元/㎡，总价600万起步，门槛非常高。
4）融创信达政务壹号：最小面积134㎡，在售高层面积140㎡左右，均价2.7-2.8万元/㎡；在售洋房面积140-190㎡，均价3.3万-3.5万元/㎡。
3、庐阳区
5）唐宁府：全部是跃层户型，158㎡精装交付，均价30802元/㎡。
6）文一泰禾·合肥院子：最小面积143㎡，最低300万左右。
当然，这并不是绝对的。并不是所有大户型，都是豪宅；也不是说有小户型，就一定做不了豪宅。上海大宁金茂府有96㎡，也丝毫撼动不了它的地位。
高端楼盘具备的特征：1、价格够高，至少是2万＋；2、户型够大，最小面积130-140㎡；3、开发商的品牌溢价和操盘能力，要看产品；4、地段越稀缺，外部资源越多，价值越高。
— NO.4 —
结语
现在的售楼部，充斥的都是人民币的味道。
“塔尖”的高端客户，可挑选的余地很多。
政务区，滨湖省府板块、环湖CBD板块，庐阳区四里河板块，包河区龙川路板块，高新区北雁湖板块等，不同楼盘自然景观、学区、品牌、物业等，都各有优势。相反之下，那些急需房的刚需，却买不到房。目前的合肥楼市， 28大限价盘，单价偏低，但无一不是托关系或者高首付才能买到。真正的刚需，被挤压到新站区、瑶海区和三县。
作为购房者，面对高价盘入市、限价盘清盘，一定要清楚这几个道理：
1、如果是自住，不管是改善还是刚需，宜早不宜晚。2年后再去买房，你也买得起。但是同样的房子，首付和房贷更高；相同价格的房子，肯定比你当初看的要远、要差；
2、最近这两年，合肥市场上涌进来很多一线房企，多个板块也出现了高端盘，产品水平了几个台阶。但是，并不是所有的高价盘，都是高端盘，如果真要计较，减配的一大把。
3、如果买的是低价盘，就不要听开发商天花乱坠的宣传，以及绚丽多彩的楼书，什么价格买什么房子，谁心里没个谱？1.5万/㎡的价格，绝对买不到1.8万/㎡的房子。
4、接下来，合肥楼市还会有一连串的“重磅新闻”，关于政策、地王、
维权……要学会甄别！来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（微信号：loushi_hf）
閱讀更多 合肥樓市 的文章
